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2011房地产调控政策总结:纵向最严横向宽松

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-01-05 10:21 来源: 南方日报
从2011年12月1日起,珠三角七个城市(深圳除外)在东莞贷款买房,须提供配偶在东莞1年以上的社保缴纳证明。   从2011年12月1日起,珠三角七个城市(深圳除外)在东莞贷款买房,须提供配偶在东莞1年以上的社保缴纳证明。

  纵向对比,东莞今年的调控政策最为严厉,信贷紧缩、一房一价、房价控制等纷至沓来。横向比较,由于没有限购,东莞的调控相对宽松。

  银根紧缩限贷、提高准备金率、加息多管齐下

  2011年,银根紧缩是对房地产企业最大的“隐患”。“限贷”、加息,大大提高了置业门槛,卡紧了开发商的资金链。

  为控制物价,货币政策在2010年由“宽松”转向“稳健”,银根日益紧缩。央行在2010年和2011年连续12次上调存款准备金率,其中仅2011年就密集地6次上调了存款准备金率。尽管央行在2011年12月5日下调存款准备金率0.5个百分点,但难以影响全年的信贷紧缩大局。

  受屡次“提准”的影响,银行房贷额度纷纷告急,放款周期拉长,排队“等贷”成为常规现象,有的银行甚至放弃房贷业务。这也波及房贷利率。政策没有要求上浮的首套房贷,从三季度开始,上浮成为普遍现象,有的银行甚至上浮20%。更为严重的是,房地产企业的开发贷款、发行股票这两大融资渠道几乎堵死,房地产企业的资金链日益紧张,不得不转向高成本的民间借贷、信托基金等渠道。

  同时,2011年1月27日公布的新“国八条”(《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)),把二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策,2011年,首套房商业贷款的首付为30%,第三套及以上住房不发放商业贷款。在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭,也无法获得商业贷款。

  此外,2011年连续3次加息,也是2010年加息周期启动后连续5次加息。多次加息叠加之后,5年期以上的基准利率突破7%的历史心理高位,达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况,房贷利率已升至最近10年来的最高水平。

  对于有7折利率的存量房贷来说,在2012年开始执行新利率之后,三次加息的叠加影响,将使100万20年商业贷款月供增约400元;按照基准利率申请的房贷,月息则要增加大约570元。

  房价受控新住宅均价增幅不高于GDP涨幅

  在中央要求的最后时限内,东莞在2011年3月31日公布了房价控制目标,2011年新建住房价格涨幅不高于年度GDP增长速度。

  因为东莞GDP的增长目标为8.5%,参考这一数据和去年7606元/平方米的均价,业界给东莞新建商品住宅均价划了一条警戒线——8252元/平方米。

  而此前疯传的东莞将限购的消息,在3月底的政府文件中只字未提。但2011年,东莞爆发的两拨限购传闻,激发了楼市“末班车”效应,使得成交量急剧增加。

  9月中旬,开发商被市住建局约谈的消息传出。消息称,市住建局就东莞房价的上涨以及由此带来的限购可能性提出预警。

  明码标价 一房一价,售价最多下浮15%

  调控政策,2011年从宏观走入了微观,要求商品房买卖明码标价,童叟无欺。

  2011年5月16日,东莞市有关政府部门发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作实施意见的通知》(东府办〔2011〕62号)和《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》(东价〔2011〕50号)。

  这两份文件所祭出新政是“一房一价”,对新建商品住房销售价格实行申报备案制度。自2011年5月16日起,开发企业在办理商品住房预售许可证或现售备案证书前,须到市物价局履行价格备案手续。开发企业在2011年1月1日后已领取预售许可证或现售备案证书的商品住房项目,应在2011年6月1日前将尚未售出的剩余商品住房,向市物价局申报价格备案。

  开发企业取得预售许可证或现售备案证书后,应在10日内一次性公开全部销售房源。开发企业应当按照备案价格明码标价对外销售,在销售现场公示商品住房销售均价和《东莞市新建商品住房销售价格备案公示表》、价格优惠方式、房价外向购房者代收代缴的收费项目及其标准和依据。

  “一房一价”政策实施后,开发商采取“高价备案、低价销售”的办法加以敷衍了事。于是,东莞市物价局、住建局和房管局联合在2011年8月5日发布了《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》(东价〔2011〕89号),规定“销售价格一经备案,将自动设置15%的下浮限幅,即实际成交价格既不得高于备案价格,也不得比备案价格下浮超过15%。当实际成交价高于备案价或比备案价下浮超过15%时,商品房网上销售系统将自动锁定交易,无法进行网上签约程序”。

  公积金新政公积金成为房贷“绿洲”

  2011年5月1日,东莞实施了鼓励贷款的住房公积金新政。对比2007年以来实施的贷款政策,新政更为宽松,再加上低利率政策,公积金贷款成为购房贷款的一片“绿洲”。

  新政不再按照住房单价来严格限制贷款条件,而主要根据公积金贷款的次数来放款。只要是首次使用公积金贷款,不管是第几套房,首付的比例可以低至30%或20%,与商业贷款二套房6成首付、3套房停贷相比,十分宽松。

  就算是第二次使用公积金贷款,只要是建筑面积不在144平方米以下的自住房,首付也可以低至50%。

  与此同时,公积金贷款利率比商业贷款低一大截,五年以上住房公积金贷款年利率仅4.9%,而商业贷款的年基准利率高达7.05%。

  此外,没有在莞一年社保或纳税证明的珠三角其他城市的户籍人口(深圳除外),也可以申请公积金贷款。

  公积金新政,与收紧的商业贷款形成对冲,对东莞楼市的成交起到了举足轻重的拉动作用。

  或许由于住房公积金贷款申请过于凶猛,住房公积金贷款政策作出“微调”。从2011年12月1日起,珠三角七个城市(深圳除外)在东莞贷款买房,须提供配偶在东莞1年以上的社保缴纳证明。

  保障房17455套公租房已如期动工

  我国住房制度向商品房和保障房双轨制迈进,“十二五”期间,开工建设3600万套保障房,2011年开工建设1000万套。

  东莞分到的建设任务是17455套的任务,全部建成公租房,数量在全省排第三,是去年2978套廉租房数量的5.86倍。东莞市住建局10月底称,2011年所有公租房已经如期开工,完成了任务。

  今年,公租房将陆续进入市场配租,非户籍人口将首次受惠于住房保障。但是这些公租房大部分是企业事业单位的集体宿舍,能否充分发挥住房保障作用,还得拭目观察。

  解读

  建保障房大有可为

  日前,有媒体报道称,根据住建部年底工作会议透露的对于2012年工作的部署,商品房价格较高,建设用地较紧的直辖市和少数省会城市,确需利用农村建设土地建公租房试点的,由省级政府报批并由国土资源部审批,批准试点。

  同一消息还称,国务院副总理李克强也在日前举办的全国住房保障会议上特别提出,“政府也可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应”。

  【点评】因为资金压力、工程质量等问题,保障房建设一直处于风口浪尖。具体到东莞,由于机关事业单位的集体宿舍占比过大,保障房备受诟病。如今,试点用集体土地建设保障房、购买商品房来充当保障房这两条政策出台,这将使得包括东莞在内的保障房走向更加扑朔迷离。

  首先,住建部的集体用地试点建设保障房的政策口子,是被国土部在2011年5月发文明令禁止的,不同部门政策“打架”的现象重演。目前,在集体土地上兴建的非法“小产权房”在全国遍地开花,东莞也为数不少,如果开了允许在集体土地上建房的口子,在当前国情下,很容易走样,极易引发“小产权房”搭顺风车转正的乱象。现在,两个部门“打架”,保障房的用地供应和“小产权房”的未来命运迷局加深。

  其次,购买商品房充当保障房,更被质疑成政府为房地产托市,民众普遍担心房地产调控因此大打折扣。目前,房地产成交低迷,房价有所松动,若政府大量购买商品房,那么成交量回升,那么价格调整自然戛然而止。同时,或将产生新的寻租腐败空间。

  为什么商品房的供地不紧张,保障房的供地就紧张了?为什么建保障房缺钱,但是购买商品房就不差钱了?这两个“天问”折射的是政府深陷房地产利益纠葛中的被动局面。

  地方财政需要靠卖地收入充实,用集体用地来建保障房,就可以腾出国有建设用地来创收。房地产市场过于低迷,不利于经济稳定,也无法保障地方的财政收入。如何从被动局面中坚持调控,建好保障房,不仅考验政府的决心,更加考验政府的智慧。

  而在东莞,土地出让金占比财政收入比例较低,腾挪空间更大,有能力也有责任发扬“敢为天下先”传统,杀出一条血路,率先搞好房地产调控和保障房建设。记者 曾德军 何建文

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