房地产信托面临集中兑付大考

　　提前清盘是信托市场看空房地产行业的表现

　　本报记者 武文静报道

　　“人无千日好，花无百日红”。一面是房地产调控下楼市销售业绩的下滑，一面是即将到来的房地产信托首个兑付高峰，曾经风光无限的房地产信托，如今正面临着爆发式增长后不断累积的兑付风险考验。

　　2010年以来，在银行贷款受限的情况下，不少房地产商为解资金之困借道信托融资。据用益信托工作室统计，2010年信托行业共发行了1993亿元房地产信托；2011年，这个数字为2670.74亿元，占比达38%。

　　“信托融资是在2010-2011年间部分房地产企业在楼市调控政策时期采取的融资方式，相比银行融资方式，信托融资的融资成本相对较高。但从我国房地产市场当前的融资渠道来看，由于长时间的调控政策，目前房地产行业对资金的吸引力正在逐渐下降。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

　　现实是，由于房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，平均期限1.9年，所以多数产品将于今年陆续到期。而由于房地产信托兑付资金主要来源于销售回款，在一系列房地产调控政策限制下，销售难、回款慢在压制房企的同时，也加大了房地产信托的兑付风险。

　　据中金公司发布的针对房地产信托业的研究报告称，房地产信托还款期将集中在今后3年，其中2012年预计到期信托规模2234亿元，总还款额约2500亿元，2013年预计到期规模近2816亿元。

　　“按照上市房企的负债率水平来推算，在房企不采取加速资金回流手段的情况下，房企可能在2012年6月份出现资金危机。当前房地产信托兑付量相对于2011年12月份至2012年1月份的融资量而言，房地产信托兑换风险并不是不可控的。”韩长吉说。

　　不可否认，今明两年房地产信托巨大的兑付数额还是让不少人捏了一把汗。韩长吉表示，从部分房地产企业(上市企业为主)的信托融资量来看，即使出现一定量的兑付量，也不会对整个行业产生非常大的冲击，开发商的融资渠道多元化以及特别的资金回流措施能够应付相应的信托兑付。

　　值得注意的是，目前已经出现部分房地产信托产品提前清盘的现象。据信托研究机构的统计数据显示，公开数据的今年提前兑付的房地产信托数量已经超过4个。产品涉及天津信托、交银国际信托以及山东信托等。  “部分房地产信托提前清盘的原因有投资者顾虑以及房企的资金流现状等因素，提前清盘是信托市场看空房地产行业的表现，对房地产行业的后续融资有一定的影响。”韩长吉说。

　　那么，在目前这种市场情况下，房企如何才能顺利度过即将到来的兑付小高峰？信托公司又该做好哪些准备使风险降到最低？

　　“房企加强资金链回流是保证企业经营稳健的根本举措，应付当前的信托兑付小高峰，采取加速资金回流或者利用新的项目融资来延缓资金冲击的方法都是可行的。对于信托公司而言，如何保证信托资金的顺利回笼，就需要信托企业对借贷的房企进行适时的调查，以此保持预警性，在不得已的情况下可以采取提前清盘的行为。”韩长吉说。

　　此外，对于房地产信托到期无法兑付且无人接盘的情况，监管部门也明确表示，信托公司的资产或股权将在监管部门主导下进行处置，所得款项将用来优先保障投资人的兑付。有业内人士认为，对于到期未能兑付的项目资产，可通过信托公司用自有资金收购、“发新还旧”和项目出售变现等办法解决。