10大典型城市新建商品住宅存销比连续两月回落

　　报告摘要

　　2012年5月，典型城市新建商品住宅存量回落

　　10大典型城市新建商品住宅库存总量为5527万平方米，与去年同期相比增长25.82%，与上月相比下降1.26%，库存总量回落至与3月份相当的水平。10大典型城市总体库存量很有可能已于2011年12月到达本轮库存周期的峰值。

　　典型城市新建商品住宅存销比连续两月回落

　　10大典型城市新建商品住宅存销比为13，存销比连续3个月回落，且回落速度加快，市场复苏可能正在到来。

　　未来几个月存销比很可能在反复中进一步回落至“合理”区间

　　在未来的几个月，预计不会再出台打压房地产的调控政策，但价格也难有回升的空间。预计开发商仍会抓紧机会尽快出货，市场仍有可能出现反复行情，存销比将在小幅的反复中进一步下降，逐渐回归“合理”区间。

　　住宅存销比加速下滑，市场压力逐渐减小

　　一、10大典型城市5月新建商品住宅库存量回落

　　为了全面、客观、合理的反映主要城市新建商品住宅存量情况，本报告利用中国房地产决策咨询系统、国家统计局数据、相关城市房地产交易网站，全面分析和预测我国10个典型城市新建商品住宅存销现状和存销比变化情况。10个典型城市包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市，以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部二线城市。

　　(一)10大典型城市

　　截至2012年5月底，10大典型城市新建商品住宅库存总量为5527万平方米，与去年同期相比增长25.82%，与上月相比下降1.26%，库存总量回落至与3月份相当的水平。10大典型城市中，只有上海、南京新建商品住宅库存量上升，其余8个典型城市新建商品住宅库存量均下降。据目前形势，10大典型城市总体库存量很有可能已于2011年12月到达本轮库存周期的峰值。

　　截止2012年5月末，10大典型城市中，除青岛外，上海新建商品住宅库存量最高，达1002万平方米，比去年同期增加29.5%。

　　供应量上，5月份10大典型城市商品住宅供应量共计557万平方米，与去年同期相比下降13%，与上月相比增加5%。成交量上，5月份10大典型城市商品住宅成交量共计628万平方米，与去年同期相比上涨27%，与上月相比增加32%。

　　数据来源：各地官方房地产信息网、中国房地产决策咨询系统(CRIC)5月是传统的销售旺季，10大典型城市商品住宅供应量继续回升，接近2011年4月的水平，但远不及前两年高峰时期的水平，且供应量增加速度明显放缓。由于多个典型城市5月成交量明显反弹，10大典型城市商品住宅成交量创下限购以来新高，出现月度新增供应小于成交的局面，总体库存量与上月相比再度下降。

　　(二)4个一线城市

　　截至2012年5月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量达2682万平方米，与去年同期相比增长19.78%，与比上月相比下降1.77%。4个一线城市中，除上海外，其余3个城市新建商品住宅库存量均下降，这些一线城市很可能已经于2011年11月-12月度过本轮库存上升周期的顶峰。

　　成交上，2012年5月，4个一线城市新建商品住宅成交量同比、环比均明显上涨，除上海外，其余3个城市新建商品住宅成交量比去年同期均明显增加。上海虽然近期成交量回升势头较好，但明显不及同为一线城市的北京、广州，而供应量增加的速度又大于其它一线城市，导致上海本月库存再度增加，且目前已经连续两月库存水平超过2011年12月的水平，连续刷新2008年12月以来的最高库存记录，库存尚未触及本轮上升周期顶部。

　　(三)6个东部二线城市

　　截至2012年5月底，青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部典型二线城市新建商品住宅库存总量为2845万平方米，与去年同期相比增长32.11%，与上月相比下降0.78%。6个东部典型二线城市中，除南京外，其余5个城市新建商品住宅库存量均下降。相对一线城市而言，东部二线城市库存触顶回落的趋势不是很明显，但大多数城市仍很可能已于2011年12月-2012年1月达到本轮库存上升周期的峰值。

　　二、典型城市新建商品住宅存销比回落速度加快

　　(一)10大典型城市

　　截至2012年5月底，10个典型城市新建商品住宅存销比为13，存销比连续3个月回落。在5月份成交量大幅反弹的背景下，由连续6个月新建商品住宅销量移动平均值计算出的10大典型城市新建商品住宅存销比持续回落，且回落速度加快，市场调整压力最大时点可能已经过去，市场复苏正在到来。

　　数据来源：中国房地产决策咨询系统(CRIC)、各地官方房地产信息网5月份，10大典型城市中回落至偏大区间的城市增多，厦门、广州、杭州、深圳、北京新建商品住宅存销比已经回落至偏大(9-12)区间，南昌回落至合理(6-9)区间，这是自2011年10月(8个月)来首次有典型城市新建商品住宅存销比回落至合理区间。

　　(二)4个一线城市

　　截至2012年5月底，4个一线城市新建商品住宅存销比为11.5，一线城市新建商品住宅存销比7个月来首次回落至偏大(9-12)区间。与上月相比，2012年5月，4个一线城市的存销比都明显下降，其中，深圳、北京的存销比已经非常接近合理(6-9)区间，市场的复苏可能正在到来。

　　(三)6个东部二线城市

　　截至2012年5月底，6个东部二线城市新建商品住宅存销比为14.8，与上月相比回落速度加快。6个东部二线城市中，除青岛新建商品住宅存销比继续上升外，其余城市存销比出现回落。其中，南昌回落至合理(6-9)区间，厦门、杭州回落至偏大(9-12)区间。不过，总体来看，二线城市存销比仍然显得过大。

　　三、全国商品房存量

　　据统计局数据，2012年4月末，商品房待售面积30308万平方米，比3月末增加186万平方米，其中，住宅待售面积增加93万平方米。2012年4月份，市场出现一定程度反复，库存量有所增加，但随着5月份成交量的反弹，5月份全国商品房存量应当会减少。

　　四、存销比趋势判断

　　2012年5月份，多数一二线城市住宅成交量创下限购以来新高，以价换量仍然是销售成功的秘诀。在宏观经济不景气的背景下，只要价格不出现明显抬头，预计不会再出台打压房地产的调控政策；同时，由于目前购房者对价格十分敏感，促销幅度一旦减少，成交速度就放缓，因此，年内价格也难有明显回升的空间。未来的几个月，预计开发商仍会抓紧时间出货，但出于对利润最大化的追求，市场很可能会再上演成交反弹、优惠收紧、购房者观望、开发商再促销、购房者再入市的反复行情，存销比将在小幅的反复中进一步下降，逐渐回归，预计快则今年四季度，慢则明年上半年将回到合理区间。

　　执笔人：上海易居房地产研究院 杨红旭 刘柳