小产权房利益共同体难撼 百姓称住得起就是好房

　　一场清理小产权房的风暴正在形成。是大刀阔斧？还是海市蜃楼？老百姓说，能住得起的房子就是好房子

　　法治周末记者 武 杰

　　3月底，由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案已经上报国务院。

　　小产权房从“出生”以来就一直背负着非法身份，没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不予备案，业主的相关权益也不受法律保护。小产权的购买者在享受低价房的同时也始终被可能存在的风险绑架。

　　即将展开的小产权房清理计划，又会让利益链上的各方何去何从？

　　“除了这别的买不起”

　　大学毕业后，小张(化名)和女友来北京打拼，过了五年不断搬家，与房东斗智斗勇的日子后，去年年初结婚的他们终于有了自己的小窝。

　　小张的新房在北京市昌平区宏福苑小区，“图的就是没有户口限制”，虽然没有房产证，还要全额付款，但每平方米均价不过万元的二手房，比起市区动辄二三万的房价更容易让人接受。小张说：“这房子全款将近90万，还抵不上市区一套房的首付。”

　　小张新房所在的小区，正是北京京郊著名小产权房集中地之一，不同于市区的商品房，郑各庄村改建的宏福苑小区格局更加人性化。已经全部入住的80余栋住宅楼只有六层楼，而后期正在建设中的房子也不超过20层。每栋楼都有电梯，温泉水，地暖。

　　齐大爷(化名)和老伴就把在北京三环内和平里的房子租出去，选择来这里买房、养老。

　　据村民介绍，来这里买房的大体分为这两类：一是年轻的上班族，虽然小有积蓄，但仍买不起城里的房子；一是退休老人，小产权房多位于郊区，人口密度低，环境好、空气好，物价也相对便宜。

　　“当然也有一部分人一次购进5套、10套房子的投资者，买了房子用于租赁或等房价涨高时出售。”

　　一位居住在此10多年的村民告诉法治周末记者，宏福苑小区是当年旧村改造，农民上楼时期，由宏福集团逐步兴建起来的，宏福集团的董事长黄福水，也是郑各庄村的党总支书记。宏福苑、以及小区对面的养老国际公寓、别墅都是村集体自己的集团建设的房子。

　　这位村民口中的别墅就是近日被媒体曝光的“水城御墅”四合院。当记者以购房者的身份询问时，门口的保安表示以别墅外“北京市乡村民俗旅游村”牌子为准，并一再强调领导有话，不许拍照。

　　据别墅区的建筑工人介绍，依附于古玩一条街的别墅按最初规划大约有60栋，目前已经售出十几栋。郑各庄村民直言：“真不是我们买得起的。”

　　紧邻郑各庄村的白各庄村，17层白各庄新村正在建设中，全部都是小产权房，售楼处位于村指挥部大楼里面。虽说是为村民上楼建的房子，但售楼处的工作人员介绍，并没有限制买房人必须是本村村民。

　　白各庄村的一位村民透露，当初建房的时候，村里并没有足够的资金，于是选择跟外面的开发商合作。由开发商垫资建房，房子建好后，开发商便拥有部分房子的出售权。

　　据售楼处工作人员介绍，虽然二期工程的16栋楼要在年底才能入住，但目前只剩少部分75和95平方米的户型。

　　有媒体统计，北京市的小产权房涉及超过30万个家庭，可能是全国小产权房规模最大的城市，主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等区域，约占北京楼盘总量的20%左右。

　　对于目前全国范围内的小产权房现状，西南大学教授、重庆市政协常委、曾经担任重庆市国土局副局长的邱道持表示，城市房价高，农民工、拆迁户、刚毕业的大学生等等这些买不起商品房的人，又要解决安居问题，只能选择购买小产权房，“全国各地都有这种现象，估计在重庆郊区和乡镇地区，小产权房和商品房平分天下”。

　　“以重庆为例，去年有300多万农民工进城，其中一半都进入了乡镇。这些乡镇要接受这么多农民，满足他们的居住需求，就只能突破法律底线，发展小产权房。”

　　小产权房对于房价的影响，也许是各地政府对小产权房“睁一只眼闭一只眼”的原因。根据公开数据显示，在成都，深圳等地，小产权房只有邻近地区商品房价格的1/2到1/5左右。

　　有表态无方案

　　规模如此庞大的小产权房不是一天建起来的，而国家对于清理小产权房的想法也从未中断过。

　　在小产权房的利益链上，不仅有买房人、开发商、村集体，还包括乡镇政府，甚至更高一级政府。

　　一位曾开发过小产权房、不愿透露姓名的开发商分析，在小产权房建设的链条中，染指的各方几乎都是受益者。

　　由于不用缴纳土地出让金和各种税费，开发商因此获得的收益比通过合法途径要高得多。相应的成本降低了，房价也会随之降低，购买者便可以用低于商品房售价的钱买到房子。土地的拥有者村、镇政府才是更大的受益者。发商购买土地的钱直接归村、镇政府的领导支配。在这个过程中，村民则通过补偿房子获得收益。

　　村、镇、开发商，甚至是村民、购房者形成了一个强大的利益共同体。

　　如何撼动小产权房日趋稳固的根基，全国工商联房地产商会理事、亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存坦言，这是个棘手的难题，国家调控小产权房，从上到下的施行是有一个过程的，这其中牵扯到的问题太多，细节也太多，中央和各地政府很难达成一致的处理意见。

　　在今年全国“两会”上，全国政协委员、山东财经大学教授郭松海提交了关于小产权房的提案，提案中的数据称我国小产权房总量约50亿至60亿平方米，已相当于我国城镇住宅数量的30%多。

　　3月29日，据媒体公开报道，由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案已上报给国务院。

　　该消息称，清理整治方案中，分歧最大的是已售、已住的小产权房如何清理的问题。

　　此前，国土资源部部长徐绍史曾公开对媒体表示，今年国土部清理小产权房的工作，主要是一手要抓调查研究清理试点，另一手要抓执法检查、严格防范，不让小产权房现象继续蔓延。

　　但截至发稿前，北京市昌平区郑各庄村和白各庄村的小产权房仍在正常建设中。工地现场的建筑工人和保安均表示，没有接到关于如何应对国家清理小产权房政策或工地停工的通知。

　　在买房之前，小张就明确了解了自己这套小产权房的各种潜在问题：没有房产证、拆迁难补偿、质量没保证、配套不完善、遗赠很麻烦等等。

　　但面对北京的高房价，小张只能故作潇洒地说：“反正也是自己住，没想着卖。跟卖主签合同的时候条条框框都规定好应该没问题。至于以后的事，以后再说。”

　　为了养老，用市区大产权房置换了小产权房的齐大爷说：“都住好多年了，这些楼新的旧的大概有100来栋，都住满了，还能赶出去，法不责众。”

　　小张和齐大爷是小产权房自住者的典型代表。一位老村民说，郑各庄村有规定，每家添口新人，娶新媳妇或生小孩，就补给80平方米。“所以楼越建越多，每栋楼上多多少少都有本村村民。清理小产权房，总不能连村民都清理了吧。”

　　对于已经入住并形成大居住规模的小产权房，中国人民大学公共管理学院副院长严金明表示：“仅采取没收、强制拆除、停建和断水断电等‘堵’的措施，无法从根本上解决小产权房问题。”

　　据公开报道称，国土资源部内部人士透露，截至目前，关于小产权房清理仅仅停留在表态层面，暂无试点也无具体方案，“不是国土资源部一家能解决的。”

　　解铃还须系铃人

　　对于如何清理小产权房，深圳先行一步，尝试将“小产权房”纳入保障性住房体系。

　　3月23日，深圳市规划国土委发布《深圳市住房建设规划2012年度实施计划》，正式提出“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”。

　　对于深圳的做法，陈宝存认为不失为一种解决的办法，小产权房和保障性住房在功能上是一样的，地理位置也都处于郊区或乡镇地区，只不过没有获得国家的认可。

　　同时陈宝存认为，现在的小产权房基本都已经入住，变更廉租房不太可能，变成经济适用房或限价房更有可为。

　　不可忽略的是，政府在经济上的补偿能否达到小产权房业主的预期，也是这一政策能否实施的关键之一。

　　邱道持认为，深圳的尝试都是治标，治本还需要反思它折射出的政策问题和制度需求，涉及到的是大制度、大政策的问题，“国家的土地管理法一定要修改，而且是非改不可”。

　　曾开发过小产权房的开发商杨先生也表示，如果农村集体土地也享有抵押、出租、转让的权利，打破政府对土地的垄断，对资金链一向紧张的开发商来说也是利大于弊。跟村集体或村民直接征收土地，成本远低于政府“招拍挂”的方式，成本低了，房价自然也会随之下降。

　　秦兵律师认为，若实现农村集体土地和国有土地的“同地、同价、同权”，国家对土地一级市场的垄断局面被打破，土地财政收入便会大幅度减少，这是国家不会让小产权房任意发展的重要原因。

　　一位不愿透露姓名的国土资源部咨询研究中心委员表示，小产权房是现行土地制度出了问题，其出现是果不是因，作为整顿切入点不合适。其中的问题复杂，目前的处理方式很难获得理想的效果。