榕楼市豪宅现回暖先机 返乡客的带动效应

　　本报记者 姚志梅

　　虽然春寒料峭，但榕楼市却有“小阳春”，连部分高端项目经历了“沉寂”之后，亦开始出现回暖先机。据记者了解，在金山、闽侯等区域的部分豪宅以自身的高性价比赢得购房者的心，为楼盘赢得较好的销售业绩。业内人士称，楼市高端项目虽然开始“破冰”，但仍任重道远。

　　市场

　　部分高端项目现回暖先机

　　“2月，别墅产品就销售18套”，昨日融信大卫城的相关负责人告诉记者，龙年春节后项目迎来了好行情。据了解，融信大卫城其别墅主力产品，价位约在500万元/套。

　　与融信大卫城相邻的泰禾·红峪，从年初三开始，叠拼产品的销售业绩“成绩喜人”。其相关负责人称，与节前相比，高端产品明显人流量增加许多，甚至在周末，连非营销部门都要被抽调到项目现场“支援”。据统计，截至上周末，泰禾·红峪的叠拼产品已有近一个亿元的销量。

　　一江之隔的三盛·托斯卡纳亦有喜报，“别墅等高端产品已提前完成了第一季度的销售计划”。该项目负责人称，这股龙年节后的暖流，至今仍“流淌着”，“上周末，项目打出88万元首付拥有人生第一栋别墅的广告后，售楼部里来电以及现场人流量明显激增，对于别墅产品，购房者表示出了极大的关注度。”

　　对于高端项目的这股暖流，东方威尼斯二期公爵岛的项目负责人也表示出了认同，她称，节后项目现场的来客量明显增多，与之前观望的态度相比，购房者的心态已开始松动，开始选择出手。

　　事实上，不止是别墅类的高端项目，一些高层豪宅亦迎来了热销。25日，永兴郦江二期开盘，现场销售火爆，日销破亿，该项目售楼人员称“赢了”。此前，融侨观邸4日压轴现房开盘，一小时劲销2个亿，据悉，该项目每套均在200万元以上。

　　不难看出，与一些顶级豪宅项目的“零成交窘态”相比，榕城部分高端项目仍有亮点可寻，率先迎来自己的“小阳春”，给豪宅市场带来了丝丝暖意。

　　剖析

　　豪宅不缺关注度

　　为何，在豪宅市场依旧有购房者选择出手？

　　“最根本的原因，是福州豪宅从来不缺少关注度”，三盛地产的相关负责人称，作为省会城市的福州，素来有着侨乡之称，民间资本颇为雄厚，豪宅市场一直有着强劲的购买力。然而在楼市限购之下，豪宅颇受影响。

　　“一方面，豪宅的购买者观望情绪同样浓厚；另一方面，豪宅的高总价，限贷之下，其购买者资金压力骤增”，一业内人士称，种种原因让豪宅购买者更加谨慎，豪宅的成交量一落千丈。尽管如此，对于豪宅市场的关注度却一直存在，“调控之下的市场，只是让这部分购房者的购买欲望暂时压制而已”。

　　返乡客的带动效应

　　“这些压制的购买欲望，相当程度上在春节返乡客购房的带动下，得到了释放，因此迎来好行情”。禹洲地产的相关负责人称，每年的春节福州楼市都会迎来一波返乡客的好行情，即使在限购之下的福州楼市，还是得到了返乡客的“热捧”，部分楼盘销售业绩大增。“市场的部分回暖，对整体楼市而言，起到了带动作用，豪宅项目亦受益，一直到现在，这种带动效应仍在持续。”

　　价格到位交易回暖

　　事实上，能促使豪宅项目成交量上升的，除了一直潜在的购买力外，项目自身的因素亦颇为关键。

　　“价格的确松动了”，前不久，购房者李先生刚刚出手一套江滨高层豪宅，他告诉记者，这个项目他已经留意很久了，价格从原来的每平方米2万多元，降到了每平方米1.9万多元，降幅达30%，“对于这样的豪宅，价格真的是降了，自然选择出手”。

　　在李先生看来，楼市调控已有一年多，政策基本触底，而在年初，政策又有些许微调，存款准备金率下调、首贷比例略有松动，“市场似乎又有变数，而此时豪宅价格松动，抢先购买不失为明智的选择”。

　　“的确有一些高端项目开始放低身价，低价入市试探市场”，一业内人士称，高端项目总价高，营销成本居高不下，对于开发商而言，压力较大，尽快销售回笼资金则是“上策”，“调价触动了购房者的心，是其出手的关键因素”。

　　虽然有相当一部分的高端项目对其价格进行了调整，但面对记者的采访时，却极难有正面的回应。“调价是把双刃剑”，一高端的开发商坦承，在某种程度上，高端项目的高售价代表着产品的品质，一旦调价，“担心其品牌及品质形象受到影响，从而给购买者以负面的影响”，正因此，在谈及价格时仍是“半遮琵琶半遮面”的态度。

　　当然，有降价求售促成交的，也有价格坚挺仍热卖的豪宅项目，尤其是一些顶级豪宅项目，售价几乎没出现过松动。“这些项目地处核心地段，吸引市场较大的关注度，的确逆市热销。”

　　创新营销笼络人心

　　与此同时，记者了解到，一些豪宅的“热销”，相当大的“功劳”是在营销上“推陈出新”。

　　“在春节期间，我们与别墅的购房者签订保价协议”，融信大卫城的相关负责人称，项目承诺房子保值直至业主交房时。“这如同给购房者吃了一颗定心丸”，该负责人称，此举颇受准购房者的欢迎。

　　三盛·托斯卡纳则打起了“88万元起拥有人生第一栋别墅”的口号，“这样的价格，对于那些想置业升级的购房者，颇具诱惑力”，三盛地产的负责人称，产品的总价对于那些升级置业的“刚需者”而言，正是可承受的范围，“再加上双车位，以及一年半的产权办理期”，这些对于购房者而言，都是看得见的“利好”，正因此，“对于那些购房者而言，出手亦在情理之中”。

　　除了营销上的创新之外，记者观察到，大多数的高端项目，都进入了“现房营销”阶段。一业内人士称，一些别墅类产品建筑周期短，再加上高端项目的在售周期较长，项目往往呈现出实景销售，“现房、园林实景、良好的物业服务，让购房者可以眼见为实，这是最好的说服力”。

　　后市

　　练内功实现“突围”

　　尽管部分高端项目迎来了逆市热销，但后市压力仍不小。楼市宏观调控已成为常态，人们观望情绪仍浓，对于豪宅的购买者而言，选择更为慎重，“依旧有豪宅项目停留在周、月零成交的窘态”，一业内人士称，如何突围或保持热销态势，成为高端项目的当务之急。此外，据记者了解，今年有数个顶级豪宅项目准备入市，竞争将更为激烈。

　　“练好内功，打造好产品品质，是立市之根本”，面对记者的采访，多家高端项目的负责人均表达了相同的想法。“豪宅产品的购买者更为理性，自然也更为挑剔”，禹洲地产的相关负责人称，只有做好产品，在产品户型设计、社区园林水景、建筑用材及立面、社区配套、物业服务等方面全方位提升，在此基础上通过服务好项目的老业主、并进行适当的营销活动和推广，在市场赢得良好的口碑，才可实现突围。

　　“豪宅项目，虽然依靠其高品质及地段优势，但定价依旧要配合到位，方能带动销量”，一业内人士认为，“大多数时候，价格方是硬道理”。