安定门大悦城遭遇难产 体量受限回报存疑

　　中粮集团的商业帝国梦在北京市场似乎遇到了不小的阻力。记者昨日了解到，安定门三利百货停业已有近一年时间，但安定门大悦城的审批程序依然未获通过。在一位接近大悦城的人士看来，由于临近地坛古建筑群，安定门大悦城项目规划很可能受到层高限制，如果项目投资回报率达不到要求，中粮集团方面可能放弃该项目的建设计划。

　　北京第三店难产

　　西单店用了短短四年就在京城站稳了脚跟，巨大的成功给了中粮集团信心，同时也开启了大悦城的全国复制之路，不过接下来的一系列事实却表明，中粮集团距离勾勒出的商业帝国梦仍有很长的一段路要走。

　　尽管早在去年就将安定门店纳入了未来三年的开业计划内，但这家门店能否现身仍存变数。记者昨日从中粮集团方面获悉，由于临近地坛古建筑群，项目层高等受限，安定门大悦城的改建工程依然处于审批状态。而这一状态已经持续了近一年。

　　据一位接近大悦城的人士透露，如果商场层高等环节和预期落差过大，导致项目投资回报率不达标，中粮集团方面有可能放弃安定门大悦城的建设计划。耐人寻味的是，留守三利百货的一位工作人员称，尽管商场将改建成大悦城的消息甚嚣尘上，但至今三利百货的员工仍未接到任何关于“改建”的正式通知。

　　记者昨日走访三利百货也看到，已于去年4月1日关闭的三利百货和闭店之初相比几乎没有变化。记者昨日拨打“停业通知”提供的电话号码也一直无人接听。

　　体量受限回报存疑

　　三利百货的改建计划面临夭折的传言并非臆想。 出于保护古建筑群考虑，临近地坛古建筑群的三利百货可能会在改建时受到层高限制。记者了解到，目前三利百货共有五层，地下一层、地上四层，但层高偏低，总经营面积约1万平方米。在业界看来，受限于体量，安定门大悦城未来的回报率可能很难达到中粮集团的预期。

　　以东方新天地、西单大悦城等北京主流购物中心为例，百货、超市、餐饮、休闲和娱乐业态组合是购物中心的标配，而这需要3万-5万平方米的体量作为支撑。一位大型购物中心的高层认为，在综合类购物中心的业态构成比例中，服装服饰应占25%-30%，正餐、快餐应占18%-20%，家居、亲子类占到10%-12%，此外还应选择性引入电玩城、电影院、美容美发护理等体验性业态。

　　亚洲购物中心协会轮值主席、中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，1万平方米的体量中可以做一个3000平方米的生活超市、再搭配一些洗染店、照片冲洗店等生活服务业态。但生活类商户承租能力较弱，可能难以达到开发商的投资回报率需求。

　　商业帝国梦遇阻

　　按照中粮集团的计划，未来大悦城品牌将占据中粮集团总资产的三成，资产规模近千亿元。不过，从品牌初创阶段的风生水起，到发力阶段安定门大悦城建设遇阻，大悦城的现实发展轨迹却为这一宏伟的商业帝国梦增添了诸多不确定因素。

　　在业内人士看来，仅仅用了短短五年，中粮集团就已经将大悦城从北京复制到上海、天津等国内主要城市，并且在当地站稳了脚跟。从扩张速度看，大悦城品牌的确是国内商业领域迅速成长的典范。不过，在最能检验品牌成色的北京市场，大悦城还没能真正证明自己。尽管西单大悦城的年销售业绩达到约30亿元，已经成为北京时尚领域的商业地标，这得益于商场合理的业态配置和品牌结构，但西单商圈对商场成长的贡献同样功不可没。目前，西单大悦城“一枝独秀”的现状仍未改变。即便是资历较老的朝阳大悦城，也仍和西单大悦城的业绩存在较大差距。据记者了解，朝阳大悦城亮相第一年的经营业绩超过10亿元，但这却是用几乎两倍于西单大悦城体量的代价实现了1/3的收益。而且，朝阳大悦城取得的这一成绩还是在去年进行了定位调整后的结果。

　　一位资深商业专家认为，在全国范围内，类似于西单商圈的优质商业资源已越发稀缺，大悦城要想真正实现批量复制、资产变现的商业帝国梦，需要培育一家更具模板意义的商场。

　　商报记者 崇晓萌