王石首度回应与郁亮观点冲突 怎么做郁亮说了算

　　是专注住宅专一化 还是涉足商业地产

　　作者：■梓昱

　　5月15日，万科的一则公告突然出现在众人的屏幕前：万科斥资10.79亿港元收购香港南联地产73.9%股权。一石激起千层浪，尽管万科表态，此次收购的主要目的是进行国际化尝试，还是惹来市场揣测。其中最为人关注的争议是，万科将南联作为商用物业发展的平台，未来将注入包括商场及写字楼等在内的万科商业物业资产。

　　此间，有人猜测，万科之所以采用买壳方式进入香港资本市场，目的是快速实现赴港上市；也有人猜测，万科是想与海外基金合作，以南联的平台发展内地豪宅住宅项目；还有人认为，万科将南联作为商用物业发展的平台，为大举进入商业地产铺路。而在住宅市场频繁遭遇质量门事件后，万科此次收购香港南联的事件，再次被业界认为，万科坚持多年的走住宅专一化道路让万科受伤了，或将由“住宅专一化”向“多元化”转移，其中，商业地产或为重要的一环。

　　“改革特区”试水社区商业

　　万科的高层人士也透露出了万科进军商业的决心和信心。早在2009年11月，万科总裁郁亮曾宣布万科新战略，即万科未来将加大商业地产的投入，并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。这被广泛视作万科转型的标志性事件。而今年的2月下旬，王石的“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。即使哪一天中国不需要建商品住宅了，我希望，城市里最后一套住宅是万科造的。”

　　这句话，让万科的转型之路陷入“忐忑”之中，王石和郁亮的关系也被业界认为“变得微妙”。

　　针对王石和郁亮的不同观点，万科方面再次表示，万科试水一些纯商业项目是正常的，但万科主业的方向很明确，住宅主业不会改变，以非住宅为主的项目甚至纯商业项目，不会大面积铺开。“万科需要顺应城市的成长趋向，晋升开辟商业地产的专业能力。”

　　以万科的大本营深圳为例，近年来，纯商品住宅用地供应量每年都在急剧下滑。2011年，深圳纯商品住宅用地供应量上半年甚至为零。在楼市宏观调控持续升温之时，很多住宅开发商如龙湖、恒大等从2010年开始陆续宣布向商业地产开发转型——商业地产不受限购令限制，异地人群均可以随意购买。

　　郁亮解释：“万科做商业地产，是为了进一步做好住宅而做商业，并不是为商业而商。”

　　在各种场合中，万科各高层都在强调只做服务于住宅的商业。在去年11月的记者会中，郁亮依旧强调服务于住宅的商业。今年3月中旬的投资者交流会上，万科董秘谭华杰表示，万科在非住宅业务领域的探索，是为了更好地做住宅，主要集中在那些符合城市发展方向，能够与住宅相配套的物业类型中。

　　曾经万科的思路非常清晰，但再度进入商业物业领域的万科似乎有些迷惑。2010年，郁亮曾公开授予深圳、上海、北京等区域以“改革特区”的权利，各一线公司可以成立商业筹备小组，先行先试，总结商业地产的运营经验。直至2011年4月，万科在深圳成立了第一家商业物业管理公司。

　　享有万科“改革特区”权利的似乎并不仅仅是深圳。“2011年，东莞万科商业项目占10%，2012年比例会更高些。”东莞万科商用管理中心总经理高骏表示，东莞万科的商业物业包括高260米的长安万科中心以及南城总部的万科大厦；投资接近10亿元，号称东莞最大MALL的万科广场以及筹建中的位于东莞松山湖的精品酒店。

　　王石：为质量宁可做老二老三

　　为此，5月11日，在万科的股东大会上，王石明确表示“大家要做好准备，万科可能会为了质量沦为老二老三。”今年2月份，万科遭遇因使用甲醛超标的安信地板造成的“毒地板”事件。不到一个月，又遇上“纸板门”事件，深圳第五园六期项目涉嫌使用纸板作为柜体及户内门材料，并进而质疑，使用“纸板材料”导致了柜体受潮霉变、室内空气质量不达标等问题。真是一波未平一波又起。

　　随后，万科质量门事件呈现蝴蝶效应在全国发散，多个城市的业主开始针对房屋质量进行维权。今年3月份，深圳坂田万科金色半山又被业主指出，因设计不到位，造成房子遭遇粪水渗漏、地板、家私等都被浸泡等问题，又深陷“设计门”。

　　商业项目价值提升？

　　这也是当年王石选择放弃商用物业的一个重要原因，在高周转的指标考核面前，万科的部分商用物业不得不以散售为主。2011年5月，万科在上海的高端商务办公项目对外发售，出现了独栋别墅办公、双拼别墅办公等罕见产品，市场反应良好，去化率不下于住宅产品。但散售对于商业物业的弊病也是有目共睹，由于业权分散，无法统一经营，品牌商家通常不愿进驻这一类型的商用物业，直接影响到物业价值的提升。

　　“有时候对与错是个角度问题。”王石表示，“万科发展到现在，谁都不能说万科没犯过错，我也经常犯错误，只要不是致命的，公司还在前进，还在扩张。”王石认为，放权给管理层更有利于下一代管理团队的成熟。

　　“该怎么做，郁亮说了算。”王石如是道。