房产经纪人的楼市拐点之惑

　　房产经纪人的楼市拐点之惑

　　与房产市场联系最为密切的房产中介，也许对楼市"拐点"是否到来有着最直观的感受。在日益低迷的二手房成交情况影响下，房产中介们似乎也感受到了"拐点"的临近

　　法治周末记者 马树娟

　　临近年关，有关楼市拐点的争论愈发激烈，大有一副对2012年楼市走向定调的架势。

　　赵立行也经常关注相关新闻，谈到2012年房地产市场的走势，作为一名房地产经纪人，他不清楚这个拐点是否真的即将出现，但是他明显地感觉到业务越来越难做了。

　　连续几月难卖一套房

　　尽管眼下的光景越来越难了。但是同2008年相比，赵立行觉得目前的光景还算不错。“当时(2008年)甭说有人来买房了，连看房的人都没有，现在起码每天都有来看房的。”2008年的房地产寒冬让赵立行唏嘘不已。

　　随之而来的2009年“牛市”，让房价迅速飙升，同时飙升的还有他的工资。赵立行说：“当时每个月的收入基本都超过1万多，有时候还能拿到2万多。”

　　经历房产行情过山车般的洗礼后，赵立行目前是该公司北京市望京地区一家门店的店长。当前的调控政策显然再次影响到了经营。

　　“行情好的时候，店里每天能接待十几拨看房的，现在每天最多就四五拨，而且多是只看不买。”赵立行感叹道。

　　面对2011年上半年惨淡的成交量，赵立行和同行们都寄厚望于“金九银十”。然而，2011年的“金九银十”最终仍以惨淡收官。

　　据北京市房地产交易管理网数据显示，2011年10月北京二手房网签总套数仅为7262套，相比2010年同期，下调幅度高达48.7%。楼市进入了深度博弈期。

　　进入2011年11月，北京通州、大兴等远郊区县一些新开盘的房价开始了松动。然而，赵立行所在的望京地区二手房交易价格依然坚挺，成交量依然低迷。

　　随后，悲观的情绪便开始在业务员群体中蔓延开来。中介公司普通业务员，如果一个月卖不了房，只能拿2000元的基本工资；如果连续三个月完不成考核任务，就要离职。

　　“调控前大部分业务员每个月至少能卖出去一套房，现在三个月能成交一套房就已经不错了，有的业务员甚至五六个月都不能成交一套房。”赵立行对法治周末记者说。

　　去年12月10日，北京上调了二手房过户指导价，交易税费较以前增加几万甚至十几万元，一些客户在此之前纷纷出手，促成了二手房成交的小高潮。赵立行所在的公司在望京北小河片区总共成交了69套房，很多经纪人也借此完成了公司的考核要求。

　　平均日关门店3.8家

　　元旦期间，赵立行经营的望京门店看房的人寥寥无几。

　　偌大的北京城亦是如此。北京住建委网站数据显示，元旦三天，北京二手房交易量为29套，相比去年元旦大幅下降84%。

　　1月7日，法治周末记者再次来到赵立行所在的门店。他告诉记者，以前年底有客户发年终奖，所以过来看房的也挺多的，今年就很少。

　　在楼市调控力度不断加码中，不少房地产中介门店相继关张。链家地产最新发布的二手房年度报告显示，预计2011年全国的6万家二手房经纪门店的总亏损额将达到30亿元，平均每家店面年亏损额为5万元。其中以北京市场情况最为恶劣。

　　最严楼市调控也加速了房地产中介行业的洗牌。链家地产统计数据显示，2011年以来，包括21世纪中国不动产、中原地产、金尊地产已经累计关闭门店1400多家，平均日关闭门店数达到3.8家，其中近七成为中小中介公司。不过赵立行所在的中介公司却在逆势扩张。

　　“中小中介公司的退出，也腾出了一部分市场。我们原来在北小河片区总共有5家门店，2011年新增了两家店。”赵立行对法治周末记者说。

　　由于经历过2008年楼市拐点的洗礼，相对于刚入行的业务员，赵立行目前的心态还算平和，“2008年面对经济下滑的风险，国家最终也调整了政策，由打压变为救市。”赵立行说。他期盼政策会出现一定的松动。

　　然而，无论是中央高层包括住建部官员在多个场合的表态，还是随后召开的中央经济工作会议，都传达出一个明确的信号：坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归。尤其是北京，明确称在2012年将继续执行限购政策，这无疑给赵立行和他的同行们的希望泼了一盆冷水。

　　对“拐点”的两种定义

　　1月7日，有媒体援引北京市建委一位内部人士的消息称，北京住房限购令将松绑，非北京户籍购房者有“连续5年纳税证明”将改为“连续3年”。不过随后，法治周末记者就在北京市住建委的官方微博(http://weibo.com)上看到对这则报道的否认声明。赵立行认为北京限购令中关于“连续5年纳税证明”改为“连续3年”的信息很可能是住建部还有北京市建委在试探市场的反应。

　　临近2011年年底，不断加码的调控手段、满天飞的传闻、持观望态度的购房者，都让赵立行觉得再这样下去，类似于2008年的拐点可能真的会出现。

　　但复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对法治周末记者表示：“目前一线城市房价上涨的势头得到了遏制，但从全国范围内来看，房价并没有出现普遍性的下跌。因此目前只能说房地产市场进入了高位盘整状态，还很难说房地产市场的‘拐点’已经到来。”

　　北京房地产业协会秘书长陈志认为，拐点有两种概念：一种是指支撑房价快速上涨的动因去除；另一种则意味着在房价波动的曲线上，当下的房价为极值点，随后的房价将出现大幅下跌。

　　“如果从第一个含义来讲，拐点已经出现。但我并不认为目前的房价就是楼市价格的极大值点，随着城市化水平的提高，刚性需求的增加，房价还会平稳上涨。”陈志对法治周末记者说。

　　赵立行告诉记者，公司调整了新一年的业绩目标，二手房经纪业务目标下调，工作重点转移到了租赁业务上，要求2012年公司的租赁收入能突破6亿元，而该公司2011年的租赁为业务仅为2亿元。

　　尽管楼市调控短期内松绑还难有下文，但赵立行目前并没有离开这个行业的想法。赵立行告诉记者，目前能做的是尽好做店长的本分，再就是回家好好过个年。