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新华社质疑中山楼市新政

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-02-13 12:04 来源: 信息时报

  据新华社  

  龙年伊始,一则消息引发轩然大波:广东中山市将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元,作为今年以来全国首个放松限价令的城市,中山此举引发了广泛的猜测和质疑:是否为变相放松房价调控政策?是否会引起其他城市效仿从而产生连锁效应?  记者赴中山了解到,限价令松绑后的首周,虽然正在春节假期,可中山市商品房成交量比去年同期明显提升,春节过后,部分楼盘借着限价提高还将每平方米单价调高了二三百元。

  松绑后走势

  开发商“挺”住价格的决心坚定了

  中山市住房和城乡建设局向记者证实,从1月22日开始,中山市住房限价已由去年的每平方米5800元上调至6590元,在这个标准之下成交的商品房均可正常进行网上备案。

  提高限价对于中山不少楼盘来说,无疑是重大利好。远洋地产中山开发有限公司市场部副总经理赵鑫磊告诉记者,去年中山限价令实施后,他们的楼盘几乎全部不能网签,新的限价标准实施后,情况大大好转。“初步估算一下,我们大约有60%的楼盘已不在限价范围内”。记者在远洋地产一家楼盘的销售中心看到,不断有客户前来咨询,而带客户看房的售楼员甚至都有些忙不过来。

  据当地国土局发布的网签数据,新限价标准实施后的首周,虽然正在春节假期当中,可中山市共网签商品房57套,平均每套成交面积约为一百平方米,成交量比去年同期明显提升。

  实际上,在提高限价之前,中山市不少高于限价的楼盘仍在保持观望,并未降价以对。不少的楼盘甚至通过种种“变通”手段规避限价令。此次提高限价,更坚定了不少开发商“挺”住价格的决心。

  记者在中山随机走访了远洋城、恒大绿洲、万科朗润园等楼盘,发现其均价多在每平方米6000元以上,部分高端楼盘甚至超过万元。春节过后,部分楼盘借着限价提高还将每平方米单价调高了二三百元。

  超出限价部分,另签装修协议

  看中了高于限价的物业单位怎么办?一家楼盘的销售人员给记者支招:“可以先交纳定金,推迟签约。”客户的权益怎么保障?销售人员说:“可以另签一份协议,确保交了定金乃至首付不会有风险。”

  在均价超过万元的精装修的万科朗润园,销售人员则告诉记者:“不用推迟签约,看中了马上可以签。”方法是将带装修的楼盘一分为二:毛坯+装修,毛坯部分按符合限价令的标准出售并签商品房买卖合同,而超出限价的价格部分则计入装修,开发商与客户另签一份装修协议,这样一来,限价令自然就限不住成交了。

  黄民强说,如果开发商与客户确实签两份合同,那肯定是不符合有关商品房交易规定的。不过,他表示,中山市的监管部门还没有查处到类似案件。

  毫无疑问的是,限价标准的提高,对于已经有办法应对限价政策的开发商而言,可操作的空间更大了,限价政策的效果也会因此打折扣。

  两问中山“松口”?

  为何静悄悄放松限价?

  记者了解到,早在去年11月10日,中山市出台“限价令”时,就设定了截止日期为当年年底,当时就有公众质疑这个有效期不到两个月的限价令的真实意图。

  此次提高限价,中山市有关政府部门既没下发文件,也没有在媒体上公布,只是在春节假期的第一天实际开始执行新标准。当地不少群众都认为,这种提高限价的时间和方式令人感到蹊跷。一位不愿透露姓名的受访者说:“本应让群众广为知晓的事情,政府部门却如此低调行事,是不是心虚呢?”

  对此,中山市住建局住房发展与房地产市场监管科科长黄民强说:“是因为春节假期的原因,大家没关注到,再加上目前中央、省里还没有出台新的调控指标,中山市未来可能还会进一步调整,所以才没有明确发文。”

  为何在规定内顶格涨价?

  记者计算发现,调高限价的幅度刚好是11%,为何是这个幅度,这个幅度是否合适?

  据中山市有关部门解释,刚刚在年初中山市人代会通过的《政府工作报告》中提出,今年中山市GDP增长目标为11%,因此,按照“商品房价格涨幅低于GDP增幅”的原则,确立了新的限价增长幅度为不超过11%。业内人士分析指出,中山在“原则”内最大可能地提高了限价。而且,这一增长水平是建立在中山市去年一手住宅实际成交均价,即每平方米5936元的基础上,并不是以旧的限价为基础,如果按照后者为基础,则新的限价增长已经超过11%。

  对此,黄民强并未直接回应,只是称,2011年,中山市房价最终同比增长12.56%,低于当年GDP的增速,实现了调控目标。

  记者了解到,中山的房价在珠三角地区相对来说不算太高。然而,专家指出,确定房价是否合理,国际上有不少通用的衡量办法,如房价与居民的收入比、租售比等等,此外,一个地区的房价是否被当地居民认可,也是一个重要的考量因素。中山有关部门应该在科学衡量的基础上确定一个合理的房价水平,而不是拍脑门决策,还要把确定的方法和过程公之于众,在这个合理的房价基础上再来谈涨幅的控制,这样才能让人信服,公众也会接受。

  专家:地方政府不要心存幻想

  尽管中山市政府及住房管理部门一再向记者强调,提高限价并不意味着放松调控,中山市从严调控的决心不会变。然而,不少业内人士和有关专家仍然对中山调高限价有不同的解读。实际上,中山悄然提高限价标准的消息一经公开,一些网民猜测这是楼市调控松绑的信号。

  限价本身就是软调控

  对此,中国指数研究院副院长陈晟的看法较为犀利,他说,相对于限购,限价本身就属于“软调控”。从佛山取消限购又旋即叫停,到中山低调提高限价标准,都表明地方政府仍然抱有房地产调控放松的幻想。但陈晟认为,中央已经明确表示将坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。因此,即使中山有意松绑,也不意味着全国其他城市会跟风放松。

  暨南大学管理学院教授胡刚认为,一些城市在去年末匆忙出台限购、限价政策,只是为了实现所谓的“房价控制目标”的应急和应景之作,是否会真心和真正进行房地产调控还要画上一个问号。

  满足基本住房需求才能实现调控

  针对一些地方的观望情绪,不少专家指出,中央调控房地产的决心是坚定的,地方政府不应对放松调控政策心存幻想。

  据了解,广州、深圳等一线城市已明确表示,今年将继续执行限购、限贷政策。记者采访的多位专家表示,在整体上,用限购、限贷卡住购房权和资金两个要害环节,然后通过限价为涨价刹车,再通过加大保障房建设力度来提高供给、满足基本住房需求,是能够实现房价调控目标的。

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