北京地王项目销售处境尴尬 部分项目或断腕求存

　　楼市新观察

　　国家统计局：3月份70大中城市房价整体走低

　　欢迎继续收看经济信息联播。接下来是我们的系列节目楼市新观察。今天国家统计局公布了3月份70个大中城市房价指数，与3月市场成交量大幅上涨不同，房价呈现一路下探的态势，特别是一线楼市表现更为明显，来看具体数据。

　　从环比数据看，3月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有46个，比2月份增加了1个。北京、上海、广州、深圳等一线城市房价环比连续6个月下降。其中，北京降幅最高，达到0.5%，上海和深圳环比降幅持平为0.3%，广州为0.2%，这比2月降幅基本增长一倍。而浙江杭州和金华在3月以4.6%的环比降幅位居榜首。房价的整体走低，主要和开发商“以价换量”以及部分银行对首套房贷利率实施优惠所致。

　　再来看同比榜，3月有38个城市同比出现下降，有19个城市的降幅比2月份有所扩大，其中 一线城市表现也很抢眼， 按照同比降幅由高到低排列，分别是上海，北京、深圳、广州，降幅分别为1.1%，1%，0.6%和0.3%，据了解，3月房价同比下降的城市创下自去年9月以来的最高值。

　　专家：量涨价跌成趋势 新增信贷需警惕

　　随着房价的普遍下跌，3月份很多地方的楼市都出现了一定程度的回暖，成交量上升，对此，一些业内人士提醒，也要警惕新增信贷的风险。

　　三月份(楼市)成交量来看明显在一线城市，出现了一个大幅的一个回升，不仅是环比而且同比都出现了大幅回升

　　对于楼市成交回暖，分析人士指出，主要是由于各地房企供应增加，积极促销、以价换量，加之首套房贷率回调等多重因素造成的， 4月份随着开盘量的增加，以及降价促销力度的加大，房价还将进一步回落。专家表示，目前要谨防新增信贷资金对楼市调控的影响。

　　中国社会科学院经济研究所研究员曹建海：根据一到三月份的这个数据，国家统计局，和人民银行的数据来计算的话，有26.5%的资金， 新增信贷资金直接流入了房地产市场，这里面包括开发商的开发贷款和个人的按揭贷款两个部分，这是当前我们应当谨防的一个现象，一旦出现这样的问题，很可能导致我们的调控大大折扣，导致调控当中引起不必要的波折

　　上海：一季度住宅销售面积下降近一成

　　本周一上海统计局也公布了一季度的房地产数据，结果显示，上海商品住宅的开工面积和销售面积双双下降。这显示出开发商更加谨慎的态度，“降价提高成交量”也许是今年多数开发商不得不采取的策略。来看记者发自上海的报道。

　　上海市统计局最新公布的房地产数据显示，1-3月上海市商品住宅新开工面积508.95万平方米，同比下降24.8%。商品住宅销售面积275.2万平方米，同比下降9.9%。(上字板：标题：一季度上海房地产统计数据)  

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔：新开工面积的下降，包括投资的额度都在下降，我觉得首先还是来源于库存的压力，到目前上海的新房的可售量还有950多万平方米，接近1000万平方米。未来一个以价换量也是不可避免或者是难以回避的一个情况。

　　3月份，各地房地产企业开始加大降价促销力度，市场上出现了明显的以价换量的趋势。不过进入4月份第一周，成交量又再次出现大幅下滑。行业内人士认为，这主要是清明节小长假的因素。后面如果继续降价，成交量可能会上升。

　　金丰易居佑威联合研究中心联席主任黄志坚：只要开发商以价换量 能够认清这样一个形势 以价换量的策略不变的话 后续的成交量应该还有上升的空间的 销售的比较好的都是打折优惠比较大的 (降幅)大概在20%左右吧

　　成交量上来以后，开发商会不会考虑不再继续降价，在这个博弈的过程当中，刚性需求的购房者应该怎么办？业内人士普遍认为，楼市成交量的大幅波动，说明市场的回暖缺乏足够需求支撑。一些一线城市房价依然有下降的空间。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍：我们觉得接下来会有一个新一轮的价格调整，但是他不太可能突破之前15%-20%之间的这样一个阶段性的一个价格底线。但是他必然会在目前10%左右的这样一个议价空间再做进一步的下调。

　　据统计，上海新建商品住房价格从2011年10月开始，已连续6个月环比下降。现在上海房价大幅下跌的区域也从远郊蔓延到核心地段均价5万以上的豪宅。

　　北京：地王项目销售处境尴尬  部分项目或“断腕求存”

　　再来关注北京的市场行情，昨天我们报道了位于北京东城的新地王溢价拍卖的消息，土地市场和房地产息息相关。最近一些机构对北京2008年以来楼面价前十的地王项目进行了持续监测，结果显示，自2011年3月起，已有5个项目入市销售，而另外两个项目也会在近期入市。从已入市项目的情况来看，截至目前整体签约率偏低，北京地王项目目前处境尴尬。

　　目前北京市场2008年以来的帝王项目已有保利东郡苑，如缘居南里，保利望京苑，中海九浩苑和远洋天著景园等5个项目入市销售，其住宅的平均价格为36776元/平米，其中土地成本占比超过五成，平均签约率仅为26%，比2011年7月至2011年12月入市项目的整体签约率35%低约9%。(此处有字版，各地王签约率和价格)

　　伟业我爱我家集团副总裁胡暻辉：这种投资投机的需求基本上已经从市场上撤出了，目前市场上主要购房人群还是首次置业的年轻人和婚房的购房需求，他们需求指向了中低价位和中小户型，而这种高端住宅项目目前市场上相对需求比较清淡。

　　目前北京已经入市的地王项目，土地成本基本都占到项目售价的50%以上，个别项目高达70%，这也是地王项目价位居高不下的主要原因，目前在售的地王项目套均售价约为617万元，此种总价水平与当前刚性需求为主的环境显得格格不入所以意向客源就变得很少，而对于开发商来讲要么通过普通项目回笼资金，要么就要将手中中的高端项目降价来“断腕求存”，并且当前也不乏大幅降价出手的地王项目。如上海著名地王项目招商佘山珑原就出现六折大幅让利的情况。

　　北京链家地产副总裁林倩：在销售压力之下我们觉得北京的比较高端的一些盘，也可能有打折促销的压力，只是在当初部分地王项目当初土地成本比较高的情况下，可能折扣幅度会受限，也许不会像上海那么高出现6折的，但是打折的压力对目前所有的盘都存在，只有底价盘才销得动。