刚需释放触发楼市变局 房价回归尚待多措并举

　　□ 本报记者 于萍

　　刚需成为购房主力

　　继今年1月全国70个大中城市房价环比止涨后，2月有66个大中城市房价环比下降或持平，上涨的4个城市均为二三线城市。相比之下，一线城市房价则延续下降趋势。随着低价楼盘不断入市，沉寂已久的刚性需求正悄然释放。

　　18日，在北京房山区长阳某楼盘的开盘现场，百余人组成的看房团齐聚售楼处。中国证券报记者发现，这个看房大军中的主力大多是年轻人。

　　“这回开盘的都是八九十平方米左右的中小户型。”该楼盘销售人员表示，每平方米12000元-13000元的价格，一套房子总价约100万元。

　　“我觉得这个单价还能承受，而且楼盘离地铁和商业区不太远。再加上有2万抵6万的优惠活动，对我这样的刚需来讲，还是挺有吸引力的。”一位女士坦言。

　　中国证券报记者注意到，前来看房的大多是所谓的“刚需”，这些人通常工作了几年，手头有了一定积蓄，但对于城区动辄每平方米三、四万元的房价仍难以承受。“性价比”成为刚需购买自住用房的首要考虑。总价100万元左右、位于交通沿线附近、周边有购物及学校等设施，这些都成为吸引刚需的“卖点”。

　　“刚需群体主要包括两部分，一是首次购房置业人群，二是首次改善住房置业人群。”中国房地产学会副会长陈国强表示，房地产政策对于购房群体和购房决策都产生了较大影响。“去年北京市场购房群体中，首次购房人群占比达80%以上，而限购之前首次购房群体的占比不到50%。”

　　“新一轮房地产调控以来，全国很多城市的郊区房价出现明显下调，而这些区域恰好是刚需的集中区域。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，刚需对政策更为敏感，再加上银行出现额度和利率优惠调整，使得依赖贷款的刚需减少了部分购房负担。因此在考虑自身购买力以后，近期有不少刚需购房者选择入市。

　　从近期成交量的变化来看，价格因素显然已成为吸引刚需入市的直接诱因。如果按照“房价与居民的收入相适应”的标准来测算，业内人士普遍预计，未来房价还需要10%-20%的下调空间。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，一个城市主流居民的家庭年收入总和与能够满足舒适居住环境的房屋总价值之间的比值，按照联合国的标准在1:5到1:6之间。“考虑到我国一线城市人多地少的现状，在1:8之内都是可以容忍的。如果算上收入分配制度改革等因素，预计居民收入增长或在10%左右，那么未来1-2年北京房价在目前基础上回落10%-20%可以达到比较合理的价位。”

　　张大伟认为，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300。按照目前北京的情况，1:400应该是房价回归合理的上限，也就是说目前的房价应该最少有10%-20%的下调空间。

　　尽管如此，专家指出，促进房价合理回归并非意味着房价将马上下调。政府对楼市调控的决心，将以建立健全房地产市场稳定可持续的长效机制体现。

　　新一轮房地产调控已持续一年有余，房地产市场的“虚火”得到极大遏制，楼市博弈格局也在悄然发生变化。因房价过高而被挤出的刚性需求正重新成为购房主力军；开发商为了加快资金回笼，也将推盘目标锁定为以中小户型为主的刚需项目。

　　业内人士认为，未来房价仍存在10%-20%的下调空间，但房价向合理价位回归或是长期过程，在这一过程中还需要银行贷款、居民收入增长等一系列政策配合。

　　地产企业力推刚需项目

　　作为限购政策较为严厉的城市之一，北京市的房价自调控以来出现了较明显调整。伟业我爱我家市场研究院数据显示，由于低价盘大量入市，相比2011年三季度新房价格的高点，北京今年的成交价格出现明显下滑。据测算，2012年一季度纯商品住宅(不含保障房、商住房)均价约18620元/平方米，比去年三季度的高点下降17.6%。

　　“由于过去一年来各项目累计的库存量比较高，部分项目已经开始加大折扣幅度，这是房价下调的基础。”伟业我爱我家市场研究院院长陈亮直言。

　　值得注意的是，当前北京市降价幅度较大的区域集中在周边甚至是郊区楼盘。数据显示，与2011年三季度的高点相比，2012年一季度北京市三四环之间均价仅下降0.3%，三环以内房价上涨5%；此外，其他区域房价均出现明显下降，其中四五环之间、五六环之间均价分别下降25.6%和20.2%。

　　市场人士认为，当前五环以外的成交量占据北京市总成交量的八成，去年该区域成交量比重则不到七成，郊区成交比重的上涨在结构上导致全市成交均价下降，而这部分区域的需求主体就是刚需人群。

　　“郊区性价比相对较高的刚需项目占据了市场销售主流。”张大伟认为，当前成交环比走出春节时期的低谷，但成交量绝对值仍处于相对低位，10%的降价项目占据了市场90%的成交量，而未降价项目销售冷清程度甚至超过1-2月。从4月计划开盘的项目来看，针对刚需的低价郊区盘依然占据绝对多数。北京地区预期在4月份开盘的项目仅有24个，其中昌平、房山、大兴、顺义项目供应相对较多。

　　今年以来，不少大型房企陆续启动较大规模的降价促销活动。万科董秘谭华杰近日表示，2012年万科产品将以中小户型、刚需房为主。

　　绿地集团也在调整策略，推出更适合刚需的中小户型产品。目前绿地在上海推出的小户型刚需类产品占比在六成以上。此外，金地、恒大等房企3月在推和4月预推的项目中也以中小户型为主。

　　从京沪深楼市表现来看，刚需青睐的中小户型销售红火，而大户型相对冷清，市场走势已现分化。在2月深圳成交前十名的楼盘中，除了一个楼盘项目的售价超过2万元/平方米外，其余楼盘均以刚需置业者为客户主力，单价均在2万元以下。

　　业内人士指出，刚需群体主要购买的是单价较低、户型面积较小的项目。这部分群体对于价格的敏感性比较强，当项目出现降价时，会出手入市。相比之下，大户型楼盘的目标客户则是改善性需求，价格小幅下跌对其刺激有限。正是由于中小户型周转速度加快、大户型相对冷清，使得开发商将推盘重心转向中小户型为主的刚需项目，并引发市场结构的转变。

　　专家预计，开发商面临着高库存以及资金层面的重重压力，提高周转率和资金回流速度成为开发商的经营重点，有着较快周转力的中小户型刚需产品将成为今年的销售重点。

　　应多措并举促房价回归

　　随着低价项目不断入市，近期部分城市的成交量有所复苏。业内人士表示，房价向合理价位的回归是长期过程，不仅是开发商的推盘结构发生变化，在回归的过程中还需要银行贷款、居民收入增长等一系列政策的配合。

　　春节过后，首套房贷款重新出现优惠。北京、上海等一线城市的主流首套房贷款利率已从2月的基准利率下调到9折左右。与此前优质的购房者才能享受利率优惠不同，当前只要购房者符合正常的首套房条件，大部分可以享受9折优惠。

　　业内人士测算，如果按照9折优惠利率计算，相比之前的基准利率，20年期百万元的贷款将节省利息约10万元。购房者成本已经有所降低，使得刚需入市热情有所复苏。

　　业内人士还指出，本轮调控房价回归合理不应该单纯是房价下调，除了银行贷款政策配合外，还应该包括居民收入上涨等政策综合作用。

　　陈国强指出，房价合不合理，不同城市、不同区位甚至是不同项目而言都对应不同的价格，不能一概而论。对于刚需人群而言，应该积极关注市场，当符合自己需求的项目价格达到预期价位的话，可以考虑选择入市。