沈国军：三年后商业地产惨状超住宅

    楼市调控政策逐步收紧，住宅成交量持续低迷，商业地产投资却风起云涌，繁荣背后是否隐藏泡沫？电商平台强势抢食，“宅消费”习惯转变，传统百货业将如何变革？本期《财经面对面》对话中国银泰投资有限公司董事长兼总裁沈国军。

    人物简介：

    沈国军先生1962出生于浙江省宁波市，汉族，获得中南财经大学硕士研究生学位，高级经济师。现任中国银泰投资有限公司董事长兼总裁，银泰百货(集团)有限公司董事局主席；致公党中央经济工作委员会副主任；北京浙江企业商会会长。

沈国军：三年后商业地产惨状超住宅
1.财经面对面对话银泰投资董事长沈国军	2.三年后商业地产惨状超住宅
3.有能力的地产商都会做商业地产	4.百货业受经济周期影响小
5.民企做金融有政策压力	6.企业家最重要的是把握时机

  　三年后商业地产惨状超住宅 经营不好是垃圾

　　始于2010年的这一轮房地产调控让中国楼市犹如一场博弈大战，随着住宅地产调控的收紧，住宅市场成交量低迷，开发商纷纷从住宅地产转向尚未受到严控的商业地产，催生出新一轮商业地产的开发热潮。然而，在这表面繁荣的背后，在资金热捧下的商业地产会不会迅速出现泡沫化倾向，成为楼市的又一个隐患呢？

　　主持人：有业内这样分析说，当我们住宅这个领域被政府调控打压，已经机会很少的时候，很多大的开发商、小的开发商都转而涌向商业地产，会不会由此给商业地产带来一定的泡沫呢？

　　沈总：我觉得你这个问题提的挺好的。现在很多人，凡是房地产公司，很多都去做商业地产，这个产品竞争会非常非常地惨烈，尤其是以前没有商业开发跟经营经验的这些公司，参与做这个产品以后，我觉得今后压力会非常大。商业地产的价值不在于你开发，在于经营。如果说你经营的非常好，它这价值是非常大，如果说经营的不好的话，它真的是一个包袱，并且是一个垃圾，弄不好你还得把它拆掉。所以做这个行业其实还是要满慎重的才行。

　　主持人：有这样一种观点认为，三年之后，商业地产的惨状，将可能会比住宅市场更惨，您同意这个说法吗？

　　沈总：我觉得有这个可能。

　　主持人：那这个泡沫会以什么样的方式结束呢？

　　沈总：我觉得到那个时候可能会有很多这种商业地产发展商，比如说烂尾楼、倒闭、转让，以这种形式结束吧。

　　主持人：如果说出现您刚才讲到的商业地产泡沫破裂这种情况的话，对银泰来说会是一个机会吗？

　　沈总：如果说我们还始终保持银泰商业招商优势的话，我觉得也许对我们来说是一个机会。其实我们最近也一直在寻求，包括有很多公司在跟我们一起合作做这事情。这个已经证明了，有些发展商拿了地，做了城市综合体项目的开发以及规划，他后面就不知道怎么做了，成了它的包袱跟压力，所以现在已经有不少的项目，我们是已经在积极地参与，帮助这些发展商合作伙伴共同来做这个事情，主要他们看中的是银泰的招商跟管理能力，不是我们的开发能力。

　　主持人：那你们在选择这些合作伙伴的时候，你们标准是什么？

　　沈总：他现有的拿的土地以及规划的项目，是跟银泰的定位符合的，并且我们觉得我们是有能力把它做好的，这种项目，双方条件大家能够谈得拢的情况下，我们是愿意跟大家一起合作来做。

　　有能力的地产商都会做商业地产

　　主持人：好像现在看来，当政府对住宅市场进行调控的时候，很多人转向商业地产，会发现你们银泰挺有先见之明的，你们在十多年前就在做商业地产，但其实我想知道，在过去很长的一段时间时期当中，当做住宅非常容易的就能赚大钱的时候，你们就没有动心吗？还是理念上要坚持就只做商业这一块，把它做好？

　　沈总：其实都有动心，说实在话。当年确实做住宅是比较容易赚钱，并且比较快的赚钱。你买了土地以后，拿到销售证马上可以卖楼，卖楼以后钱就拿回来了。商业地产它的周期是非常长的，尤其是做高端的商业地产，投资非常大，并且这个回报很慢，周期很长，这个需要你慢慢的去承受、去积累、去培育、去养一个物业，但真正有能力的，或者是规模大的一些地产商，我觉得它都会去认真做商业地产。在亚洲很多一些大的房地产商，包括香港也是，他们现在赚钱的基本主要的收入还是靠商业地产的长期稳定的收入，我觉得这是一个优秀的，或者是有能力做的一个房地产商的很重要的途径。

　　百货业受经济周期影响小

　　经济大环境的不景气，再加上强势电子商务平台在抢食，消费者的消费习惯在转变，传统百货商场的生存空间被无限压缩，转型成为了必须要面对的生死大考。

　　站在变革的十字路口，作为传统的百货企业，银泰百货2010年10月率先做出改变，由银泰百货投资的电子商务网站银泰网开始正式上线，成为国内首家由传统商业企业成立的电子商务网站。

　　主持人：如果说地产是利润非常高的一个行业，那么百货其实利润率相对来说是比较偏低的，那么为什么你们还要坚持把百货作为银泰集团三驾马车的动力之一？

　　沈总：百货行业其实它是一个比较传统的行业，但是它也是一个非常稳定的，一个现在现金流非常充沛的行业。也是跟普通民众生活息息相关的一个行 业，它能够带来大量的就业，还有给当地政府缴纳大量的税收。并且给居民带来很多方便的消费，也为我们整个集团在业务发展过程当中，提供很多品牌资源，以及 很好的现金收入。它受整个经济的发展周期影响比较少，是一个非常稳定的行业，尽管它的利润率不是很高，但是它的行业很稳定。不像房地产行业，一宏观调控， 它的打击影响会非常大。所以我们在选择行业过程当中，既要有比较长期稳定的一些行业，像百货零售行业，又要有相对回报比较高一点的，但是有一定的行业风险 的，就是跟经济周期挂钩比较紧密的房地产行业，还有其他的。

　　主持人：所以您是很聪明的做了一个资产的配置，如果从投资的角度来看的话？

　　沈总：其实这个对一个集团来说，我觉得还是满有必要的。

　　主持人：但是从百货行业本身来说，其实您刚才说得没错，百货行业、零售行业如果从股票投资的角度来看，它是属于非周期的防御性的行业，但是这样 的行业本身行业内部也在产生着行业的演进和变化，比如说现在无论是团购还是电子商务，还是代购的兴起，其实对传统的零售方式，都不断的在对他们有挑战。同 时即便是在传统的卖场也出现了更加细分的垂直的卖场，那么未来百货这种行业，它未来的前景在哪里？它的春天在哪里？

　　沈总：你这个提的问题也很好。其实所有的行业，你都要不断去改变跟创新。其实这个问题不光是百货行业，本身房地产行业一样，生产性企业也一样， 你产品制造，成衣行业也一样，包括酒店业其实也是一样。就零售这个产业，它永远是有前景的，只要有人它肯定有消费，那么业态的改变，它是随着消费习惯的改 变而改变的。你要迎合这个消费习惯的改变，你去改变你的定位跟产品，以及包括卖场的设计，以及管理营销的方案，这个要不断地去改变。所以银泰这十几年来， 我们零售行业是在不断地创新跟改变。包括我们现在网上购物，银泰网也在去年上线，并且现在成长也非常快。所以这个行业的发展，我们也是在不断的创新跟改 变。

　　主持人：银泰网现在具体的经营状况怎么样？

　　沈总：今年我听他们跟我报告的数字是比去年同期要增加了300%左右。应该说成长得比我们预期想象的要好，这个也说明了一个，购物的前景的一种改变吧。目前就是传统的百货公司购物网站，目前在国内我们做的是最领先的。

　　主持人：说到银泰网，如果说传统的百货的业态竞争还不那么激烈，因为毕竟有这种地域的要求，有这种地域的竞争壁垒，那么这种垂直的电子商务的网 站的竞争，可以说当前随着这种资本的推动，已经白热化了。比如说我们看到很多所谓奢侈品，或者是高端正品的垂直的购物网站，无论是聚美优品、走秀网等等， 他们经营状况并不是特别的好。可能后面虽然有很强大的资本在助推，但是这个垂直类的电商也面临着很多问题。那对于你们银泰网来说，存在这个问题吗？

　　沈总：你说的对。其实电商这个行业现在的竞争非常激烈的。主要是资本的助推，尤其是前一两年，所有的PE都投这个行业，当然这个行业有很成功的 一些案例。我们银泰网本身又是一个与众不同的电子商务的网站。我们是依托银泰百货，就传统的门店的资源跟业务，来经营创建我们这个网站。所以我们在营销方 式上面，跟他们应该说有很大的区别。基本是依托我们原来传统的百货公司的一些品牌资源跟客户资源，VIP的资源，来共同参与发展这个网站的建设和经营。这 样的话，跟你刚才提到的那些网站，在经营的方式上有很大区别。他们可能是PE投资以后，拿了大量的钱去投大量的广告，买一些流量，完了来促进他的销售。其 实这个事情可能是阶段性的，如果你要持续的去做，也许有某几家企业，有个别的可能会成功，但是大部分企业，可能我估计不长远。因为这个现在有很多销售规模 很大的网站，他经营还是持续地长期地在亏损，这一般不会太长久。

　　主持人：那么银泰在您的心目中，您的估算中，在整个的电子商务网站当中，是应该处于一个什么地位？您未来的目标是什么样的？

　　沈总：因为这个网站去年才上线，且成长非常好，但是跟我们传统门店，这几十家门店销售额比，现在它还是比例比较小，占比比较小，但我们目标是今 后在这个零售销售额里面，我们希望今后比例能够逐步提高，并且能够比较快速的提高，争取能够达到或者超过我们现在的规模，我们的方向是这么个方向。

　　主持人：也就是说会超过50%以上，对未来的目标？

　　沈总：我觉得我们还是很有信心的。

　　主持人：这个某种程度来说，也有点相当于自己革自己的命，这个是不是有点困难？因为毕竟在内部你存在着一个传统的百货和网站之间，有没有一种平衡跟博弈的关系？

　　沈总：其实现在目前看来是没有什么影响，并且还是有相互促进。包括VIP资源的互动，包括品牌销售的互动，目前是我觉得没有什么负面的东西，只有正面的一些作用。

　　民企做金融有政策压力 适合民生行业

　　主持人：在你的心目当中，银泰集团这个大的商业帝国，未来是怎么样的？因为我们也知道您一直认为，您比较倾向于多元化的经营。那你们这个业务的外延会不断的扩张吗？会扩张到哪些领域？

　　沈总：我们今后重点整个集团，一个是做零售，大的概念说就是零售、百货公司、网上购物，包括购物中心的经营，这个是大的零售。第二个业务就是商业地产的开发跟经营，第三个就是今后我们会认真把矿产资源，一些有色金属类的矿产资源的开发引进，把这三个业务做好。

　　主持人：这三项，您刚才说的第三项创业，其实在我们理解来，这个逻辑不是那么的通畅的。如果说零售百货和商业地产是相得益彰互相补充的话，那么矿业，要去做它原由又是什么呢？

　　沈总：这个当然也是有一个机遇。我们正好是有一个很好的资源。集团下面有一个上市公司，正好跟上市公司做一个重组，今后那个上市公司会重点去发展银泰的矿业。

　　主持人：像科学城这样的项目？

　　沈总：是。

　　主持人：那么您说做矿业是源于一个非常好的投资机遇，你是抓住了这个机遇。那如果说未来还有其他更好的投资机遇，比如说您以前是做银行的，那如果说以后有机会再去做银行，您会再去进入那个领域扩展吗？

　　沈总：其实银泰以前投过很多银行。

　　主持人：我们知道也投过证券公司。

　　沈总：对对。我们曾经是好多银行的股东跟证券公司的股东。但我觉得民营企业在中国做金融的话，还是有很大的压力。这个压力来自于政策，不是来自于民营企业本身。我始终觉得民营企业在中国大陆做金融这些领域的公司，如果你要去当主要股东，我觉得条件可能不是特别成熟。

　　主持人：这方面我们知道您也有惨痛失败的教训。

　　沈总：因为金融这种行业，是受国家的政策的影响、监管非常严格。

　　主持人：所以我想让您给民营企业一些建议，如果说民营企业的发展前景分为专注本业和多元化的话，那您建议他们做哪个选择？如果再分的细一点，在多元化这个领域的话，您建议他们去多元化哪些行业跟产业？

　　沈总：我觉得国内的民营企业，其实现在什么行业都还是有机会做。关键是看整个国家的政策的导向，目前国家还是管控的前提下，那民营企业要寻找一些自己适合能做的一些业务种类。我觉得关系到民生的这些行业，可能更加适合民营企业来做。因为这些大的国企它也不愿意去做。多元化我觉得要看企业本身，如果说有能力做的话，可以去有选择性的做一些多元化的业务，但是不能无限度的做很多业务。一个人的精力，包括一家公司的管理能力，它还是有限的。尤其是人才，你不可能对每个行业都熟悉，你去找到各个行业里的优秀人才，这是很难的。所以有选择性的去做一些多元化，并且最好是跟你行业有点相关联的。如果这样的话，可能做多元化风险会更小一点。

　　企业家最重要的是把握时机

　　主持人：您能不能跟我们分享一下您的商业智慧和您独到的眼光是怎么样形成的？我们在看您的商业经历的时候，发现您经常是能占据先机，在别人都看不到这个机会的时候，您能看到。尤其是善于在金融危机发生的时候，逆势上涨。

　　沈总：我觉得把握时机是为重要的。我觉得作为一个商人，作为一个企业的负责人，在中国这么大一个市场的前提下，又有很好的商业机会，我觉得最重要几点，一个自己要非常的努力与勤奋去做这些事情。如果说你不去很努力的做的话，那你肯定不行。

　　第二我觉得还是要有创新的意识。尽管这个话大家都会说，但是真正要把这个创新意识贯穿到你经商的每个细节里面，是非常非常难的。

　　第三个我觉得在经商经历过程中，无论什么事情都要诚信，也是尤其重要。只有你做的很诚信，这样的话才会有很多合作伙伴，共同和你一起做事情。

　　第四个就是合作。一家公司发展过程当中，一定要善于合作。如果说你就孤家寡人的话，你要把事业做的很大是不可能的。

　　所以银泰在这十几年的发展过程中，在每个行业里面，我们有很多合作伙伴，国内的、国外的，并且我也跟我的同事说，一定要跟大家合作好，并且在诚信的前提下共同去合作。我觉得这是做企业，每个企业都应该遵守的一些东西。

　　主持人：我们知道您是浙商商会的会长，在您心目当中浙商是一群什么样的群体？您觉得您是浙商的典型代表吗？

　　沈总：浙江商人有一个共同特点，就是他们是很努力很勤奋的。另外一个，非常诚信，经营过程当中。还有一个敢为人先，就是有很多创新的意识。并且比较团结，到其它地方，世界各地比较团结。团结其实就是跟合作有关系。我觉得浙商尤其在改革开放三十年，很多行业里面，浙商参与的都很多，并且做的都很好，很优秀。各个行业，像传统行业里面有鲁冠球，娃哈哈的宗庆后，IT行业里面有马云阿里巴巴的，都是全球很有影响的，投资界以投资为主的像郭广昌等等，还有丁磊、陈天桥等等这些。我觉得浙商在很多行业里面都有所建树，并且尤其在中国改革开放这几十年里面，主要是他们浙商的精神影响他们。就是特别努力勤奋，还有诚信的合作，创新的意识。这个很重要。