2011年东莞楼市量价齐升 均价8188元/平方米

　　特别报道之市场篇    

　　今天，本报《东莞观察》联合搜房网正式发布《2011年东莞楼市白皮书》。据研究机构的数据，2011年，东莞新建商品住宅网上签约520万平方米，同比增加17%，均价8188元/平方米，同比增长7.7%。

　　2011年，东莞楼市量价齐升，行情整体理想，但是形势在10月份后急转直下。2011年，调控房价沦为数字游戏。

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　　东莞楼市一枝独秀

　　2011年，东莞楼市供求相对平衡。据合富辉煌东莞市场研究监测，全年新增供应商品房649.4万平方米，为近三年最高水平，同比增加20%。全年商品房网签成交595.4万平方米，网签金额约502.8亿元，网签均价为8391元/平方米。

　　其中，新建商品住宅新增供应542.6万平方米，也是近三年的最高水平，同比增加18%，网签成交520.0万平方米，同比增加18%，成交均价约8188元/平方米，同比增长7.7%。

　　今年，由于调控日益加码，全国楼市成交量一般，尤其是一线城市行情十分低迷。据国家统计局发布的数据，2011年前11月，全国商品房销售面积89594万平方米，增长8.5%，其中住宅销售面积79639万平方米，增长7.5%。东莞的新建商品住宅成交增幅高出全国10个百分点，可谓是一枝独秀。

　　东莞中原策略研究中心总监车德锐分析，东莞成交量大幅增加有七方面的原因。

　　他说，第一，东莞经济不容乐观，使得很多资金不追加到实业中，而流向了楼市，这很关键。第二，在通胀时期，有钱人的避险资金流入楼市。第三，公积金政策放宽，利率、首付都比较低，市民置业门槛比较低，公积金政策表现出令市场振奋的一面。第四，限购传闻，一轮又一轮，刺激市民赶末班车置业。第五，广州、深圳、佛山以及珠海限购之后，投资资金进入到东莞，往往看好商铺出手投资，这个趋势到现在还没有改变。第六，市场供应早两年偏紧，今年稍微放量增加，一定程度上刺激了挤压的需要。第七，银根紧缩等元素使得二手房交易回落，购买力流向一手房。

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　　开发商以价换量

　　大朗碧桂园2608套洋房开售，产品全部是80多平方米的“2+1”户型，属于刚需产品。价格震撼全城，带装修房均价仅5800元/平方米；毛坯房4200元/平方米起，均价5300元/平方米。价格比起周边项目至少低1000元/平方米，幅度15%以上。

　　除了碧桂园外，其他项目更多采取局部特价促销的方式，降幅在10%以内，属于小幅的下降。目前，东莞房价有所松动，但没有演变成整体大幅跳水的局面。

　　尽管行情整体理想，但受全国大环境的拖累，东莞的楼市在2011年国庆之后急转直下，变成“强弩之末”，12月份新建商品住宅的成交量甚至比不上春节期间的2月份。

　　分析去年的月度成交可知，全年约520万平方米的住宅成交量，主要靠1月、4月、5月、9月、10月这五个月份的拉动，这五个月每个月的成交量都超过50万平方米。但是10月之后，楼市成交就每况愈下了。11月，住宅仅成交31.5万平方米，环比下跌64%；12月，仅成交21.1万平方米，环比跌33%，其中12月比春节期间的2月份成交量还要少。

　　由于签约数据相对滞后，11月的网签低迷，折射了10月份认购量的下挫。各大开发商纷纷表示，国庆之后，访客量突然蒸发，市场冷清了，一天下来都没有多少人来看房，更不乱下定金了。

　　由于去年政策异常严厉，以“限贷”、“限购”、“限价”等“三限”为代表的政策组合拳，让市场闻风丧胆。“限贷”在全国铺开，“限购”在全国46个城市布局，“限价”等在深圳等一二线城市落地，政策相对严厉的地区成交量早已下挫，成交价格也停涨甚至回调。

　　对比往年，东莞去年的政策最为严厉，但是对比限购的46个城市，东莞的政策是相对宽松的，尤其是在东莞周边的深圳、广州、佛山、珠海限购之后，东莞成了珠三角开发商的狂欢场。

　　但是，由于全国大环境持续不济，东莞终究难以独善其身。各界悲观看待2012年的房地产市场，所以观望情绪十分浓厚。11月、12月分别31.5万平方米、21.1万平方米的成交量，距离正常月份40万平方米的成交量有相当大的差距。

　　实际上，部分开发商早有预感。如富通、金地等公司早在7月份开始以价换量。到了9月份，碧桂园、万科等巨鳄也纷纷加入。

　　据记者11月初的不完全统计，去年7月—10月，至少有1862套住宅降价促销或者低价走货，合计面积约18.2万平方米，数量并不小，涉及的房企包括万科、金地、碧桂园、中信、深业、富通等品牌房企，参与楼盘包括万科·大栖地、金地·外滩8号、大朗碧桂园、中信森林湖·兰溪谷、深业·欧景城、富通·天邑湾等。

　　其中，碧桂园的“4字头”、“5字头”促销，被其他开发商认为是“亏本在卖”、“疯子行为”。9月24日

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　　“假”限购逼出“真”成交

　　限购，堪称调控的核武器，给落地城市造成重创，但给东莞这样的非限购城市却有正面促销作用。

　　去年，在3月、4月、9月爆发了三波限购传闻，搞得整个市场风声鹤唳，走势步步惊心。

　　去年1月26日出台的新“国八条”提出了在一些城市实施限购举措。3月中旬，坊间传言东莞3月底4月初将在松山湖、城区、长安、塘厦、常平、虎门等楼市热点地区实施限购，一时间人心惶惶。

　　去年3月31日，东莞市政府办公室发布的楼市调控通知只提到新建住宅年度价格控制目标，对限购只字未提，于是限购预期逐渐减弱。

　　不到一个月，去年4月27日，时任东莞市委书记的刘志庚与网友互动时说，对于部分房价高于全市平均水平区域或考虑出台限购等措施加以调控。第二波限购传言四起，坊间猜测“五一”期间可能限购。不过，由于房价没有超过警戒线，限购最后还是停留在传言阶段。

　　去年9月中旬，在7月、8月房价连续冲破8252元/平方米的警戒线之后，限购政策摆上了党政联席会议。限购消息没有正式对外发布，据有关消息人士称，若9月住宅均价超过了8200元/平方米，限购就会如期而至，并且倾向于限制高价盘签约这一方式。至10月15日，新建商品住宅均价回调至8121元/平方米，限购传言烟消云散，开发商终于松了一口气。

　　现在看来，限购只是传说，但“假”限购却逼出“真”成交。由于限购传言，开发商纷纷在三四月份、八九月份抢推新货，而消费者也纷纷抢搭“末班车”，这使得4月份这一淡季也实现了53.6万平方米住宅成交量，九十月份期间，全国各大城市市场低迷，但东莞依然收获了一个成色十足的“金九银十”。

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　　控房价成数字游戏

　　调控房价，去年唯一能够量化的指标便是新建商品住宅的均价增幅不高于GDP的增长速度。由于房价调控并不容易，所以包括东莞、中山在内众多城市上演了一场房价调控的数字游戏。

　　住宅均价，7月高达8586元/平方米，8月高达8344元/平方米，均突破8252元/平方米这一红线，如果9月房价再度踩雷，那么东莞不限购，也就说不过去了。东莞告急！

　　很快，拯救行动便大举展开了。有房企人士称，中秋节(9月12日)之前，市住建局已经约谈开发商，提醒危险局势。约谈之后，高价盘签约进度便开始控制。另外有消息称，近期，高价盘拿预售证也没有那么顺利。10月中旬，9月的住宅均价出炉——8121元/平方米，尽管距离雷区仅仅131元/平方米，但是定性上是不超标，不必限购。

　　12月3日，市住建局局长朱川接受媒体采访时称，截至当前东莞房价均价为8100多元/平方米，没有突破年初制定的GDP涨幅警戒线，不需要政府行为过多干预。

　　据统计市房管局公众信息网的数据显示，12月住宅成交均价为7790元/平方米，如此来看，全年的住宅均价官方数据至多也就是8100多元/平方米，从今年的经济形势来看，超标的可能性不大。

　　尽管房价没有超标，但是房价也并没有普降，依然是市民难以承受的民生之重。如何实质性降价，还需要更大的诚意、努力和智慧。