工业用地异军突起 定向提高准入门槛

　　2011年的佛山土地市场出现一些非常态的特征与现象，我们以“现象”来梳理、展现佛山的土地市场。

　　现象一

　　捂地、靓地，全为了卖地

　　一般来说，由于供应计划的审批发布过程影响，土地市场在每年的上半年会相对平静，但进入下半年以后则会迎来一个持续的推售旺季。而2011年总体依然延续着这种淡旺分明的格局，唯一不同的是为应对惨淡的市场环境，国土部门在土地推售上进行了有意识的把控。

　　回顾整个2011年，佛山土地市场从上半年开始，特别是限购令出台后就逐步显露出了低迷，而此时，各级国土部门为应对市场低迷主动采取了避险反应。来自民间机构的统计显示，在2010年上半年，佛山全市共推出各类用地161宗，总占地面积达到686.1万平方米。而2011年的2－5月份，佛山全市经公开市场途径推出的各类土地则仅为71宗，总占地面积仅为274.59万平方米。两项数据对比，虽然2011年有两个月未列入统计，但无论从土地宗数还是总占地面积都可以清楚地看到国土部门的推地速度有所放缓。其中，表现最为明显的当属土地交易一向活跃的南海，在2011年1月份，该区共计成功出让各类用地17宗，但进入2月之后土地供应则大幅缩水，不仅多次暂停或停止了多宗商住地块的出让，土地供应一直到当年8月才逐渐恢复常态。对此，有业内人士分析，政府“捂地”一方面是因为担心土地会被贱卖，另一方面是防止流拍、流挂现象出现，维护土地市场的信心。

　　不过，与上半年“捂地”相反，进入下半年之后国土部门显然改变了推地策略，由“捂”变为“放”，不仅推地速度加快、商住地块数量常态化放量，一些地处中心城区、镇街中心，被国土部门当成“宝”的优质商住地块也开始粉墨登场。有业内人士指出，土地市场冷清很多时候体现为房地产商拿地更加谨慎，不但叫价小心翼翼，对地块的评判标准也随之提高。而从实际成交来看，这种做法也确实收获了奇效，各区推出的中心城区靓地几乎都被房地产商收入了囊中。当然，随着调控深入，前景预期趋于悲观，这种操作到了2011年年底也逐渐失去了效应，房地产商的评判天平更多地向价格倾斜。

　　现象二

　　昔日“点心” 今日“口粮”

　　商住用地成交的彻底“沦陷”，很大程度上成就了工业用地在2011年的异军突起，这也成为了去年佛山土地市场的一大特色。

　　根据世联地产发布的《2011年上半年佛山房地产市场报告》显示，上半年佛山成交的各类土地里，工业用地的占比高达52.21%，占据了全市成交土地总量的半壁江山。与之相反的，商住用地却大幅减少，两者占比分别下滑至31.77%和15.75%，总量同比减少了12.4%。

　　而即便是在商住用地放量的下半年，这个格局也没有得到太大改观。其中，三水推售工业用地在五区之中最为抢眼，早在6、7月份，三水就连续推出了8宗、总面积近30万平方米的工业用地；9月上中旬，又大手笔推出了7宗、总面积超过22万平方米的工业用地。而此后，更是一发不可收拾，在整个四季度里工业用地的推售数量和速度一直在频频发力。

　　这对于“钱袋子”大幅缩水的地方政府来说，无疑极大地缓解了财政入不敷出的压力。不过，昔日不管饱的“点心”成为今天地方的“口粮”，不仅显露出商住土地市场的低迷，也体现了地方政府的尴尬与无奈。以三水在6、7月份推出的工业用地为例，虽然8宗地块的总面积接近30万平方米，且最终全部成功拍出，但除一宗地块的成交总价稍稍高于起始价外，其余7宗地块均是以起始价草草收场。

　　有业内人士就指出，一方面，单从对财政收入的贡献比来看，工业用地只能“解近渴”而难当大任；其次，在全球经济危机四伏的情况下，实体经济同样面临巨大的资金压力，这决定了工业用地不仅很难以较高的价格成交，也不可能是长久之计。

　　现象三

　　定向，徘徊于公平之外的无奈？

　　土地市场冷风频吹，本应是房地产商的话语权不断增强，但是，回顾2011年人们却惊奇地发现，地方政府在出让土地时却时常会设定严苛的准入门槛，甚至还将保障性住房建设打包进去一并作为地块的开发条件。

　　“这种看似提高门槛、增加风险的做法，实际上是地方政府为防止优质地块流拍或贱卖所设置的一道保险。”有业内人士表示，就像许多地方施行的“勾地”一样，对地块设置门槛其实也是一种意向摸查的方式。二者都是为了保证地块能成功拍出，只是“勾地”更倾向于政府能准确、及时地掌握市场动向，而设置准入门槛针对性更强，是为部分企业“量身定做”，其更注重地块能最终成功拍出。据了解，“量身定做”一般是政府出于引导产业发展需要而对企业进行的主动选择，但是，由于2011年土地市场低迷，地方政府为了保证地块成功拍出，维护交易市场信心，会事先与有意向房企进行协商，敲定双方认可的价格，然后根据该企业的条件设置准入门槛。

　　不过，这种“定向”推地模式甫一出现也受到了坊间的诟病，认为该做法偏离了现行招拍挂的土地出让制度，不仅有失公平，也容易滋生腐败。对此，有业内人士认为，此法在当前土地市场低迷的情况下不失是一种有效的办法，但同时也是地方政府迫于财政压力的无奈之举。

　　本版文/图 南方日报记者 洪俊武