2011年杭州二手房成交创五年来最低

　　2011年杭州二手房成交创五年来最低

　　成交均价环比下降

　　□通讯员 叶菁 文杰 周晨 本报记者 余丽

　　新年已至，盘点刚刚过去的2011年，杭州二手房楼市可以用“惨淡”来形容。 据透明售房网统计数据显示，2011年杭州共成交二手房12357套，其中五城区共成交10840套，与2010年(25337套)相比成交量大幅下滑，与2009年相比成交量更是不及当时的1/4，甚至比2008年的成交量还要少，是近五年来成交的最低谷。

　　关键词一：五年新低

　　成交量从平稳到萧条，成交均价从高位趋于理性，一波楼市降价潮正逐渐形成并呈蔓延之势。受到房产政策调控、银根收紧、新房市场降价促销等因素的影响，杭州的二手住宅价格指数呈下降的趋势。近期不仅降低报价的房源比重不断升高，房东议价空间增大，而且平均降价幅度也有增大之势。

　　越来越多的投资型客户被挤出楼市，刚性需求占购房者的比例越来越大。虽然房价趋于稳定，但是市场观望情绪越来越浓厚，成交量接连下挫。

　　全年各月成交量中，仅有1月份突破2000套大关，全月成交2089套，10月份的成交量为全年最低，仅550套，更是五年来同比最低，传统的“金九银十”的成交量为全年的低谷。

　　2月、3月、4月的成交量在1000套左右，相对比较稳定。此后，银行连续加息，不断提高准备金率等，从5月份开始成交量逐月下降，10月的秋季房交会也未给楼市带来一丝甘露，反而成交量更少。一些小的中介公司顶不住压力，纷纷关门大吉。一些开发商为了生存或抢占市场份额等等原因，采用降价方式来促进销售，这个时候价格就成了王道，消化了一部分二手房购房者，使得二手房的成交进一步下降。

　　关键词二： 降价

　　据盛世管家市场部数据，2011年的成交均价是19623元/平方米，下降到20000元/平方米以下，与2010年(20207元/平方米)相比，下降了约3%。

　　从上半年开始，房价上涨的速度已明显放缓，到第三季度，房价开始下行，一方面，由于今年以来银行贷款政策不断从紧，市场上出现了观望的气氛，原本的卖方市场逐渐向买方市场转变，使房屋转让方在市场博弈中，部分急于出售的房东议价空间提升较大；另一方面，从目前房屋类型看，市中心老房子因为房龄老、户型偏差等原因，在交易中被不少政策所制约，而购房者考虑到居住的舒适度也不太乐意购买此类房源，使得上半年来老房子的成交价格有所下滑，由此也在一定程度上影响了房价上涨的趋势。第三方面，开发商的促销力度，对二手房房东和购房者的心态也产生了一定的影响。

　　受周边一手房的影响，房东不得不降价。桥西板块的银树湾，年初约22000元/平方米，12月的成交均价18500元/平方米。南北西岸年初21000元/平方米以上，12月的成交均价17000元/平方米。申花板块的万家花城年初的时候价格在25000—26000元/平方米，目前成交价格在22000元/平方米左右。广宇西城年华年初的价格25000元/平方米左右，现在的成交均价在22000元/平方米。

　　银行对房龄过老的二手房房贷控制较严，使得市中心的老旧房子小区降价最快。比如德胜小区年初的成交均价在20000元/平方米左右，现在成交的价格在16000—17000元/平方米，从年初到现在降了3000元/平方米左右。景芳小区年初23000元/平方米，现在18000元/平方米左右。

　　虽然学区房的价格一直比较坚挺，房东心态也比较稳定，但是采荷区块的不少房东hold不住，价格开始下降。采荷学区房，年初成交价基本维持在26000元/平方米左右的价格，个别甚至达到28000元/平方米，但目前挂牌价一般松动到23000—24000元/平方米左右。

　　在一片降价声中，有的高端小区价格没出现普遍下降，但也基本无成交。例如，春江花月小区，价格依然坚挺，这与它的户型、小区、地段有着直接的关系。因为价格坚挺，因此成交量微乎其微。

　　关键词三： 小户型

　　按交易面积各区间的统计数据来看，今年60平方米以下区间的成交比重始终处于首位，占40.85%，与去年相比，其在市场整体交易比重中的所占份额下降了3.56%；60-90平方米区间的成交比重较去年所占份额相比基本保持一致，因而90平方米以下的成交比重较去年小幅下挫。但140平方米以上的市场占比9.1%，较去年6.57%相比上升了2.53%。

　　成交居室方面的细分数据显示：全年市场中二居室仍旧处于绝对龙头位置，占据市场整体52.26%的位置，与去年同期相比其走势上升3.25%；另一方面，三居室的交易比重则保持下滑，21.81%的成交比重已低于去年2.78%，这已是三居室连续两年呈现下降趋势。

　　我爱我家市场研究中心认为，限购限贷政策的严格执行，不仅将投资型客户挤出楼市，同时也误伤了一批具有改善目的的客户。因而在政策的调控下，刚性需求成为市场成交的主力，成交比重大；而在频繁出台楼市调控政策中，贷款难度的增加，利率上浮，受到政策打压和舆论导向的双重影响下，改善型需求受到较大程度的遏制，导致其在市场中的所占比重随之下降。随着近年来居民生活水平的日益提高，客群的置业需求的多样化也愈发明显，改善型购房者的首选条件并不仅仅是性价比的高低，而更注重房屋的整体品位、交通条件、区域配套设施等一系列综合水平，以及由此带来的生活幸福感，因此一部分改善型客户会选择品质较好，景观更佳的商品房置业。

　　关键词四：租金平稳

　　在二手房租赁方面，综合盛世管家等多家中介的的统计数据，2011年杭城租赁成交中下城区占据首位，占比48%；其次是西湖区占20%；其他各区占比分别为：上城区占13%；江干区占9%；拱墅区占6%；滨江区占4%。

　　2011年租赁市场成交较2010年环比上升约20.37%，各城区较2010年相比均有上升，其中上城区上升幅度最大，环比上升约43.8%；上升幅度最小的是江干区，环比上升约0.4%；滨江区环比上升约33.2%；西湖区环比上升约27.8%；下城区环比上升约16.10%；拱墅区环比上升约11.8%。

　　6、7、8月是租赁市场的高峰期，此期间租约到期更换租房的较多，加上暑期学生这类客源的增加，月成交量相比年初的1月份高出近两倍。

　　2011年杭州主城区租赁成交户型中，两居室占比居首位，占比41%；一居室其次，占比39%；三居室占比17%；四居室占比2%；五居室占比1%。2011年租赁市场依然以小户型为主，而性价比高的小户型则更深受大部分刚需租客青睐，整个租赁市场中两居室以下的房源也占比大头，这让租客有了更多的选择性。　　据盛世管家市场部统计，2011年杭州主城区总均价为2797元/月，较2010年的2645元/月基本保持稳定，并没有产生太大的起伏。各城区中拱墅区均价最高，为2991元/月；其次分别是下城区和滨江区，均价分别为2905元/月和2790元/月；江干区最低，均价为2586元/月；西湖区均价为2599元/月；上城区均价为2767元/月。