楼市2011巨变中回归理性 价格倒挂进一步蔓延

　　在2009年中央经济工作会议上，房地产多年来第一次不再被当作支柱产业来描述，敏感的地产人士已经觉察到了新一波楼市调控山雨欲来的气息。在经历一系列楼市调控措施之后，2011年的中国房地产行业在各个方面发生巨大的变革。

　　政策

　　“京十五条”力保稳中有降

　　回顾北京楼市一年的发展脉络，“京十五条”的出台是一个重要的时间节点。今年2月16日，北京正式公布的贯彻“国八条”的“京十五条”，被称为“史上最严厉”房地产调控措施。最引人注目的是，在先前的限购政策之上，对已拥有两套及以上住房的京籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非京籍居民家庭、无法提供北京有效暂住证和连续5年(含)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非京籍居民家庭，暂停其在北京购房。

　　“5年时间”和“必须连续”这两项严苛规定，将相当数量的非京籍人士的购房意愿挡在了门外，而已拥有两套及以上住房的京籍居民家庭在一定时间内也不再有购房资格。此举对北京房地产市场的影响远远超过了上海、重庆试行房产税的影响，无疑会冻住去年一直疯狂的京城楼市。

　　此外，北京市政府今年2月28日晚间公布了今年新建普通住房价格控制目标，明确指出今年北京新建普通住房价格与去年相比稳中有降。这显示出北京市政府将房价控制在合理水平的决心。

　　在一线城市房价调控目标中，北京成为唯一提“降价”的城市，从内容看“京十五条”与其他城市相比是最严厉的。而北京市作为调控的重点城市，调控目标也会处于相对更高的层次。

　　“经过一年调控，新建普通住房成交均价比去年下降6.3%；新建商品住房价格同比涨幅累计回落6.9个百分点，环比连续3个月停涨后在10月份开始下降；居民家庭首次购房比重接近90%，各项主要指标变化符合调控预期。”市住建委委员王荣武说。

　　近日，北京市住建委相关负责人表示，年初确定的“稳中有降”房价控制年度目标完成；明年北京的限购等调控政策将不动摇、不放松。

　　成交量

　　低迷中创下新低

　　与以往调控不同的是，限购令的出台在楼市成交量上起到立竿见影的作用，“京十五条”出台并执行满月之后，在这一个月里，受“限购令”影响，新房开盘量、购房需求、业主挂牌量均出现了明显萎缩，楼市整体成交量跌幅达55%，买卖双方观望气氛浓厚。

　　北京市房地产交易管理网数据统计分析，一季度新房住宅网签总量为20747套，环比2010年四季度下降41.5%，同比2010年一季度下降35.8%；其中，上半个季度新房成交量为15178套，“京十五条”施行以来的下半个季度成交量仅为5569套，约为一季度总量的四分之一。

　　据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，2011年上半年北京二手房成交量累计为76291万套，同比2010年上半年下降了28.9%；其中二手住宅成交68708万套，同比2010年上半年下降了31.7%。政府誓让房价回归理性的信心坚决，政策持续深入，上半年北京二手房成交量低迷，楼市明显降温。

　　从4月开始，北京二手房市场的单月成交量已连续8个月低于1万套，最近三年来，北京二手房月成交量低于万套的月份数合计为12个，其中有9个月出现在今年。北京中原市场研究部统计数据显示，今年1-11月，北京二手房成交套数为10.861万套，同比下降36%。业内预计，今年全年北京二手房总成交量将在11.8万套左右，同比降幅将超过40%。由此，北京二手房交易将创最近三年的最低值。

　　成交量的变化也反映到楼市结构上，来自北京住建委信息显示，今年1至11月房地产开发投资增长12.7%，比其他固定资产投资增速低3.3个百分点。其中保障房投资增长1.2倍，占住宅投资31.5%，比重同比提高12.8个百分点。房地产市场调控引导和优化产业结构调整的作用更为明显。

　　价格

　　价格倒挂进一步蔓延

　　据“链家地产”市场研究部统计，“京十五条”实施半年，北京二手房市场均价为24781元/平米，较调控前均价下降1.2%。目前，北京二手房价格开始呈现高位回落的趋势，8月份北京二手房均价为24943元，较2月份下降0.8%。同时，在政策的持续影响下，业主对于未来二手房价格下降预期也逐渐增强，目前“链家在线”上挂牌房源平均挂牌价为29200元/平米，8月份整体议价空间已经扩大到14.6%，创调控后新高。

　　随着通州、大兴等近郊区域部分楼盘低价入市，北京新房价格出现明显回落。今年11月份，北京新房成交价格时隔一年首次低于2万元/平米。根据链家地产市场研究部统计，11月北京商品住宅成交均价为19906元/平米，环比下降2.8%，这是继去年10月份以来，北京商品住宅均价首次回落至2万元/平米以下。

　　伟业我爱我家数据显示，今年11月，北京一手房成交均价为19606元/平米，环比下降4.9%，与今年房价最高点时相比，房价跌幅达21%。

　　新房价格的下调，也加速了周边二手房业主进一步下调房价的动力。伟业我爱我家市场研究院数据显示，今年11月，二手住宅成交均价为20891元/平米，环比下降5.9%，二手房价跌破2.1万元/平米大关，创16个月来新低，与房价最高点时相比跌幅达到了16.8%。

　　一二手房价格互动往往成为各界研判楼市走向重要的“风向标”。今年，在楼市调控政策、高库存压力、新房密集供应等政策与市场的联手发力之下，一方面一手房价格折扣屡创新低，另一方面二手房价格因业主惜售而出现停滞，这使得北京楼市出现一手房与二手房价格“倒挂”的怪象。

　　销售策略

　　低价出货成主流

　　“市场旺盛时加速开发，市场疲软时慢慢销售”，囤地捂盘的开发模式，一定是实现价值最大化的最佳模式。也正是在这种思路的引导下，整个2011年上半年，中国楼市的价格都还是基本持平甚至略有上涨的。而作为调控政策之重要一环的“限价销售”甚至让许多楼盘极为“悲壮”地选择了延后上市，甚至是精装修上市以避开“限价”。

　　在“限购、限贷、限价”等政策的调控下，僵持了一年之久的楼价，终于在“金九银十”后开始断崖式下降，龙湖地产、碧桂园、万科地产、中海地产、招商地产等一系列品牌开发商相继降价出货。

　　房价的螺旋式下降让大多数购房者无法接受。维权事件再次出现，售楼处被砸成常态。随着开发商在全国各地降价销售的出现，江苏、山东、北京、杭州、成都、深圳及佛山等地近期不断出现老业主维权要求赔偿事件。