百城房价10个月来同比首跌 更多城市在以价换量

　　早报记者 陆鸣

　　从统计数据看，中国的房价跌势似乎正在加剧。

　　中国指数研究院2日发布报告称，4月100个受调查的样本城市的住宅平均价格为8711元/平方米，系连续第8个月环比(较上月)下跌，跌幅比3月扩大，至0.34%；同比(较去年同期)自2011年6月以来首次出现下跌，跌幅0.71%；十大城市住宅均价同比连续4个月下跌，且跌幅进一步扩大，至2.6%。

　　“这是调控的执行力度、坚持性起作用的结果。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，现在房地产市场基本上是按“价跌量增”的态势在发展，成交量存在一定程度的波动，但房价下降的大趋势仍在保持。

　　“更多城市在以价换量”

　　在不少开发商看来，百城住宅均价首度出现同比下跌，“意义不容小觑”。

　　“房价同比下跌更有指导意义。”上海盘谷房地产有限公司总经理宋海说，房价同比环比数据双跌，说明目前各地房价下行的压力确实很大，更多的开发商、更多的城市都在采取以价换量的策略。

　　某上市房企副总裁也认为，“房价同比出现下降对调控而言，具有决定性、里程碑意义。”

　　不过，该副总裁也指出，其他指标同样需要关注，如房地产投资、成交量等，“如果当期的成交量很少，说明市场需求并没有得以充分释放，那么房价同比下降也只是小样本数据。还有房地产投资数据，过去几年没有调控的时候，每年房地产投资增速在25%～30%，而今年以来，连续几个月房地产投资增速出现巨量下滑，如果这一趋势不能得以有效制止，会引起下一阶段新增供应的下滑，这样一来，还要使房价继续往下降的话，会比较困难。说不定政策一松绑，价格又会重新反弹。”

　　据陈晟介绍，4月各大城市成交量有涨有跌，不过从“五一”期间的成交量看，各地相比去年还是比较低的，这主要是观望情绪在起作用，“看房的人在增多，但还是希望价格能继续下调，导致出手的少。”

　　上海4月房价反弹

　　4月的房价跌势并非一边倒。

　　金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示，4月，上海市商品住宅成交面积为61.09万平方米，环比下跌23.54%，同比下跌了2.23%；但成交均价却环比上涨1.93%，同比上涨0.32%，至22566元/平方米。

　　佑威机构执行董事黄志坚称，4月上海楼市成交量未能继续上攻，有点“反常”。或表明开发商“盲目”乐观情绪有所抬头，以价换量策略执行得不彻底，从而导致了相当程度的观望。

　　而对于4月上海楼市成交均价的上涨，黄志坚认为，主要还是成交的结构性因素所致。

　　事实上，在房价整体下跌的背景下，仍不时有逆势涨价的楼盘冒出。统计数据显示，4月份武汉楼市发生价格波动的楼盘有40多个，其中涨价的楼盘超过了三分之一。

　　陈晟分析，目前以品牌开发商为主体的降价行为，导致了一些小开发商楼盘基本处于无法销售的状态，越是没有资金压力的品牌开发商越是有机会腾挪，而小开发商即便降价幅度更大，往往也是无效的。

　　宋海认为，目前楼市价格下跌的趋势会延续，但目前下跌的空间已比较有限，“有的项目，一定时间内、一定范围内，一部分产品拿出来促销可以，但全部拿出来，卖得越多亏得越多，谁也不会干。”

　　统计学上的惯例

　　不过，受访者对于房价的长期走势仍普遍持悲观态度。

　　旭辉集团总裁助理张伟峰称，照目前这个趋势看，接下来几个月全国百城的房价同比数据还会继续降，“因为房价经过很长时间上涨以后，在政策不发生重大变化的情况下，看跌预期一旦形成，短时间内是止不住的。”

　　张伟峰提到，目前各地土地市场已降到历史最低点，起码是10年来的最低点，开发商已经基本不拿地了。

　　某上市房企副总裁也说，房价一旦出现同比下降，接下来几个月就还会继续，“接下来几个月全国平均房价降幅会更加明显，这是统计学上的惯例。”

　　陈晟的判断似乎更为悲观。

　　“我个人认为，保障性住房周边的商品房起码存在35%甚至40%的降幅，核心地段也存在10%左右的空间。”陈晟说，像上海这样的一线城市，整体房价下降个5%～10%没有问题。除了一些在2009年高价拿地的开发商，可能要贴着成本销售，其他楼盘作出这一幅度降价后，总体来说利润还是能够保证的。”

　　房价持续下降似乎有望“限制”调控升级预期。

　　上述上市房企副总裁认为，一旦调控目标达成，或者政府对调控效果持乐观态度，就不会有新的政策出来，对开发商来说压力是会有所缓解。但就今年来说，就中央政策面而言，房地产调控是不可能放松的，地方政策可能会有些放松，但也只会停留在财税政策方面。

　　宋海也判断，指望调控政策在今年出现太大松动，可能性不大，大多数开发商都不抱有这个幻想，不过在首次置业的信贷政策上，放宽首次置业的进入门槛上，可能会有一些政策的扶持。

　　“我相信5、6月份楼市还是有机会的，因为下半年银行在贷款上会比较紧，所以买房人会优先考虑5、6月份出手，而地方政府在5、6月份出台这些有利的信贷政策，可能性也是很大的。”宋海说。