楼市仍然处于深度博弈过程之中

　　文 徐鑫 吴燕凌 摄影 李瞻

　　■“房价绝对不会下跌二三成，而政策底部基本现行。 ”资深房地产人士杨红旭在分析下半年楼市走向时指出。目前整个楼市深度博弈的现象，但对于自住需求的政策总体方向还是趋松的。因此，在这个阶段，要想存活下去的房企快速跑量清仓，以谋求下一轮市场发展机遇。

　　■2012年还买房吗？不甘心在房价高位下手，而又担心错过了最好购房的时机。就是是买还是不买，已经不是一句话就能给出的答案了。或许，再等等看，真的能等来购房者所期待的“春天”？

　　■数据显示，上海一手住宅库存量达到1010.52万平方米，合68979套房源。而这个数据已接近2008年的高位。虽然调控加码预期放缓，但短期内楼市复苏的动力依然不足。因此开发商面临的压力还是相当严峻，要想“减压”就必须要“让利”。

　　深度博弈去化为上

　　楼市拐点出现以前，房产商一脸牛相，买房子排个三天三夜也不是稀奇事情，稍微犹豫一下，看中的房子就没了。听听街头、巷尾，地铁上、餐桌旁，说的话题都是房子。这边厢房东频跳价，那边厢提着现金排队抢。一片疯狂。这是2010年以前“疯狂楼市”上演的普遍现象。

　　位于浦东川沙迪士尼板块的鼎鑫名流苑就是价格波动的典范之一。有数据显示，2010年最高报价达到2万/平方米-3万/平方米左右，而2012年的成交均价约为15000元/平方米。在房价飞速上升的环境下，开发商难免在定价上显得冒进。

　　另一方面对于购房者而言，也因为住宅的强烈升值功能，以及流动资金的充裕，而在出手时显得盲目。

　　但随着国家宏观调控的逐步深入，尤其是自去年4月份开始，从严的政策步步紧逼市场，买房形势“大逆转”，购房者受到的限制越来越多，也因此在出手速度上显得越来越谨慎，对产品也越来越精挑细选。这样的谨慎，又倒逼着开发商在开盘定价上采取谨慎策略，而不能再冒进。

　　目前整个楼市仍然处于深度博弈过程之中。素有楼市风向标之称的“五一”房展会，并未给业内、购房者带来真正的实惠。被业内寄予厚望的“红五月”开局成交并不理想。在开发商推盘提前启动、降价幅度给力的情况下，五月首周仅取得15万平方米的成交量确实不容乐观。业内人士预计，3月小阳春可能已是全年成交高位，5月成交量预计环比4月仍将小幅下降。

　　整个市场层面还有诸多表现，如4月上海商品住宅成交量61万平方米左右，明显比3月份80万平方米下滑了不少，楼市成交量出现了波动；从个案角度而言，整个楼市总是降价楼盘突围，实现成交量的走高，而大多数楼盘仍处于市场僵局，并不是整体市场普遍走高；今年以来，龙头房企仍然缺席房产会，龙头房企楼盘宁可降价提升楼盘性价比，放下身段积极促成交，而不去参加房展会。

　　数据显示，上海一手住宅库存量达1010.52万平方米，合68979套房源。而从历史数据来看，上海一手住宅库存量在800万-1000万平方米，是一个合适的区间。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在楼市博弈的深度期，对于房企来讲，在存货量快速增加、负债持续攀升的市场环境下，最明智的市场策略是及时降价跑量回笼资金，“换仓”谋求下一轮市场发展机会。

　　购房者：不要刻意挑选入场时间

　　现阶段市场情况下，对于刚需型或改善型购房者来讲，除了价格是硬性标准外，不动产中长期保值增值的特性不会改变。在决定楼盘保值增值潜力的诸多因素中，还要考虑综合性价比。

　　德佑地产副总经理罗亚东认为，购房中的四要素是必备的。一是地段，除了传统的优质地段外，特别要关注由于市政规划所引导的潜力地段；二是交通，未来的距离观念更多的将是 “时间距离”，而非 “实际距离”，有良好的交通尤其是轨道交通配套的地区，更具备保值增值的特性。另外就是拥有一个优良的自然环境和具备发展潜力的社会环境，物业的长期保值增值性当然更被看好；还有就是品质，社区布局合理、配套规划领先、建筑技术先进、人居氛围浓厚的楼盘自然具备更强的抗跌性。

　　现阶段，对于由于其购房目的为中长期自住，房价的市场涨跌对其而言仅是心理层面的影响，“客户不必刻意挑选入场时机，特别是在价格已较前期高位有了明显的回落，购房者应该放弃所谓的抄底心态，有需求，就出手。 ”

　　新聚仁机构研究院副院长沙立松表示，想要买相对保值升值潜力更大的楼盘，应该选择那些区域供应量不大的板块。比如七宝、三林、川沙板块等等。避开那些供应量巨大的板块，比如嘉定板块。

　　开发商：让购房者帮忙就要让利

　　当前的市况之下，房企应承认自身的困难，清醒地意识到政策的持续性，要让购房者“帮忙”，必要的条件就是“让利”，这是市场公平交易的法则。

　　在“如何定价”这个问题上，或者换句话说就是“如何降价”呢？在楼市还有一定程度的下行空间之市场普遍预期之下，可以说“无降价，不成交”。

　　日前，浦东周康板块内的和黄御沁园项目开盘热销152套，成交均价为24000元/平方米，接近该板块周边公寓产品2010年的价格水平，一些原先考虑购买大面积公寓的客户纷纷转投这样的经济型联排产品。业内人士分析，御沁园持续热销很大一部分原因就是因为合理定价，在当前“僵硬”的局势下，寻找到了一个突破口。

　　一般不要高于或过分高于同一楼盘的前期价格，当然，如果能低于前期价格，则可以引发更好的销情，但也要考虑前期业主的感受，不要引发老业主们的群体性事件，这些因素的确令开发商颇费思量。罗亚东表示，楼盘定价时参考周边同类型、同档次项目的定价，能够形成与其有效竞争的定价。而且适当低于周边二手房的整体价格。

　　专家观点

　　价格平稳竞争激烈

　　许之静同策咨询研究中心资深分析师

　　今年以来，政府对于楼市的调控已经从之前的限购强硬派，转化为常态化的控制和引导，今年以来两次下调存款准备金，将给中小银行获得资金提供更好的渠道，给银行带来了充裕资金，同时也给购房者获得差别化贷款政策创造了条件。而在5月份，上海房管局称继续从严限购，不研究楼市松动政策，从这两个信息可以看出，一是政府鼓励刚需入市，二是对投资型购房的继续严加控制。

　　从目前楼盘的价格和销量情况之间的联系来看，8.5折的幅度能够达到迅速抛盘的效果，并且，这无论在低端刚需盘还是中高端改善型项目，亦或是豪宅产品都适用。因此，政策应该说是已经达到了实效。

　　“一步降到位”最受欢迎

　　陆骑麟德佑地产研究主任

　　在政策不放松的情况下，开发商为了生存，必须通过以价换量的方式回笼资金。但以价换量有许多种方式，比如，先让哪一部分房源降价，降多少，具体在哪一个时间点降价。

　　目前，一步到位的定价模式还是最受到市场的关注，如果持续的，缓慢的降价策略，必然会引起前期购房者的反对，对开发商的品牌形象形成影响。所以，即使降价也是要理性。在确定为了生存需要降价的前提之后，要采用对业主、对市场最负责任的做法。