抑制热钱流入 外币房贷叫停影响有限

　　记者潘晟 

　　近日，发改委发布《关于境内外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知》(以下简称《通知》)，称外资银行从境外借入1年期以上人民币资金，纳入中长期外债额度管理。为降低期限错配风险，发改委在核定中长期外债额度时，将主要考虑固定资产投资项目贷款的外债需求。对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。

　　DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区主管、董事伍惠敏表示，本次发改委的《通知》，与去年底中央经济工作会议传达的“稳中有进”的总基调相符。总的看，《通知》的目的主要在于限制境外热钱流入，确保境内宏观调控政策稳步推进。伍惠敏表示，从目前看，境外资金使用成本与境内相比有明显优势，而汇率差也是热钱觊觎中国境内市场的重要原因之一。以房贷为例，境外房贷成本约3%左右，而境内外资银行的五年期以上美元贷款利率达到5.5%，《通知》的下达显然将对境外热钱的流入实施更严格的管控。

　　不过，对外资银行而言，《通知》对相关业务的影响并不大。如花旗银行表示，目前该行已暂停外币房贷业务；汇丰中国也表示，该行提供的外籍人士个人住房按揭贷款未使用中长期外债额度，因此相关业务目前暂未受到影响。不过，业内人士指出，今年外资银行的资金形势整体依然偏紧，此次政策变动对于外资银行的影响究竟几何，还需根据今后市场资金面的变动来做进一步判断。

　　除了抑制热钱流入，《通知》也被视作是阻断外资流入房地产领域，配合当前楼市调控的一项措施。对于境内的外籍置业者而言，虽然其既能向境内外资银行借贷，也能向中资银行贷款，但中资银行人民币五年期房贷利率已高达7.05%，明显高于境内同期美元贷款利率。据21世纪不动产上海锐丰联洋分行经理叶文波介绍，目前浦东联洋板块内，外籍购房者八成以上都会选择外资银行。因此，降低境内外资银行的房贷发放额度，将使部分境外购房者的置业成本大幅增加。

　　不过，对整个房地产市场而言，政策变动造成的实际影响可能比较有限。业内人士表示，随着2010年底《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》的发布，外籍购房者占整个购房群体中的占比已出现大幅下降。21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，去年上海市全年二手房成交中九成以上为本市及外省市购房者构成，其中外籍购房者仅占总成交套数的0.6%，港澳台购房者占比也只有0.7%，两者合计仅为1.3%。有鉴于此，新政策执行后对楼市的实际影响有限。不过，伍惠敏也指出，虽然外籍置业者的实际比例并不高，但政策的实施，或将进一步加剧当前房地产市场本已非常浓厚的观望情绪。