北京现房库存创近3年新高 专家称降价要一步到位

　　市住建委网站显示 新房库存达119864套 节后10天网签仅千余套 供大于求将致房价进一步下调

　　“推陈”才能“出新”，当楼市库存堆积到阻碍市场正常运转时，去库存便成了房企的第一要务。

　　来自上海易居房地产研究院发布的最新报告显示，1月份，北京新建商品住宅库存1010万平方米，同比增长27.53%。同时，市住建委网站显示，截至目前，北京现房库存达39952套，创下近三年来新高。

　　业内认为，目前商品房市场处于明显的供大于求状况，随着开发商资金链趋紧，房价下降预期进一步增强。

　　●统计数据

　　现房库存 创近三年来新高

　　记者上午在市住建委网站看到，截至目前，北京新房库存量119864套，比去年12月初的近13万套有所减少，但39952套的现房库存量则创下了近三年来的新高。2012年以来，北京现房库存增加了1543套。

　　在楼市调控的背景下，当北京整体库存居高不下，而市场氛围没有大的改观时，更多的房企将主要精力放在了去库存上，这就减缓了新项目开发及上市的节奏。

　　旧房卖不掉，新房不敢上……这种恶性循环已经使得开发商们陷入了一种前所未有的恐慌。

　　市住建委网站显示，春节后10天，北京新建商品住宅网签量为1087套，相较于2011年春节后10天(2011年2月9日至2月18日)的2476套，下降了56%。

　　●房企策略

　　本月开盘 多为“陈年老盘”

　　面对高库存与低成交的压力，多数房企只能开启“推陈”、“促销”的销售策略。

　　据亚豪机构(微博)统计，本月北京计划有23个项目开盘，包括紫御华府、红方国际公寓、路劲世界城等10个纯新盘，以及玺萌公馆、金隅翡丽、龙湖好望山等13个老项目后期。

　　记者发现，这些老项目后期中，有半数在过去一年内都没有推盘，其中5个项目连续两年没有推盘，包括玺萌公馆、紫金新干线、大宁山庄、北潞尚界和世界名园。

　　事实上，随着销售速度放缓，新开盘项目往往需要很长时间才能得以消化。因此，开发商普遍推新乏力，尤其是在项目的前、后期产品差异不大的情况下，很少有项目能找到合适的理由降价，既规避前期业主风险，又顺利打开销售局面。

　　●去化招数

　　大房企表现“淡定”

　　万科：今年上半年，万科的主要销售任务集中在去库存上，重点销售项目是中粮万科长阳半岛(微博)和住总万科金域华府。

　　目前长阳半岛还剩房源3000套左右，而金域华府的存量约200多套。销售策略方面，万科仍然保持去年的优惠幅度。不过万科要求一个月之内卖出60%。也就是说，如果一个月去化率达不到六成，或许就要想办法增加去化率。

　　保利：保利地产(微博)最近三年的存货量大概为220亿元，2011年已销售了1/3，今年还将继续销售1/3。由于今年是保利地产在北京发展的第十个年头，2月底举办一些营销活动，具体内容暂不详。

　　金融街：今年金融街的住宅供应量充足，金色漫香郡建筑面积为26万平米、金色漫香苑为28万平米。目前来看，优惠幅度并不太大，各项目只随行就市给出一定折扣。

　　小房企“积极”去化

　　和裕：和裕地产在京拥有多个项目，其中以位于亦庄核心区的林肯公园最为知名。目前开始推二期中的第一部分，共有1000多套房，而这1000多套房将是今年全年的消化任务。

　　在价格策略上，目前林肯公园优惠之后成交均价大约是21800元/平米，其中包括了标准为6000元/平米的精装修。而3月份以后会通过事件性活动营销，组织亦庄区域内的知名企业等参与，扩大项目影响力。

　　K2：在京有多个项目的K2地产，因押宝通州，一度受到资金链的威胁。目前旗下的K2百合湾、K2海棠湾、K2清水湾以及M5朗峰在售，库存压力可想而知。

　　不过，据了解，目前购买层高5.49米户型一次性付款可享每平米减2000元优惠，按揭享每平米减1000元优惠。受到大幅优惠的促进，K2百合湾勇夺1月份商品房销售第三名。

　　●专家观点

　　“降价要一步到位”

　　链家地产(微博)首席分析师张月(微博)今天表示，2012年开局即面临严重的低迷状态，除了加深购房者观望程度，开发商的信心也明显降低。而相比库存本身，库存消化能力更能反映市场的真实状态。

　　张月认为，随着库存消化周期的延长，开发商的销售压力持续增大，在售楼盘可能会以特价促销的营销策略来快速去库存，以加快回笼资金，并降低后期入市项目的销售压力。这种状态会在一季度持续，有可能引发今年的第一轮降价潮。

　　对于降价去库存，中投联达董事长杨少锋(微博)则认为，“降价一定要一步到位”。他表示，2008年楼市也曾遭遇高库存危机，但当时开发商通过适度降价让购房需求逐步被释放。然而，时下受限购政策影响，楼市需求总量有限，如果房企降价没能一步到位，很难赢得购房者的青睐，去库存也就成了空谈。

　　此外，由于市场主流购房者为刚性需求和改善性需求，因此房企在为项目定位时，只有更多地迎合这两类购房人的需求才能适销对路。