成都土地供应回暖 开发商拿地回归理性

　　成都市国土局近日公布，2012成都经营性用地供应指导量为35500亩，其中中心城区6000亩，二圈层区县16500亩，三圈层区县13000亩；保障性住房用地供应计划1300亩。这意味着，今年成都的土地供应量，将是去年土地成交量一倍以上。通过成都土地市场变化，探讨成都房产市场2012年的走势。

　　土地供应增加市场回归理性

　　近期，成都市国土资源局对外公布，今年成都的土地供应量，将是去年土地成交量一倍以上。经历了2011年最严苛的调控年之后，今年在调控政策继续执行的前提下，成都土地市场回归理性，表现平淡。一方面政府放缓新增土地供应，另一方面为降低资金链风险，不少企业仍在观望，对入市拿地心存顾虑。从国土局公布的数据上来看，从2008年至2010年3年间，成都土地市场成交面积以10%的速度稳步增长。这样的格局持续到2010年初，遭遇楼市调控后，消化存量、谨慎拿地成为应对之策。土地市场持续低迷，在2011年内被深度上演。在经历了同比下滑50%成交量后，2012年，成都土地市场将呈现什么样情况？这无疑是市场关注的焦点。

　　而今年的土地市场表现，也在经历了年初的几次调整与流拍后，逐步走向了利好的方向。锐理数据总经理郭洁表示，从市场情况来看，虽然每月都有一定比例的流拍土地，成交地块溢价率也比较低，但较去年年底相比，溢价率和成交率都有所回升。同时，她还表示，目前政府的土地起拍价已无太大降价空间，今年仍是企业逆市拿地的好时机。

　　开发商逆市拿地溢价率较低

　　土地市场进入2012年来，成都土地市场新增供应量相比去年四季度有所放缓，但市场表现已走出去年的低迷态势，成交率和溢价率较去年年底都有一定提升。其中2月17日出让的新繁镇正西街(16号地块)溢价率最高，达138.5%，近日蓝光集团拿下的两宗地块也略有溢价。不过溢价成交在今年的土地市场实属罕见，仍多以底价成交为主。世家机构市场研究部指出，经过历时一年的调整，目前成都土地价格已呈现理性回归的态势，市场表现也趋向理性，回归正常。地是肯定要拿的，但关键是怎么拿地和什么时候拿地。如今，房地产市场经过几轮的发展调控，开始逐渐回归理性。不少专家指出，房地产市场暴利时代即将终结，合理利润时代即将到来。随之而来的是开发商对待拿地回归理性，土地市场的地王、高溢价率将难以再现。

　　放眼成都土地市场，不仅底价成交正成为主流，流拍土地调整价格重回市场也悄然上演。上周蓝光拍下的两块地都是降低价格后重新入市的。

　　房产大鳄出手下半年更精彩

　　在成都市计划推出的供应地块中，金牛区、成华区名列榜首，70多个地块中大半是“北改”项目。备受关注的曹家巷一、二街坊改造项目，推出面积约1464亩地块，东至府青路一段、西临马鞍南路、北靠马鞍东路、南临府河，今后将建成商业与住宅。

　　在成都集中推介的土地中，面积最大的“巨无霸”是金牛区的天回旧场镇改造项目。天回旧场镇改造总占地达3800亩，包括天回场镇及周边区域2941亩，绕城高速以南“198”区域851亩范围，片区将建成商业和住宅。

　　金牛区国宾上城板块也推出2000多亩土地，包括金牛大道两侧500米范围、土桥场镇城中村改造区域，将建成城西高品质商务区，承接西部新城商业安居配套需求。而相对成都本土开发商的冷静拿地，一些远道而来的房产大鳄就显得似乎很热情了。先是有韩国乐天高调竞得攀成钢地块，后又有香港爪哇集团鲸吞龙泉200万平米的巨型CBD地块，再到最近的台湾远雄集团以68%的高溢价率竞得高新区玉林中学附近地块。这些房产大鳄们似乎已经做好了要在成都登陆的一切准备了。

　　机构观点

　　地要拿只是要谨慎

　　四川中原地产市场研究部曾亮

　　政策释放的信号显示房地产调控今年仍难以放松，在此调控背景下，囤地捂盘的开发模式已经过时了，只有那些快速周转的房企才能在房地产市场下半场胜出，而整个房地产行业净利率回报有望回落到一个合理水平。土地市场走弱趋势确立，部分地方政府财政压力明显加大。政府为促进土地成交，预计土地市场溢价率下降。土地市场的持续冷清将对房价的下降形成影响。土地市场的博弈还将持续。对于2011年扩张放缓且现金流充裕的公司而言，今年或许会出现值得把握的机会。而对于那些扩张过快、资金链持续紧张的公司来讲，保持一个健康的现金流显然比购置土地更重要。

　　记者观点

　　土地市场在调整中前行

　　2012年，成都土地供应量终于恢复元气。在经历了一年多的限购之后，政府土地出让机构、开发商与顾客都重新界定了自己的期望值，随着楼市销量回暖，土地市场又逐渐活跃起来。2011年末至2012年初，开发商们在限购政策与金融控制的双重压力下，不得不依据自身的状况，对项目的价格进行调整，虽然价格下行的力度未必让所有购房者都满意，但在价格持续下行的情况下，部分刚需率先发力，成都楼市开始逐渐回暖；刚需发力又带动了一部分有改善意愿的购买者的需求，成都的楼市继续前行。当前，楼市主要是刚需和部分改善意愿购买力。因此，楼市可能在多方博弈中跌撞前行。 邱竞