稳刚需 首套房贷利率还需更优惠

　　证券时报记者 张达

　　从近期中央政府一系列的表态来看，今年的房地产调控不会放松，其目标就是要促进房价合理回归，同时促进房地产市场长期健康稳定发展。而“房地产需求长期来看是刚性的”，刚性需求对稳定房地产市场的长期发展具有重要作用。

　　此前，住建部与央行也先后表态，要继续严格实施差别化住房信贷政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。可以预见，今后的房地产调控政策将更加注重“稳刚需”。

　　目前，部分地区的银行首套房贷利率已回归基准利率。这对于首次置业的刚性需求购房者来说固然是个好事，但要想真正释放刚性需求，仅靠首套房贷利率回归基准是不够的。

　　首先，去年楼市调控带来的房价下跌完全被房贷利率上涨所抵消，首套房贷即使回归基准利率，购房成本仍在增加。据北京中原测算，以贷款100万元期限20年为例，首套房贷执行基准利率，相比调控前的7折优惠利率，月供增加了1219元，总利息增加了29万元以上，相当于房价上涨了20%。如果执行目前的首套房基准利率，房价必须下调20%甚至更多，购房者才有可能得到部分实惠。

　　其次，政府促进房价合理回归的决心已下，房价继续下调的预期增强。在当前商品房库存量创出历史新高，开发商资金压力加大的情况下，刚性需求客户的购买意愿较低，观望态度浓厚。首套房贷回归基准利率，虽然较之前1.1倍基准利率时购房成本有所降低，但大部分购房者很难因为房贷利率政策的微调而冲动入市，而是会综合考虑价格等其他因素选择谨慎入市。

　　首套房贷利率回归基准，对刺激刚性需求的释放作用有限，这一点也得到了部分业内人士的赞同。首创集团总经理刘晓光表示，首套房贷利率回归基准，只可能激发20%左右的刚性需求，还需要更多的政策组合来激发有效的刚性需求。万达集团董事长王健林今年的两会提案即是《对首次置业和首次改善型置业贷款恢复7折优惠利率》，他认为只有这样，房地产调控才能惠及所有中等、中低和低收入群众。

　　值得关注的是，曾经出现的首套房贷利率7折优惠，是在全球金融危机的特殊背景下出现的，在房地产市场情况较好的时候，房贷利率最低也就8.5折。目前，银行5年期定期存款利率已达5.5%，从自身的营利角度考虑，银行本身不太可能出现8.5折以上的优惠利率。这就需要中央政策对银行的定向指导，在严格落实差别化信贷政策的同时，能够给予首套购房者更多的贷款优惠。