央视：北京春季房展市区房价依旧坚挺

　　CCTV2《今日观察》：

　　春季房展：房价真降了么？

　　4月5日，一年一度的北京国贸春季房展会拉开了帷幕。今年这一张"楼市晴雨表"将会映射出怎样的房地产市场的气象？开发商将会拿出怎样的一个销售策略？购房者会不会买账？在房地产调控不放松的背景之下，房价合理回归，买卖双方又存在着怎样的分歧？央视财经频道主持人史小诺和特邀评论员中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海、著名财经评论员张鸿共同评论。

　　借春季造势，北京房展会拉开帷幕，看冷暖，楼市风向标。

　　今天上午9点，2012北京春季房地产展示交易会在北京国贸中心如期开幕，来自国内近130家和国外120多家项目参展。上午十点的房交会现场，人流熙熙攘攘，场面也比较热闹。记者发现，在近50个北京本地的楼盘中，有十几家给出了一定的折扣，但大多是五环以外的项目，折扣一般在1%到2%，这样的折扣和放量比例还是显得比较审慎。而市区的房价依旧坚挺。

　　工作人员：非常合理，因为二环边没有新增的土地供应了，我们是唯一的一个品质比较高的纯新盘，而且是学区房。

　　就连北京近郊房山的一家楼盘项目工作人员，同样认为现在的价位并不算贵。

　　工作人员：现在的均价在1.5-1.7万(每平米)，住宅的话，基本都在尾盘阶段了。

　　记者：你觉得这个房价还有再降价的空间吗？

　　工作人员：我个人觉得不大太可能吧。

　　相比开放商的淡定，来看房的市民却有着完全不同的想法，观望情绪依旧浓厚。

　　市民：高。

　　市民：还是偏贵。

　　市民：随便看一看。

　　市民：随便转一转。

　　市民：五环以外应该在1万(每平米)左右。

　　市民：昌平我觉得1.3万(每平米)就差不多了，现在昌平的房子全都是2万(每平米)。

　　今年26岁的小李，毕业于北京财经大学，从事投资理财工作，有着不错的年薪。小李告诉记者，他在房展会上转了近2个小时，最大的感受是展会上，北京本地的楼盘太少了，市区的楼盘他根本不敢考虑，就算郊区楼盘的房价也还是应该再降一降。

　　小李(市民)：今天看房不是很满意，因为现在北京参展的项目并不是很多，没有找到适合自己现在能接受的项目。在五环以外的项目，如果说均价在1万-1.5万(每平米)之间还可以接受。

　　房展会上一位四五十岁的阿姨，同样为年轻白领的购房压力打抱不平。

　　市民：小白领在北京挣1万就不少了吧，都买不起，爷爷、妈妈的钱都给了小白领，现在买的起吗？买不起。

　　郑向东(北京市房地产展示交易会组委会副秘书长)：整个北京是个结构性的，在城市核心区内，包括四环以内价格可能还比较稳定，现在大幅度调整，或者说市场供应的主力，也都是在通州，房山，大兴，密云，这样的一些远郊区县，所谓北京已经进入一个郊区化时代。去年像通州炒的过高，现在回到1万多(每平米)，我觉得是回归到一个理性的区间。

　　张鸿：在房展会上逛了两个多小时，我最大的收获，就是手上这一堆房地产开发商的宣传材料，我发现绝大多数的参观者都和我一样，好象对买房并不着急，而是来看一看价格、方位，很少有人能和售楼者谈到最后的砍价环节，所以，房地产展示交易会，交易的痕迹正在变得越来越淡，连我们过去经常见的买房班车已经难得一见了。

　　多数看房者还是以观望为主几家国内地产巨头，万科，金地，首创等去年参展的企业都没有出现在展会现场。以前独成一体的北京房企展区面积也有所减小。在国家加强房产调控的大背景下，房产企业普遍感到了重重压力，特供房源之类的打折销售花样百出。对于开发商来说，压力与机遇并存。

　　参展商：今年总体从客户总的过来的数量上面，包括质量上面，都有所提高，从今年年初开始到现在，(业绩)稳步的在上升，总体(企业的)未来趋势还是比较乐观的，但是说目前的压力也非常大。

　　参展商：压力肯定是有的，但是我们的项目，首先我们项目种类比较多，它有那种产权式酒店，也有精装公寓，商业地产，不限购，不限贷，所以说不管是产品还是地段都是比较好的，所以说(调控)影响不大，对于我们(企业)。

　　与之对应的是，外地开发商热情高涨，海南万宁等一些外地开发商的房展项目更是组团前来，声势浩大。

　　郑向东(北京市房地产展示交易会组委会副秘书长)：第一个就是国际的(参展公司)去年比较积极，(展位)订的比较早，因为国外他要有一个周期，去年我们秋季(房展会)以后就开始预定展位，这样的话，他(参展商)积极性比较高，把展位订的比较早。

　　本次展会的海外置业的开发商参展数量也在持续增加。

　　海外参展商：我现在是第三次(参加展会)了，现在呢，(购房者)他们问的问题已经非常非常专业了，我想，我明年应该会带更多的公司来。

　　张鸿：目前的房价离购房者还是很远

　　(《今日观察》评论员)

　　观望和胶着，谁都不知道未来会怎样。从买房人、参观者的角度来说，可能希望未来房价会下跌，所以迟迟不愿意出手。现场几乎很少能看到有买房者和售楼的人能具体谈到价格，一般都是说多少钱？便宜了吗？位置在什么地方？基本上就关心这些东西，然后拿一堆资料就走了。

　　如果一个没有去过北京春季房展会的人，他会觉得里边挺热闹的，但是对像我们每一次春季、秋季房展会都去的人来说，就会觉得现在有点冷。但是北京以外的展团已经不少了，原来北京自己有一个厅，现在那个厅里边已经让给很多外地的展团，比如海南的投资性房产，还有国外的，它越来越像一个全球房地产的投资嘉年华，而且今年真的就把这个叫做海外地产嘉年华，也真的有很多老年人去探讨海南的那些房地产，具体的价格、回报等等谈的特别详细。反而北京本地的房子，他们没有那么关注。而且买房子的人说，你这个幅度我在售楼处基本上也是差不多的，而且即使就是你打九八折，九五折，九三折，好象离我还是挺远的。

　　曹建海：房地产市场后期的小阳春不可能出现

　　(中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 《今日观察》特邀评论员)

　　现在的这个房展会看起来，买卖双方就像敌对的双方在观察敌情，搜集情报。过去的房展会实际上是一个交易大会，现在看起来是个展示的平台，搜集对方的信息，都在了解对方的是什么样的心态，是这样一个胶着状态。由于2月份，3月份的成交量在上海，北京呈现了明显回升，开发商现在好象是有了一些底气。对消费者来讲，现在是买房的一个心理上的低潮，所以这个时候的胶着非常明显。

　　今年的这个房展会跟09年的春季房展会有非常相似的地方，都是交易清淡，大家相互观望。但是09年之后的3月份，很快就是一个小阳春，成交量和价格迅速的在4月份到6月份出现了一个上升的阶段，之后就不可收了。今年的情况是，开发商现在有了一些底气，所以他打的折扣是很小的。开发商的底气可能还是来自前一阶段这个成交量回升了，因为在过去几个月，成交量上收缩是非常大的，甚至环比是收缩的。前段时间出现了上涨，这跟一些开发商促销的力度较大，所以成交量比较大有关系。

　　我觉得这次跟09年相比，对开发商来讲，我觉得没有什么可指望的，这主要有几点区别。09年的时候，3月份是央企大量介入和扩张的时期，现在是央企房地产业务退出的时期，09年是我们有一揽子的经济刺激计划、经济振兴计划，现在这个时期没有经济振兴计划，我们是把经济速度降下来了，而且是我们把结构调整当成一个发展的主线。还有一个重要的区别，当时对房地产有很多的鼓励的，信贷和税收上的鼓励政策，现在我们是实施的是最严厉的限购，限贷政策，这样三个不同决定了后期的小阳春是不可能出现的。

　　张鸿：购房者和开发商都在观望

　　(《今日观察》评论员)

　　开发商还在撑，我们现在看上市公司陆续出来的一些年报能看到，他们库存在加大，压力很大，他需要继续把库存卖掉，变成现金，因为资金链吃紧。我在现场能看到，也能感受到，开发商还是心存幻想的，他们觉得接下来可能会有宽松一点的货币政策，虽然这个松一点，我们说是结构性的松一点，但是他们会盼着这个会流到房地产市场来。

　　特别有意思的是，我在现场看到一个去年秋季房展会的一个海外的中介，他来卖美国的房子，他说只要咱们这边调控能控制住，他那边的房子就好卖，因为这个投资需求到他那去了。然后国内的开发商会说，他们那边问价的多吧？那就是刚需，就是投资性需求，一旦稍微有点放松，那些人就会回来，所以他们也因此而有一些信心。所以，就整个上来看，买房的人在看开发商有什么计谋，但开发商其实也在想政策会怎么样。

　　曹建海：开发商目前还是不想以价换量

　　(中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 《今日观察》特邀评论员)

　　现在开发商主要面临的局面就是房子很难卖，出售量很小，所以库存压力越来越大了，所以五百家企业可能它的库存，实际上还包括它的进货，在建工程，进货主要是土地，在建工程和已经形成的商品房，形成可销售的库存，这是期房和现房，这个下来有5万亿元的价值，所以对他们来讲，压力还是非常大的。

　　因为开发商挣钱主要是靠土地升值的，只要是这个市场一旦能够转热，就是价格一旦回升的话，成交量就会迅速的扩大，所以中国的房地产市场是买涨不买落的，越跌越没人要，很多开发商历史上就是靠的是价格上涨，土地升值来来发的财，挣的钱。现在他们对这个调低价格，就是以价格来换成交量，他们历来没有这种经验，所以也不想这么做，但现在看起来必须这么做。

　　去库存是否成为房企未来关键词？房价合理回归，你说我说，到底市场，底在哪里？

　　曹建海：现在的房子是一般人消费不起的

　　(中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 《今日观察》特邀评论员)

　　住房的需求基本上一个是投机需求，一个就是消费需求。消费需求在很多国家是主要的，我们叫做刚性需求。实际上只要是价格调整了，你的需求就有变化，那这就不是刚性需求，实际上是一种消费需求。随着价格回落，需求量就会扩大；随着价格上涨，需求量会减少。但是投资需求，特别是投机需求，是越涨越买，因为它主要是为了房子在高价脱手，是预期上涨，所以越涨越买，这时就脱离了基本的一个规律。

　　如果投机需求被消除了，最后剩的都是消费需求的话，那肯定要受到收入的约束。在国际上，一套房子的价格跟家庭收入的比较就是3到6倍，这是一个常识，这也是个规律，我们目前大概是8到10倍左右。而且如果是一线城市，那大约就是20倍左右。比如在北京买2万块钱一平米的房子，90平米就是180万，而北京2011年的家庭收入不到10万，这样看来房价收入比就是18倍。现在的房子肯定是一般人消费不起的，因为你有60万的首付，那就要贷款120万，用20年的期限来还的话，每个月要还5000块的本金和3000块的利息，而每月的这8000块正好是你全年的总收入。

　　张鸿：不能光把目标集中在房价的本身

　　(《今日观察》评论员)

　　我们现在的政策其实就是一个以时间换空间的概念，就是先用行政手段限购，你先不买，先别把房价从一万块钱炒到三万块钱，然后接下来，大家收入水平会上升，总体的保障性住房等等的这些供应也在加快。我们房地产调控的政策有时候是6条，有时候是8条，有时候是10条，有时候是11条，都是一个综合的组合拳，所以这些东西不是光把房价这一个因素摁住，而是摁住以后，比如要把你的收入水平再涨一点，相对来说，你就会觉得你的增速超过了房价增速，这样房价收入比就会降一点下来，就会合理一些。然后有一些区间的人可以有公租房、保障性住房等等更合理的分配了，所以需求也会减少，那么房价也会下来一点。其实我们不能光把目标集中在房价本身上，我们要关心的是整个调控措施，是不是这一系列的组合拳都在做。

　　陈国强：购房者不能一味的被动、消极的等待

　　(中国房地产学会副会长《今日观察》特约评论员)

　　我们如果以北京为例，目前应该说楼市一个整体的情况是，房价是稳中有降，应该说多数的项目在价格方面滞涨，或者有所回调，所以在这样一个市场的状态之下，我觉得对于购房者来说，特别是具有买房资格的群体，还是应该抱有一个更积极的心态，就是如果市场上符合需求、符合预期的楼盘，价位达到心理价位，我觉得还是以更积极的心态来面对，不能一味的被动、消极的等待，有可能这种等待和观望，会错过合适的项目。

　　张鸿：购房者千万不要轻言抄底

　　(《今日观察》评论员)

　　千万不要轻言抄底，因为你不知道底什么时候来，你也不知道底什么时候结束，但有一点是可以肯定的，就是房子作为一个投资品，恐怕像07年以前那样暴涨的时代已经不大可能再来，所以如果是自住需求的话，那什么时机大概都是合适的，如果是投资性需求的话，那还是等等。

　　曹建海：投机性需求的时代已经过去

　　(中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任《今日观察》特邀评论员)

　　我觉得投资性需求，特别是投机性需求，这个时代应该已经一去不复返了。再想买了房再升值，再赚钱，这个时代可能已经过去了。

　　(《今日观察》栏目播出时间：周一至周五21：55—22：25)