2012顺德楼市调控依旧 楼价博弈入深水区

　　刚刚过去的2011年，顺德楼市犹如一辆过山车，在经历了年初三个月的疯狂上涨之后，因为限购令的突袭而猛然进入下降渠道。面对已经到来的2012，顺德楼市是否能够咸鱼翻身重回牛市，还是继续受经济大环境的影响持续低迷不振？展望2012，顺德楼市的三级市场里将有哪些新变化？土地拍卖前景是否乐观？一二手市场如何联动销售？本报记者将为您一一盘点。

　　土地市场：勾地拍卖重现顺德

　　底价成交甚至流拍不断，土地市场形势的日益严峻早已是不争的事实。严厉的调控政策和低迷的经济环境，让开发商不仅不敢再造“地王”，就连出手普通的商住地块都分外谨慎。相比之下，国土部门也始终坚守不愿意放量或者降价，导致了2011年顺德土地市场的供需成交整体低迷，土地转让整体情况更是与去年年初的计划相去甚远。相关数据显示，2011年顺德全区共计成交地块42块，成交面积约220万平方米，其中，商住面积仅为60万平方米左右，同比2010年150万平方米的成交大幅下降60%。如何重振土地市场成为了顺德楼市的首要难题。

　　2011年的最后一周，已经长久没有推出住宅用地的顺德土地市场，因为一宗位于陈村的地块而再次成为媒体关注的焦点。根据顺德区土地房产登记发证与交易中心的招拍挂数据显示，该地块地处顺德区陈村镇南涌佛陈路北侧，用地面积达到56755.28平方米，土地用途为城镇住宅用地兼容商服用地，各项规划指标要求为容积率≤3.5、建筑密度≤25%，可修建4万平方米的商业面积，且最高楼可达到120米。这不仅是2011年以来陈村推出的最大及最为优越的商住用地之一，更是一块预供地块，并已开始接受企业的预申请。以此为标志，时隔2年之后，勾地制度再现顺德土地市场。

　　所谓的预供地块即俗称“勾地制”，指的是在常规的土地招拍挂出让程序之前设置了“用地预申请”环节。以陈村地块为例，在正式拍卖之前，企业需要率先提出申请，并缴纳最低价格的5%为担保金额，作为用地预申请承诺金，得到土地主管部门允许后，才进行拍卖。该制度最早起源于香港，2008年开始引入顺德市场，在当时市场低迷的大背景之下，曾多次使用。不同于普通的招拍挂，勾地制度不仅可以避免在拍卖前试探各方的价格底线，还可以最大限度地避免流拍风险。

　　事实上，自2011年3月限购以来，住宅成交的持续走低，相应地对土地市场中的城镇住宅用地造成了不利影响，流拍或底价成交的情况屡屡可见。顺德工业园一块商住综合用地两度流拍；7月份以后，顺德仅有2块住宅及商业用地成交金额勉强过亿元……面对如此严峻的土地交易现状，也难怪国土部门会让勾地制度在2012年重出江湖，以起到防止土地流拍的保险作用。

　　一手市场：限购持续楼价“假摔”变“真跌”

　　2011年3月18日突袭全城的佛山“限购令”成为了顺德楼市的重要转折点。作为国内第一个出台限购令的地级市，佛山原则上要求对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购1套住房。业内人士亦解读该“限购令”为史上最严厉的限购政策。

　　同样以3月18日为节点，猛涨许久的顺德楼市开始迅速进入下行渠道，成交量出现大幅下滑并持续至今，与之相对应的成交均价却并未出现明显松动。尽管官方数据显示楼价已出现松动，开发商亦频频打出诱人折扣，然而买家们却并不买账，质疑楼价“假摔”。从成交量来看，顺德2011年全年成交面积预计约为240万平方米，比2010年的308万平方米环比下滑超20%。根据顺德区商品房交易信息网的网签数据显示，2011年1—4月份，顺德全区十镇街的每月成交面积约为9万平方米，成交量维持在2500套左右。然而，从5月份开始，随着“限购令”的逐渐显现其威力，月均成交面积下跌至14万平方米左右，成交量基本在1000—1400套徘徊，其中9、10月等传统销售旺季的成交量仅为1000套左右。成交均价方面，2011年成交均价最高的月份为2月，创下了7655元/平方米的新高，此后数月成交均价始终维持在7字头，并未出现大幅下滑。直至年关将至，才有不少镇街楼盘开始加大促销力度，以求回笼资金度过寒冬。

　　“房地产市场调控涉及到群众利益和经济发展。2012年要继续坚定不移地执行现行各项调控政策，不动摇，不放松。”这是住房和城乡建设部部长姜伟新近日在全国住房和城乡建设工作会议上的讲话，这意味着2012年的楼市调控不会放松。佛山市住建设局局长钟美恃亦曾多次在接受媒体采访时明确表示，今年佛山还将延续去年的限购政策。面对绝不松绑的限购政策，顺德楼市的博弈亦将随之进入深水区，楼价的“假摔”有望变成“真跌”。

　　“品牌开发商的顺德项目已经开始降价，这肯定会对本地开发商产生一定影响”，从去年年底起，佳兆业、万科等知名开发商在顺德已开始大张旗鼓地降价促销，本地开发商君怡地产的负责人陈荣基坦言，2012年更多的本地开发商势必也会加入降价队伍。“对于刚需买家而言，现在已是出手良机”，陈荣基称，目前不少开发商已经开始蚀本卖房，以求尽快回笼资金。

　　二手市场：中介行业将重新洗牌

　　相比一手市场的成交均价“假摔”，2011年顺德楼市二手市场的表现更为惨淡，一二手倒挂屡见不鲜，不少地产中介不得不转战商铺、工业用地甚至新房销售领域，更多的中介公司则不得不面临关门歇业的悲惨命运。

　　顺德的二手楼市场成交量向来占据佛山五区的前列并屡登榜首，受限购令影响，2011年顺德二手楼市场预计全年成交约10187套，比2010年的18973套同比下降25%以上，成交面积约137万平方米，与2010年成交270万平方米相比更是下降了近五成。自佛山限购令颁布实施以来，顺德的二手楼成交一直呈现“跌跌不休”的态势，其中10月的二手楼成交量达到年内最低水平，仅成交了457套。直到去年11月，二手楼成交才止跌回升，全区成交598套，开始摆脱持续低迷的颓势，成交量出现了企稳的迹象，但这个数字与2010年同期相比依然有非常大的差距。

　　然而，“限购令”的阵痛还未过去，不断收紧的房贷政策，“一房一价”在二手市场的实施……顺德的地产中介面临着前所未有的挑战。面对已经到来的2012年，有业内人士认为，此次危机甚至会比2008年的金融危机更严重，倒闭潮随时可能出现，中介行业或将重新洗牌。

　　转战一手楼盘代理，成为了目前不少中介生存的又一重要手段。“我们目前在顺德都是代理新盘，没有涉及二手房交易。”中原地产有关负责人告诉记者。除了代理顺德本地楼盘外，不少中介还尝试与异地楼盘合作。例如，和记地产就尝试与珠海、中山、韶关以及肇庆等多地楼盘合作一二手联动，以维持日常运营成本。

　　价格方面，由于大良南区、容桂、北滘等镇街已经出现明显的一二手倒挂的现象，开发商为冲刺销售业绩大打折扣，使得不少新房的成交价格远低于周边二手房的放盘价格。预计2012年随着调控的持续深入，二手楼盘的议价空间将会进一步增大，尤其是对于急于放盘回笼现金的投资客而言，不排除会出现甩卖的情况。

　　郑梦婕