政策监管缺失 购房者维权难

　　■CUBN记者 刘末 综合报道

　　近年来，房地产市场的价格持续“高烧难退”，把整个产业推到全民关注之风口浪尖的同时，也引发了持续增多的消费投诉。数据表明，因调控而导致商品房成交萎缩的2011年，投诉却在大幅上升，越来越多的消费者开始大呼“买房容易维权难”。

　　商品房投诉问题多

　　安居才能乐业，买房住房一直是普通百姓关注的焦点。近几年，随着房地产市场的高烧，一些损害购房者利益的行径逐渐暴露出来，房屋质量、合同纠纷、物业服务等维权事件层出不穷。

　　某房地产网站日前的一份调查显示，超过八成的被调查者在买房时被忽悠过。这其中最主要的问题是广告宣传虚假、夸大及承诺不兑现、楼盘开盘时“被涨价”、面积房型与销售所说的不符、开发商不及时办理房产证、房屋质量问题(墙壁开裂、材料使用、管线安装等)、房屋产权缩水、开发商延迟交房、小区规划的变更等。

　　不仅问题多，消费者在维权中依然处于相当弱势的地位。调查显示，买房人在遇到这些问题时，有超过四成的被调查者选择“怕麻烦，忍过去了”。即使想办法解决，最终的结果也不尽如人意。选择“不但没解决，问题更严重了”和“没有解决，被拖着”的占了六成以上。买房人一边要求自己加强相关知识学习外，更多的将希望寄托于政府，有60.66%调查者认为，“政府加大监管力度”才是维护消费者权益的最有效措施。

　　消费者反映，“有的楼盘给你看的样板间没有问题，但拿到钥匙进了自己家就不一样了，漏水的、漏气的、房门柜门歪歪扭扭，地板不平等众多的质量问题就出来了，此时找开发商解决问题可就难了。”于是矛盾逐渐激化，有的楼盘甚至出现买房人聚众抗议开发商不讲诚信的事件。

　　购房交易谁都不愿意遭遇纠纷，但一旦有前述相关的争议出现该如何处理，是每个购房者都需要了解的。房地产争议的处理，不能一概而论，需根据发生争议的实际情况，诉求于相关组织或政府主管部门。针对目前房地产争议问题，相关部门又有哪些解决之道呢？

　　政策监管存空白

　　建筑质量多年来始终是困扰买房人的事情，再贵的楼盘似乎也总避免不了出现这样那样、或大或小的质量问题。对此，建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放表示，我国房屋竣工验收实行的是验收备案制，政府只能承担一个阶段性的监督职能，对施工方和开发商还缺少长期的约束力。

　　据悉，国内在对房屋质量问题的处置上还停留在保修阶段，这是因为实行的是担保制度，盖房子的时候会有一笔施工押金交给政府，工程完成后再退还给施工方，施工单位也承诺出了问题给你修，可是很多时候房子一盖完这施工队立刻就解散了，日后真出现问题很难找到当事者。而国外很多国家实行的是房屋建筑质量保险制度，开发商和施工方都必须在保险公司投保并由银行担保，交纳相当数额的保险金，房子一旦出了问题会由保险公司来理赔善后，并对责任方处以巨额罚款。

　　孙克放指出，担保是暂时的，保险是长期性的。现在的建筑施工市场鱼龙混杂，保险制度可以检验建筑企业的实力，不具备担保能力的小公司必然会被市场淘汰。具备实力的公司投保之后必定严格重视工程质量，这关系到他们的切身利益。再加上招投标等手段来加强信誉度，以过硬产品打造口碑，这也是规范市场的有力手段。

　　房屋验收制度上存在的问题使得买房人在一定程度上不得不担负可能会发生建筑质量问题的风险，而一旦问题发生，推诿、扯皮等不负责任的表现也将接踵而至，买房人到底该找谁维权？全国人大代表、昆明市官渡区六甲乡福保村党委书记、福保集团董事长杨明日前在媒体上公开表示，因为没有专门的法律法规来规范房屋出售后发生的质量问题，所以才让许多消费者投诉无门，只能自认倒霉。

　　专家呼吁能够通过立法，维护购房者权利，保证房屋质量和安全。由于目前没有相关法律用来约束开发商对建筑质量应负的责任，市场往往都是“一锤子买卖”，即使所售商品房存在质量问题，开发商目前也仅需承担维修的责任，而且有限的保修期过后，维修就得要由业主的维修基金来承担了。

　　签约之前需谨慎

　　商品房购销产生争议，解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势，因此，法律专家提醒消费者：在签订购房合同之时，要确认使用的是示范文本合同，查看是否包含基本的买卖信息(标的、买卖双方、期限、交付方式、违约责任等)，确保不存在缺漏信息，当合同不符合规范或危害到自身权益时，建议消费者拒绝签订。

　　根据我国《商品房销售管理办法》的相关规定：符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，在订立正式的商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。双方之间如果另有约定的，从其约定。因此，提醒消费者另行约定需谨慎，以防自身合法权益受到损害。

　　购房者若购买的是不符合预售条件的商品房，当发生纠纷，购房者的权益将难以得到法律的保护。

　　因此，消费者在购买房屋之前应查看销售商的“五证”是否齐全。所谓五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设施工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。在这个前提下签订条约，随后属于自己的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，才能正常办理。