武汉楼市迎来阶段性抄底时机

　　CUBN记者 刘末 湖北报道

　　2月以来江城商品房成交量不断增加，日成交量走高至300多套，出人意料地迎来“小阳春”。近日，又有对楼市利好的消息传出，央行宣布从2月24日起存款准备金率下调0.5个百分点，虽然不少专家认为，此轮下调存准率和房地产关系不大，但有乐观人士仍从中看到了“春天的气息”。江城楼市最佳抄底时机是否真的到来了？

　　刚需释放 成交量不断提升

　　随着调控的进行，房价基本止涨回跌，目前全国各地的房价都比较稳定，有很多刚需购房者已经观望了很长时间，在房价基本稳定之后，再加上开发商的优惠促销和贷款利率的回归，可以说这段时间对于准购房者来说，是一个很好的入市机会。

　　在武汉国际会展中心举行的迎春房展中，参展的银湖水榭首日即卖出7套，销售人员连称“没有想到”。这个项目位于金银湖，花园洋房均价只有5400元/平方米左右，颇受年轻人青睐。

　　虽然房价仍有下降趋势，但连续两周，商品房成交量都出现大幅度反弹。武汉房地产市场信息网显示，2月9日以来，商品房日均成交量达到310套左右，最高时接近410套。这一现象，引起业内人士的高度关注。中科辉创总经理陈晖分析，这应该是去年压抑的一部分刚性需求的，一些购房者看到真正实惠的价格，所以决定出手买房。

　　据记者了解，3月江城将有超过30个楼盘项目入市，对比1~2月，推盘规模几近翻番。在营销策略上，开发商除继续保持略低于片区均价的价格开盘外，瞄准“婚房”需求成一大亮点。

　　以硚口某楼盘为例，对成功认购房源的购房者，开发商将给予3.5万元婚嫁基金和价值5000元的婚纱基金。武昌某楼盘代理机构告诉记者，近期他们来看房的以年轻夫妻和情侣居多。近日，他们推出了针对新婚群体的团购活动，最高优惠达到9折。

　　3月武汉大规模价格战将开打

　　3月，武汉将迎来春节后的第一个新房上市潮。据不完全统计，该市即将上市的新楼盘或加推房源的老楼盘将达33个，是今年前两个月总和的两倍。业内人士预计，更大规模的价格战将在武汉楼市打响。

　　数据显示，因今年春节较早，不少楼盘都推迟了上市，其中纯新盘9个、老项目24个，主要集中在汉口中心区和远城区。其中，汉口楼盘多达10个，主要集中在后湖、硚口等片，其中后湖片均价在7000~8000元区间，拥有轻轨优势的古田片，房价已经逼近万元。但三环以外楼盘价格出现了明显下跌，如金银湖片区普遍在5000~6000元区间，洪山三环外有楼盘均价已降至5000元每平方米以下。而在现有待售新房量巨大的武昌和东湖高新区，已连续两个月没有新楼盘上市，巨大的销售压力让开发商不得不一再推迟入市节奏。

　　此外，与以往不同的是，本轮新房上市潮的主要推动力是大开发商，如保利、万科、恒大、融侨、福星惠誉等品牌开发商均有开盘加推计划，占到了总量的近四分之一，这将给其他中小房企带来非常大的降价压力。

　　据统计，目前武汉楼市的待售房面积已达850万平方米，是2003年以来的最高值，甚至超过了2008年的楼市低迷期，或明或暗的降价已成必然。2月份我市新房销量有所增大，“以价换量”的趋势非常明显：从当月20个楼盘的价格统计中发现，有13个出现了明显下跌，最多的一个每平方米下调了600元。

　　分析师认为，目前首套房贷政策略有宽松，央行再次下调存款准备金率，但多数开发商不仅不会就此提价，反而会趁银行信贷放松的机会，大规模促销、加推房源，以加快销售进度。

　　阶段性“抄底”机会显现

　　从各家开发商的促销来看，龙年春季新一轮的促销大战已经全面展开，有房地产分析师认为，武汉楼市以价换量的趋势已开始显现，对于购房者而言，可以从“促销大战”中找机会，当下可能是阶段性抄底的最佳时机。

　　众所周知，宏观调控之下，2011年下半年的销售业绩开始下滑，开发商在观望情绪之下减少了推盘量。“这些量自然转嫁到了来年”，业内人士称，“正因此，虽然当下只是龙年的开春，销售压力并不小。”有相当一部分的开发商都承受着短期资金回笼的压力，也开始“微利”套现。从当前的市场来看，开发商如果要取得较好的销售业绩的话，通过以价换量的方式势在必行。而据记者调查，武汉市部分迎来“小阳春”的楼盘，大多数还是以“低价”动人，有些楼盘甚至比同区域内其他楼盘每平方米降幅达20%。

　　“正因为如此，开发商以价换量的短期调价时期，正是一个非常好的阶段性抄底时机”，该业内人士表示，“楼价一旦降到底后，降价空间则较小，且价格在一段时间内会保持稳定，日后反弹的可能性较大。”

　　“房地产最大的成本在于土地，再加上建安成本、管理费用、销售税费、资金投资利息等部分”，某地产的相关负责人称，大多数地产商的土地均是通过拍卖获得，地价成本透明，稍了解行情的购房者可以较为清楚地估算出成本价，并能看出一些楼盘是否接近成本价销售，降幅空间多大。对于降幅空间并不大的项目，一旦价格有调整，便是最佳的出手时机。

　　房价“见底”为时尚早

　　房价何时见底，是购房人普遍关心的问题。华中师范大学经济学院院长邓宏乾分析，目前，武汉房价虽已停涨，但下降的幅度不大，离大多数人可接受的价位仍有一定的差距。成交量要想维持在高位，必须有价格调整来配合。

　　中国地质大学殷跃建教授认为，房价平稳回落至合理价格，是上半年楼市的主要走向。但从目前来看，降价仍是房地产商摆脱困境的唯一途径，房价仍将在上半年继续小幅调整。

　　一些业内人士认为，节后楼市成交量增加，说明供需双方在价格上的认可程度增加，但说房价“见底”为时尚早。

　　当下，正是一波阶段性抄底时机，那么，接下来的市场又会如何发展呢？啥时是入市的最好时机？

　　 “在这一波的打折季过后，各楼盘将会有相当一段时间的稳定期，除非资金压力巨大，否则不再轻言降价。”一业内人士称，到年中及年末，一旦政策微调，楼市或许会有些许变化，但仍需观察。

　　对于武汉楼市而言，市场竞争只会更为激烈。“从前两年拍地来看，在接下来的数月内，还将有大量的新盘上市，彼此之间的客户争夺将更为惨烈。”业内人士称，一旦进入第二季度和第三季度，“开发商对资金和业绩的考虑将更多，对于产品的推广将会加大力度”。对于购房者而言，选择面更广、优惠将会更多，“购房人的春天正在来临，未来半年，是黄金购房季”。