广州楼市租价涨幅超楼价

　　二手楼租金比去年同期上涨近10% 大型物业出租回报率回升

　　“下渡路这边的二手楼租金竟然比去年涨了10%。”最近忙着租房的方女士诧异地发现，而市场放盘量却明显有所减少。

　　这种情况并不单只出现在下渡路板块。据满堂红最新数据，今年前五个月，广州总体二手住宅平均租金为38.1元/平方米/月，同比上升9.9%，租金涨幅首次高于楼价涨幅(买卖均价同比上涨9.3%)，住宅出租回报率出现差异变化。

　　现状： 租金涨10%依然很抢手

　　方女士去年6月份租的一个两房单位就要到期了，因为现在的这个两房客厅比较小，所以她不打算续租，想换一套条件更好的单位。然而，今年的租盘比去年少了很多，方女士找了好几天却没碰到满意的单位。

　　据方女士介绍，去年租房时，租金2000元/月左右的两房单位有很多，甚至还有一些1700~1800元/月。

　　可是今年房源很少，而且价格都在2000元/月以上。即使价格比去年涨了10%左右，这些房子却依然非常热门。错过几次看中的单位后，方女士最近看中一套满意的单位，租金为2300元/月，赶紧当场下了300元的定金。“不抢先又要被别人抢走了。”方女士感叹说。

　　满堂红市场研究部对2011年和2012年前五个月促成的广州市二手住宅买卖、租赁个案划分成不同的面积区间，并假设出租期满12个月统一计算各面积区间的年度出租毛回报率。

　　根据数据可以看到，今年面积区间回报率最高的是30～60平方米的一房或小两房，为4.1%，与去年同期持平；而面积在30平方米以下的单间物业出租回报率首次低于4%(仅有3.9%)，比去年同期减少0.7个百分点；144平方米以上的非普通住宅出租回报率则比去年同期增加0.4个百分点，回升至2.8%。

　　预测：6月开始租金还会继续涨

　　满堂红研究部高级研究经理周峰分析，租金补涨是促使大户型物业出租回报率回升的主要因素，今年前五个月该区间的平均租金为45.0元/平方米/月，比去年同期大幅上升27.3%，主要是天河区珠江新城新增了一批单位租金超过70元/平方米/月的高档物业拉动所致，且比例仍会逐渐增加，在售价变动幅度不大的情况下，该区间的回报率有可能会重新回升至3%。

　　“并非季节性上涨”

　　“这并非季节性上涨，而是结构性变化。”周峰解释称，两三年前的一手项目开始交付使用，并有部分流入租赁市场，其相对较高的租金拉动了总体租金水平。

　　中原地产研究部瞿中奇综合数据发现，近3个月广州二手市场租金连续上升，根据中原地产指数， 3月租金环比上涨1.44%，4月为1.16%，5月为1.75%。其中白云区和越秀区的涨幅相对明显。不过，这种涨幅相对往年比较温和，因此判断这是因为租赁市场气氛好转之后，对之前租金下降的一种“补偿式回升”。

　　不过他与周峰观点不同，认为租赁气氛好转是季节性因素，和买卖市场的互动关系不大。

　　瞿中奇认为，接下来的6、7、8月份是传统的租赁旺季，参考往年的规律，预计价格会继续上涨，但不会大升。“新楼多了，肯定能直接拉动租金上涨。”周峰预测，下半年二手楼市租金很有可能再上升6%-7%。

　　分析：今年“毕业季”房价没大涨

　　很多租客担心即将到一年一度的毕业生离校季，可能引发租金大涨。记者走访租赁市场发现，虽然高校周边的房源一如既往地在这一时段显得非常紧缺，但好在今年的租金并没有出现2011年那样的大涨行情。除了高校周边以及中心热门区域之外，稍远的区域地铁附近盘源充足，价格未出现明显上涨。

　　昨日记者来到中大东门附近的一家房地产中介分行，发现虽然不是周末，但前来咨询、看房的客人络绎不绝。记者看到一套中大校园内的中层两房单位，配齐家电之后的租金为2500元/月，与去年相比没有出现明显上涨，不过附近的电梯楼小区的租金水平则高出很多，比如江南新苑的两房单位，配齐家电之后放盘价均在3600元/月以上。

　　“我们现在的盘源非常紧张，基本上是放出一套就成交一套。”中原地产海珠区东北区区域经理谢文海告诉记者。据介绍，市场供应紧张一方面有季节性的因素，毕业生纷纷离校找房子住，每年这个时间的房源都会比较紧张；另一方面，今年放出来的房源也很少，谢文海猜测可能与最近两年租金大涨有关。

　　不过相比去年租赁市场暴涨的行情，今年只算起了小波澜。“毕竟现在广州的整体租金水平已经不低，很多板块的两房单位租金都可达3000元/月以上。业主加价200~300元/月，相对于3000元/月以上的租金来说涨幅并不是很大。”

　　谢文海建议，高校周边是热点区域，而远离这种热点区域，沿着地铁往外找，盘源仍比较充足，价格也与去年同期的水平相当。如沿着地铁八号线往东，赤岗、磨碟沙一直到琶洲，都有不少实惠的小区供毕业生们选择。

　　如沿着地铁八号线往东，赤岗、磨碟沙一直到琶洲，都有不少实惠的小区供毕业生们选择。以琶洲的一个房改房小区为例，主力户型为70平方米左右的两房出租，适合同学、同事之间合租，目前配齐家电之后租金在1800-2000元/月之间，与去年同期的水平相当。