谁来正“保障房”之名

　　在部分建筑开发商的施工中，它叫“保账”房，力求收支平衡。

　　在一些地方政府的计划中，它又叫保障“房”，力求数量达标。

　　对于一些既不堪当“保障”，也不能称之为房子的砖瓦水泥混凝土，谁来给它们还原一个真实的身份？

　　文/本刊记者 陈希琳

　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”，有所居、避寒雨，不过是每个人的基本愿望，无时间地域之别。

　　在经济快速发展的今天，保障性住房成为中低收入者的希望。

　　2011年对于广大盼望购房者来说，颇具喜感。国家调控楼市的决心和力度的效果明显，起码迄今为止，房价沿着普通中等偏下收入者的希望一路走低，仍无反弹的动向。从商品住房这一块，有硬性购房需求者看见了希望，尽管对于一些中高收入房产投资者来说，这是手中资产未见获利、反而开始缩水的开始。他们陷入了一场愿赌服输、自负盈亏的漩涡。

　　2011年成为标志性的一年的另一个特征是保障房建设进入了实质性的阶段，或者说从预备进入了加速建设的阶段。据统计，2010年我国保障房整体的覆盖率不足1.6%，其中城镇保障性住房覆盖率在2010年底达到7%-8%，其中城镇居民人均住房面积超过30平方米；农村居民人均住房面积超过33平方米。

　　作为与商品房共分房地产格局的保障房体系，成为稳定商品房房价的手段之一，尽管被业内认为，它的到来已经迟到了十年。

　　在国家“十二五”规划中，计划2011～2015年要建设城镇保障性安居工程3600万套，其中2011年1000万套，2012年1000万套，接下来的1600万套计划3年完成，到“十二五”规划末期，保障性住房的覆盖率要达到20%以上。保障形式继续以包括廉租房在内的公共租赁住房(公租房)、包括经济适用房在内的政策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主。保障房的形式逐步转向以现金补贴为主。

　　2011年的1000万套保障性住房建设，根据地产中国网站的统计，大致包括400万套棚户区改造住房、200万套经济适用房和“两限房”、160多万套廉租房和220万套公共租赁住房，从不同的需求群体出发进行了细致的划分。

　　对于有切实住房需求的普通劳动者来说，他们看见的不是口号，也希望看见的不是口号。

　　保障之名 现实面前遇尴尬

　　不管你住或不住，保障房就在那里，不来不去。对这些不同类别的保障房殷殷期盼的人们，却有人在拥有购买资格后犹豫不决。这种踌躇无疑是彼时排队等候的一种嘲讽。

　　然而尴尬和纠结的不仅仅是他们。

　　此时商品房房价形成的波动影响的不仅仅是商品房的准入者，还有一些经济适用房和两限房的购买者。商品房的房价逼近限价房的房价，这显然不是他们想看到的，犹豫是否购买也就无可厚非。原本排队购买限价房的一部分原因就是它相比较于商品房更有购买力，中间的经济差既是实质性的收益，也是心理上的安慰，如果商品房价格和保障房价格形成倒挂，他们还会出手果断吗？

　　尤其是在综合对比商品房和限价房能给自己带来的生活舒适度的时候，他们会否两难权衡？因为一部分保障性住房规划和布局的不完善，保障房反而可能会降低一部分人的生活舒适度。特别是距离市中心较远的城镇保障房，在交通等外部配套设施的建设上不给力，不能同步提高入住者生活的便捷性。生活不方便多成为经适房和限价房的短板。

　　更为尴尬的是保障房的质量问题。楼脆脆、楼裂裂和楼歪歪出现在保障房的质量审核名单中，让与其无关的人也感到尴尬。保障房出现裂缝、漏水的问题不仅仅存在于武汉，全国各地的保障房中都存在粗制滥造的生产者。事后相关部门的责任推诿也让民众感到困惑，验收难道可以单单通过检验样品来完成吗？有的地方一些保障性住房从设计、施工，到监理、验收，把关都不是很严格，质量安全隐患从一开始就存在。

　　2011年5月初，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝就曾强调责任与利润要在保障房建设中得到统一，从设计、施工、监理到验收都要坚持“质量第一”的理念，要确保每根钢筋的使用、每块混凝土的浇筑、每个门窗的安装都要达到安全要求。

　　另一个不能忽视的问题就是地方政府在保障性住房建设中出现资金短板。保障房建设的两个主要要素都出现供需不足：建设资金和建设用地来源渠道单一。特别是经过近十年的商品房建设征地后，保障房建设征地难度越来越大，尽管部分地区表明态度，要优先为保障房建设供应土地，然而2011年和2012年共2000万套住房的建设用地问题的解决，仍让大部分地方政府感到头疼。住建部相关负责人曾介绍，2011年1000万套保障房的任务，有8000多亿元通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集，而剩余的5000多亿元的资金，由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。

　　保障性住房建设直接与地方政府的政绩挂钩。为了完成建设任务、控制建设周期，对参与到保障房建设中的开发商监管不够严格，监理和验房机制的不完善导致相应的保障房建设竹篮打水一场空，成了砖瓦水泥混凝土的摆设。

　　质量问题的完善除了需要地方政府的认真负责、企业的自我监督，也需要在固有的信贷模式上有所突破，或者打开直接的融资渠道，形成保障房建设的后方保障。

　　在对施工单位的选择上，地方政府可以吸引大型地产商参与进来。因为建设保障房经济效益较少，大多地产开发商都会担心伤害股东的利益。不过现在国家集中建设保障性住房的决心和力度都很明显，而明年的商品房市场暂时看也不会比现在更为明朗，对于开发商来说，积极参与保障房建设也会是一个方向。

　　有效分配 好钢用在刀刃上

　　相较于质量问题，人们更为关注保障房是如何进行分配的。眼看着肉却吃不着比没肉吃更让人纠结。

　　保障房小区里开出豪车、出租转卖、摇号三连号等等现象成为备受关注的热点，反映了保障房的管理中存在的漏洞。住房和城乡建设部部长姜伟新曾多次提到保障房制度在管理中存在的问题。由于家庭和个人住房、收入及金融资产等方面的基础信息不充分，对于申报者资质的审核存在一定难度。这就容易造成部分保障房分配中存在申报不实等很多弄虚作假问题，个别存在不按规定程序和条件审批，部分家庭虽然在日后收入有所提高，但是仍然没有退出福利的享用。

　　随着1000万套保障房任务的收官，北京、河北、河南等地相继出台新规，力求在审核阶段作出突破，从资格审核、监督等方面作出严密设计。新规中要求申请户所在社区、街道、县区和市州房管部门四级联动入户审核，金融、车管、房管、税务、户籍管理等多达十多个与个人财产、家庭状况密切相关部门，实行信息共享，并增加公示程序。

　　有进有出，福利轮流转，保障房退出机制成为保障房分配的又一个焦点。空置、转卖等行为不应该出现在保障房的持有者队列中。

　　对于出现的质疑声，退出机制的完善势在必行。北京市在2011年12月1日开始实施公租房新规，规定公租房合同期限最长不超过5年。租赁对象在适当条件下可以退出公租房，转向经济适用房或限价房。

　　惩处骗取保障房资格者，成为民心所向。河北省对此采取的措施是对不符合条件的保障性住房申请人，处三万元罚款，并采取终身禁入制。而河南省把重点放在对政府机关工作人员的违规行为进行严格处理上。

　　单独依靠各地方政府的政策性调整，并不能从源头完善保障房的进入和退出机制。有效的法律制度约束始终没有形成，通过立法对保障房准入和退出机制加以控制，将是实现保障房最终意义的一大推手。

　　同时地方政府官员的政绩考核标准也应该多维化，不仅仅从数量上，还要从质量上，从分配的有效性上，从利用率上进行多维度的考核。

　　不仅仅是保民生

　　保障房建设的受益者，不仅仅是低收入群体。

　　保障房建设能带动其他相关产业的发展，钢筋、水泥、装修等上下游行业都能从中受益。旨在改善城乡居民生存质量的保障房建设，能从侧面促进低收入居民更多地参与消费。随着建设重心倾斜向保障房，高收入群体可能也会将资金转移到新一轮的消费中。消费的增长又会从一定程度上带动服务业的发展，有利于经济结构转型步伐的加快。所以，保障房建设的布局能够带动方方面面的发展，它就不再仅仅与住房者的利益相关。

　　正保障房之名。