下月起开发商捂盘定金赔偿恐不止两倍

　　最近，最高人民法院出台了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，并将于7月1日起实施。泰和泰律师事务所律师刘秀结合购房纠纷案例做了解读。

　　认购书等预约合同有契约效力

　　司法解释：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

　　律师解读：这条司法解释明确认可了认购书、备忘录等预约合同的契约效力，并明确规定了违反预约合同应承担违约责任。以前在《民法通则》和《合同法》中，没有对预约合同明确规定，在理论上也有一定争议，导致法院在判决过程中有各种处理方式，在违反预约合同后，有的要求承担相应的法律责任，有的则没有。

　　实际损失超过定金

　　可以要求赔偿损失

　　司法解释：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

　　律师解读：以前，如果购房者给开发商交了定金，开发商不卖的话，购房者通常会获得两倍定金赔偿；如果购房者交了定金不买房，定金则要赔偿给开发商。这样的话，有时赔偿的定金无法弥补遭受的损失，特别是在房价下跌的时候。在《合同法》中，有关于违约金和损害赔偿的规定，但对于定金和损害赔偿并没有具体规定，在司法实践中也存在一定争议。这次的司法解释弥补了这一空白。需要注意的是，有一些开发商用的是“诚意金”，而非定金，这两者是不同的。诚意金属于订金，开发商如果违约，不会像定金那样赔偿双倍金额。

　　现在，这条司法解释对双方的利益都是一个保障。除定金以外，如果随房价波动造成损失，可以请求赔偿，但前提是实际损失超过了定金。

　　所有权保留不再适用不动产

　　司法解释：买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。

　　律师解读：根据《合同法》第134条规定，当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。由于合同法未对所有权保留买卖的适用对象作出限制，导致学界和实务界对此存在分歧。

　　在转移登记的情况下双方还采用所有权保留，出卖人的目的是为担保债权实现，买受人的目的在于防止出卖人一物二卖，物权法第20条规定的预告登记制度足以满足买卖双方所需，因此没有必要采取所有权保留的方式。特别是，转移登记是不动产所有权变动的要件，在转移登记完成前不动产所有权不会发生变动，买受人即使占有使用标的物，只要双方不转移登记，出卖人仍然享有所有权。因此，《解释》明确规定所有权保留制度不应适用于不动产。不动产买卖完成转移登记后所有权即发生变动，此时双方再通过约定进行所有权保留，将被认定为无效。

　　成都商报记者 柏阳月