5月成交量恢复到调控前 豪宅化身首改6月上市

　　来自亚豪机构的统计数据显示，6月份，北京共有33个楼盘计划入市，豪宅扎堆，改善型需求回流。同时，随着5月成交量的创新高，市场目前呈现供需两旺局面，与此相伴随的是供需博弈的加大。

　　数量——33个楼盘计划入市

　　刚刚过去的楼市“红五月”，北京住宅成交量创下了今年新高，6月份，北京计划新盘入市量仍继续维持在高位。

　　据亚豪机构统计数据显示，6月份，北京有33个项目计划入市，包括中国铁建·原香漫谷、华远·铭悦等12个纯新盘，以及公园1872、红山世家、首开·常青藤等21个老项目后期。

　　其中，只有9个项目给出了一个较为明确的开盘均价，约占开盘项目总量的四分之一，这9个项目的整体开盘均价为23767元/平方米，还有6个项目初步拟定了最低价或者价格区间，而另外的一半以上项目则表示“价格待定”。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗分析，6月计划上市一些高端楼盘受制于高昂的拿地成本，无法给出一个较低的定价，只得通过前期与购房客户间的交流，了解客户的价格预期及购买实力后，再结合客户心理价位及楼盘成本定出最终的价格。正是因为供需间博弈的加大，令不报价、含糊报价的现象在6月拟入市项目中更为普遍。

　　类型——改善型住宅集中放量

　　在6月预计开盘的项目中，均价1万元/平方米至2万元/平方米的刚需盘仍然占据市场主导。与此同时，定位于中、高端的改善型住宅产品也在6月份放量推盘。

　　据统计，在6月将要开盘的项目中，有一半属于高端产品。包括别墅、公寓、花园洋房等类型的中高端项目有16个之多，占到了总开盘量的一半左右。其中有4个总价超过千万元的高端别墅项目，6个将超过4万元/平方米的公寓豪宅，另外还有6个低密度的花园洋房项目。亚豪机构表示，“高端项目在一个月集中上市，且占比近半，是最近几年罕见的现象。”

　　记者统计发现，这些豪宅和别墅主要分布在西城、朝阳等内城区，以及顺义、海淀等别墅聚集区域。其中包括备受关注的望京“地王”远洋·万和公馆项目将在6月份开盘，户型为256平方米至350平方米的大面积，起价高达6万元/平方米。

　　高端别墅项目如华润置地·润西山项目，1000万元至2600万元/套；棕榈滩中央墅起价1500万元/套；西山壹号院1000万元至3000万元/套。

　　高姗分析：“目前，改善型需求刚刚开始入市，高端市场的成交回暖正在起步，可供楼盘挖掘的既有强劲购买实力又具购房资格的客群不在少数，造成6月高端楼盘扎堆的场景。但是，高端盘入市时间过于集中暗藏隐忧，同类型产品间的销售竞争态势不言而喻。”

　　本报记者 陈静思

　　均价——将稳定在2万元左右

　　对于京城房价走势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，随着6月北京新盘供应量的增多，6月北京一手成交量有望维持8000套以上的高位；开发企业依然会延续“以价换量”策略，整体房价下降趋势依然存在；但由于前5个月一手房交易以继续消化项目原有库存量为主，全市待售量由年初的9.67万套降至5月底的 8.92万套，“供过于求”的市场格局正在逐步得到缓解，预计全市6月均价将继续稳定在2万元/平方米左右。

　　中国社会科学院在5月底发布的《房地产蓝皮书》指出，2012年房地产市场继续维持盘整态势，由于需求低迷，几乎不存在房价上涨可能性，预期房价将有所回落，但大幅降价可能性很小。该报告显示，当前房地产开发成本特别是土地购置成本很高，大幅降价将意味着多数开发项目面临亏损，在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态势。

　　对此，中国指数研究院认为，在货币政策微调的背景下，企业推盘力度继续保持较高水平，尽管少数项目在成交量回升后取消折扣或提高报价，但多数面向首次置业的中低价位楼盘仍保持低价入市策略，也有少数中心区域的中高端楼盘加大优惠力度以促进销售，全国房价总体维持稳中有降趋势。但随着下半年新入市的刚需项目进一步入市，一些纯新盘可能仍将采用“以价换量”的策略入市，因此房价在年底前，还有一定的下调空间。本报记者 徐楠

　　区域看点——大兴新盘数量最多

　　从区域来看，大兴区项目的开盘量持续井喷，楼市显露出明显的复苏迹象。

　　数据显示，大兴区6月份预计新开6盘，名列各区域第一。其中纯新盘项目达到4个，有2个老推新项目。

　　值得关注的是，自从春节过后，大兴区的住宅销量便开始迅猛回暖。据亚豪机构数据显示，2月大兴区共成交586套商品住宅，此后的3月至5月，大兴区每月的成交量均突破千套。从近3个月的成交总套数来看，来自北京市住建委网站的数据显示，2月25日至5月24日，在北京楼市近3个月的销售排行榜中，大兴区以3242套的总成交量位居北京各区县之首。其中，龙湖·时代天街、保利·春天里等大兴区的几个刚需楼盘，在“以价换量”中便取得了成功的示范作用。

　　价格上，大兴区也实现了止跌，北京中原市场研究部统计数据显示，大兴区4月均价为16250元/平方米，从5月开始回升到17118元/平方米。

　　亚豪机构副总经理任启鑫指出，竞争激烈、项目量众多的城南房地产市场在经过了一年多的调控洗礼后房价日趋理性。

　　本报记者 陈静思

　　在售项目难再降价

　　在市场层面，经纪公司的判断也得到了证实。位于大兴枣园附近的北京城建·红木林最近再次通过折扣的方式，下调了售价。目前，该项目最高可以享受8.9折的优惠，此外，针对项目二期的尾盘，红木林更是将价格下调至16000元/平方米，相比该项目最早开盘时21000元/平方米至22000元/平方米，有了明显下降趋势。

　　“此次推出的16000元/平方米的房源，销售的二期尾盘，而不是针对三期新盘。”该项目销售人员表示，虽然自限购以来，项目用调整折扣的方式来控制房价。但由于项目拿地成本价就在10000元/平方米左右，价格所以很难再有下调的空间了。“目前，我们在售的产品大多赠送面积在20平方米左右，如果房价再次下调，我们肯定得亏本了。”

　　与北京城建·红木林项目一样，中建·国际港在2009年拿地时的楼面价也达到了10000元/平方米，而其现在17000元/平方米的在售均价也让该项目的开发商表示“很难再有降价的空间”。

　　本报记者 徐楠

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　　5月成交量恢复到调控前

　　最新统计数字显示，北京楼市5月份新盘成交量超过1万套，恢复到调控前水平，创下15个月以来的最高纪录。与此同时，改善型客群开始“回流”。

　　根据亚豪机构统计数据显示， 5月份北京商品住宅期房与现房累计成交10502套，成交面积117.8万平方米，环比上月分别上涨34.2%、36%，创年内新高。5月，扣除保障房的纯商品住宅共售出10230套，创造了自去年2月北京出台限购令至今，15个月以来商品住宅月度成交新高。

　　此外，根据北京市住建委的数据，进入5月以来，北京市的商品住宅总库存已降至8万套以下，如按照当前的销售速度测算，不足一年即可消化完毕。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，截止到5月份，全国有30余城市均开始对政策进行微调，虽然有一些遭到打压，但是诸如首套房贷利率优惠、提高公积金贷款上限等，针对首套刚需类客群的政策都安然过关，购房者担忧房价再度上涨，以及新一轮刺激经济政策推高通胀，出于资金保值增值的目的出手购房，造成近期楼市成交量大幅上扬，甚至超过了2010年楼市高峰期的月均销量数字。

　　思源经纪市场研究部认为，5月份北京市场的持续回升，一方面是大量项目5月份集中开盘，客户可选择面增大，推动了部分观望刚性客户置业；另一方面是政府下调存款准备金率，首套房贷款利率继续维持8.5折优惠，部分银行甚至会出台更大优惠，这对刚需客户来说是重大利好，一定程度上激发了刚性客户出手。

　　值得一提的是，目前，刚需客群出手购房促使市场回暖，也使得一直等待抄底的改善型客群开始“回流”。

　　亚豪机构统计数据显示，5月成交排名前10位的项目中，有8个项目都是单价低于2万元的中低端项目，其他2个项目均是面向改善型客群的中端项目。其中，海淀区橡树湾以单月252套销量位居5月北京销量排行的第6位，朝阳区首城国际中心以175套销量位居第9位。“改善型客群停止观望是近期北京中端项目销量提升的最主要原因。”亚豪机构认为。

　　5月房价同比下降8.2%

　　在市场成交量不断提升的同时，北京的房价却依旧在降。

　　据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2012年5月纯商品住宅均价为20227元/平方米，比4月20244元/平方米略有下降，同比去年5月下降8.2%。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，去年以来房价逐步回落，自5月开始房价下降趋势不太明显，局部区域房价不再下跌。各环线房价结构数据显示，除了六环以外房价继续保持6.7%的跌幅之外，占据全市74%成交量份额的六环以内区域房价不再下跌。其中，四环以内价格环比出现29.6%的涨幅，主要因金茂府、首城国际中心等高端项目热销，导致价格结构性变化，而四环以内实质性上涨并不明显。

　　本报记者 徐楠