前两月主要城市土地出让金锐减近五成

　　□本报记者 陈莹莹

　　今年以来土地市场继续呈现成交冷清态势。据统计，今年前两月13个主要城市土地出让金总额为660亿元，同比减少47.5%。业内人士认为，2012年土地出让形势难言乐观，房企拿地更加谨慎，建议各地政府及时掌握市场需求，制定合理的土地供应策略，避免出现“流拍潮”。

　　底价成交成市场主流

　　中原地产统计数据显示，2月全国主要13个城市土地出让金合计为354.43亿元，比1月的305.6亿元上涨了16%，主要原因是受春节假日影响；今年前两月13个城市合计土地出让金为660亿元，比去年前两月的1258亿元减少47.5%。以北京为例，2月北京出让土地为16块，总出让建筑面积为116.6万平方米，土地出让金为42.22亿元，平均楼面价为3622.5元每平方米。这16宗地块全部底价成交。2012年以来北京成交的36块各类地块，溢价率全部为0。

　　历史数据显示，在2009年至2010年楼市最为火爆的两年间，各地地王频现。比如，上海曾在此期间出现4个单宗价格超过70亿元的地王。但自房地产宏观调控以来，各地土地市场成交大幅萎缩、楼面均价涨幅回落，尤其是2011年以来，全国重点城市经营性土地流标率不断走高，平均流标率为9.65%。房地产开发企业拿地更趋谨慎，“地王”难以重现，各地土地流拍现象频频出现。

　　链家地产(微博)市场研究部冯联联认为，在商品房开发过程中，土地出让金往往占据了较大比例，防止土地价格上涨过高，能够增加房价下调的空间。冯联联认为，2012年全年土地出让价格将维持低位水平，即便是下半年有部分城市的楼市成交量有所回温，土地价格仍难以出现大幅上涨。

　　多位房地产业内人士向中国证券报(微博)记者表示，土地市场的冷清，一方面是由于房企对调控不放松的预期强烈，不敢轻易出手拿地；另一方面是当前部分房企资金链相当紧张，拿地“有心无力”。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰(微博)直言，土地市场成交量持续走低，极有可能出现“流拍潮”。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，今年的土地流拍现象不可避免，但出现长时间大规模“流拍潮”的可能性不大。首先，当前政策走向有利于部分自住需求入市，一旦市场成交回暖，房企只要资金充裕还会出手买地；其次，作为长期性的市场开发战略，大型房企不会停止拿地；再次，长时间大规模出现“流拍潮”有可能会导致未来2至3年之后的房地产市场供需失衡，相关部门预计将合理掌控未来土地市场的供应；最后，全国有大量地方债2012年进入集中偿还期，地方政府可能适度下调土地出让价格，保证财政稳定。

　　房企拿地应量力而行

　　冯联联认为，今年调控继续从严，房企资金压力仍然存在，预计2012年土地供应量或下调。2012年年初土地市场流拍现象依然严重，同比去年流拍率大幅提升。国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，今年全年的土地出让形势难言乐观，建议各地方政府及时掌握市场需求，对出让地块合理定价，尽量促进土地出让的成交。

　　由于去年部分地方政府出台措施促进土地市场成交，有业内人士预计，年初至今重点城市土地市场的冷清形势，很有可能推动地方政府适度松动土地出让政策。比如下调出让起始价、放宽付款方式、改招标为挂牌等。

　　当然，也有部分业内人士指出房企此时拿地必须慎之又慎、提前规划。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，由于前期拆迁、材料费用较高，当前政府储备用地成本很高，即便是开发商拿地积极性不高，土地出让底价也不会随着房价的回落而大幅下调。建议计划拿地的房企，不要抱有“抄底”的心理，最好结合自身情况量力而为。