房地产利润降低降价求量或成后市基调

　　CUBN记者 李正强 北京报道

　　自3月以来，北京、杭州等一二线城市楼市成交量大幅攀升，迎来本轮调控以来难得的“暖春”，楼市“回暖”之势显现。此番楼市成交大幅攀升，是楼市真的降价从而引致“刚需”发力的结果，还是楼市业已 “回暖”？

　　有关人士对记者表示，对于个人首套住房贷款，近期我国北京、上海、武汉、南京等一二线城市的多家商业银行重启利率9折甚至8.5折，促使“刚需”的释放。但在楼市降声一片中有真有假，购房者需要擦亮眼。

　　房地产利润降低

　　近日，房地产上市公司2011年年报陆续公布。根据年报有关材料显示，在已经公布年报的75家房企，总库存市值达到9048亿元。大部分上市房地产企业去年销售业绩仍保持增长。但利润都出现了不同程度的下降。

　　中信建投证券房地产首席分析师苏雪晶表示，根据统计，当前一些大的房企净资产收益率均维持在百分之十几，而在过去，随便一家房企的收益率都可能有30%，这预示着中国房地产业将逐步告别“暴利时代”。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，和过去10年有很大不同，过去10年凡是扩张的企业都赚钱了，今后更多的企业是采取稳健而不是盲目扩张。”

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌分析说，尽管一季度交易量同比下降，但刚性需求仍然存在。这从3月份单月交易量的回升可以看出端倪。3月份交易量等于前两个月总和，背后是两个问题支撑。一个是国家对首套房贷款支持和降低首套房利率，打折。第二是房价出现降价现象，以量换价已经出现。

　　降价求量或成后市基调

　　日前，国家统计局发布的数据显示，70个大中城市中，3月房价同比(较上年同期)下降的城市达38个，较2月增加了11个，这是自2011年9月以来，下降城市个数最多的月份。国家统计局城市司高级统计师马晓明称，虽然70个大中城市房价整体下行的趋势未改变，但房价上涨的压力依然存在，房地产市场调控仍处于关键阶段。

　　据了解，3月份北京、上海、广州、南京等地楼市成交也逐渐上扬。据北京中原地产统计，3月北京新建住宅签约超8000套，环比2月上涨近50%；南京市网上房地产统计数据显示，南京3月份商品住宅共成交6696套，环比2月大涨90%以上。

　　自去年3月限购、限贷以来，刚需已经被压抑一年多，的确有释放需求。这些需求在一些节点推动了地产成交量的上扬。

　　秦虹表示，要保证房地产市场的稳定，巩固房地产调控的成果，最关键的是不能让先行指标继续下滑或过快过猛下滑，这样才能保证后续的供应。

　　有分析人士认为，国家的楼市调控政策对于房价的影响也特别大，购房者在判断楼市房价走势的时候，一定要认真研究国家的相关政策，这也有助于判断降价的真伪。

　　目前的楼市里，房价并没有真正降下来，这是因为地方政府为了自身利益，根本没有好好执行楼市调控政策，反而处处试图松动调控底线，给房地产的反弹提供空间和机会。现在的假降价潮只是真降价潮的预演，如果这样的楼市调控状况再坚持一年以上，真降价潮必然到来，那时候才是购房者出手置业的好时机。