调查称江门房价远超市民心理价位

　　本报2052份有效调查问卷显示：

　　五成刚需者“心理房价” 低于3500元/平方米

　　“什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。”总理温家宝在今年“两会”期间的一次记者会上这样说。言论一出，随即成为社会各界关注的焦点。

　　那么，该如何理解“房价还远远没有回到合理价位”这句话？对此，从本周起，本报特别推出“解构江门房价专题报道”。

　　江门的“总理房价”、实际“网签均价”以及市民的“心理房价”分别是多少？其是否一致、合理？分别跟周边城市对比，跟本地以往的房价相比，又处于一个怎样的水平？

　　江门合理房价为3189元

　　不同的人，对不同的价格会有截然不同的意见。在房价上，开发商、购房者、政府的观点就大相径庭。

　　至于“促进房价合理回归”，就是让真正有住房需求的普通居民能够买得起普通住宅，与这个城市的居民收入相对称，即为“房价收入比”。

　　据说，联合国1993年曾对世界107个国家的房价情况进行了全面研究，提出“合理的住房价格”所对应的房价收入比应该为3—6倍。其时，世界银行专家AndrewHamer研究出的合理比例是4—6倍。若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫。

　　2011年江门城镇住户居民人均可支配收入为23923元，江门房价的合理价位是多少？合理价位的计算方式似乎没有，但根据最近在网络上流传的“总理房价=全年城市居民人均可支配收入×家庭构成人口(按2个人计算)×合理的房价收入比/90平方米(小户型分界线)”的方法计算，得出江门的“总理房价”为3189元/平方米。

　　超八成受访者“心理房价”低于4500元

　　房价一再飙升，几乎所有人都在抱怨，希望通过政府调控，降低房价，使房价理性回归。如果说“总理房价”的计算方法不严谨，只能当作一个美好的愿望看待。那么，应该跌到什么价位市民会考虑出手？江门购房者的心理底线是多少？

　　为此，本报开展了一项“江门刚需购房者心理价位”民意调查。调查问题只有一个：您认为普通商品房每平方米多少钱，才是江门刚需购房者的心理价位？选项一共有5个，分别为“3500元以下”、“3501—4500元”、“4501—5500元”、“5501—6500元”及“其他价格”，只能单选。

　　整个调查持续了两个星期，覆盖了江门蓬江、江海、新会区3区18个人流密集地点，采访了近3000人，共获得了2052份有效问卷。

　　调查结果显示，江门48%受访者“心理房价”低于3500元/平方米，即近五成受访者“心理房价”与“总理房价”极为吻合。其中，32.36%受访者“心理房价”为3501—4500元/平方米，即“心理价位”低于4500元/平方米的比例高达八成多。此外，14.08%受访者选择“4501—5500元”，选择高于“6500元”的受访者不足一成，仅占0.39%。

　　目前房价远超市民心理价位

　　回顾江门房价的发展历史，3189元/平方米“总理房价”与2007年左右的房价水平相吻合。然而，江门的“实际房价”如何？

　　据专注研究江门楼市的心码工作室统计，2月蓬江、江海区住宅网签平均价5848元/平方米，环比下降5.2%，同比下降12.3%，其中别墅(包含独立、联排和类别墅)均价9615元/平方米，环比下降6%，同比下降1.6%，公寓(指住宅中除去别墅的部分)均价5643元/平方米，环比持平，同比下降5.5%。

　　心码工作室统计数据还显示，2007年全年商品房批准预售均价为3091元/平方米。2009年的商品房网上合同成交均价4240元平方米，与2008年基本持平。2010年，江门市中心城区住宅成交均价5394元，同比上涨31.7%。    回顾江门市2006年—2011年房价走势，从2000多元/平方米一路飙升至6000元/平方米以上，升幅近3倍。现在市区房价已达到6000—12000元/平方米，远远超出了市民的心理价位。