北京楼市升级置业接力市场 高端项目日趋活跃

　　步入6月，随着中高端项目大举入市，越来越多的改善型置业群体正在从观望中走出来，悄然代替刚需，成为时下的购房主力军。 一时间，改善型住宅成为了市场中的主角，购房需求结构的变化导致成交均价出现显著上涨。  

　　高端项目日趋活跃

　　自3月以来，刚需的发力使得京城楼市出现了小阳春。随着时间的推移，一些改善型产品的入市，也在市场取得了不错的反响。

　　中国指数研究院数据显示，楼市在刚性需求下，成交不断的放量，刚需主导着半边天。但随着6月新盘推出，越来越多的中高端住宅不断入市，改善型产品也按捺不住，主动进入市场和刚需平分天下。

　　6月7日，保利东郡新一期开盘，当日便成交了16套，销售金额达1.5亿元。6月9日，最低总价1200万元的西山壹号院三期开盘，当天认购8亿元。中原地产研究总监张大伟认为，高端项目的活跃，代表着改善型需求已经逐渐抢占房地产市场。

　　担心反弹加快购买

　　据亚豪机构统计，5月，北京共有52个别墅项目实现成交，共成交286套；高端公寓也在5月重回500套月度销量高位，并刷新了最近9个月的成交纪录。5月，北京市在售的报价超过4万元/平方米的公寓高端住宅项目共有72个，累计成交506套，环比4月大增43.8%。   

　　中原地产统计数据也显示，今年前4月，北京高端住宅成交量占去年成交总量的65%，其中，顶级别墅产品的成交量环比增长近2倍。5月，北京别墅成交200多套，比年初上涨400%。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，因担忧房价反弹，大批刚需和改善型需求加快入市购买。

　　据记者了解，自6月以来北京多个项目开盘，包括中粮万科紫云庭、华润公元九里、领海朗文世家等，均只提供三居及以上大面积住宅产品，大户型呈现出集中放量的态势。其中招商嘉铭珑原、远洋东方、旭辉御府、中海九号公馆几个主推大户型的项目，在当月都突破了30套的成交量。

　　升级置业接力市场

　　“从货币政策来看，已经实现了定向宽松，从原来的一刀切调整为对刚需购房的支持，银行首套房贷基准利率打折，以及银行准备金率下调等利好消息，将会对下半年的楼市走向产生作用。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，随着刚性需求已经集中释放，6月份开始改善型需求也将逐步释放。最终以价换量的故事应该会在楼市进一步上演，不过是从最初的郊区刚需盘扩散至强调首置高端住宅、终身置业的改善型中高端项目。

　　“但要吸引置业理念相对成熟的改善型群体，只靠价格手段是远远不够的。开发商显然意识到了这一点，在改善需求接力市场的趋势下，以创新为特征的升级型住宅产品在市场上与日俱增，力图寻求突破。”胡景晖说道。

　　本报记者 徐楠

　　观察

　　高端住宅将成主角

　　“整体来说，高端住宅更为吸引人的地方在于其保值性及稀缺性。”北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为，高端人群普遍关注自身财富的保值、增值性，因此市场上对于高端不动产投资的需求也随之增加，而且他们购买高端住宅不仅以居住为目的，更多是为了体现社会地位与身份，并满足多层次的社交需要。 

　　另外，对于高端住宅来说，最重要的资源是个性化与稀缺性。高端购房者有两个明显的需求特点：第一是品质为王，品质好的产品购房者愿意支付更高价格，第二是需求更细分，更个性化。从一定意义上来讲，目前市场中好的产品始终供小于求。

　　“因此，多方面的因素加上价格下调的诱导，使得高端住宅项目回暖，从而使得高端住宅逐渐占据了京城房地产市场交易的主角。”王宏新说。徐楠