业内称房企宁借高利贷也不再以价换量

　　本报记者 杨永敏 实习生 吴立妹

　　核心提示：福州楼市已经悄然发生了变化。

　　如果说去年下半年还是一片冷清，那么今年上半年，小阳春、货币放松、政策微调等各种复苏信息越来越多，楼市已经发生变化。近日，已有一些开发商调高了市场售价，这被业界解读为开发商在赌调控政策的继续放松。

　　那么，福州楼市究竟何去何从？楼市是不是已经见底反弹了？

　　一手房上半年签约7851套

　　据海都房网的数据，今年上半年福州一手房签约7851套，比去年同期签约的9191套，减少1340套，同比减少14.6%。比去年下半年签约的6473套，上涨21.3%。

　　“成交量应该说在去年下半年跌到低位，有4个月成交量没有突破千套”，一位业内人士分析，福州今年上半年楼市成交量有所反弹。“一则市场低迷比较长时间，也积压沉寂了部分购房需求，在3、4月份集中释放；二则开发商打折促销，也刺激了一拨需求；第三，央行货币政策放松，市场信心也更足。”

　　而记者注意到，从福州一手房的签约均价看，去年以来，福州房价处在小幅波动，单价基本在1.3万元、1.2万元的区间徘徊，房价波动不大。

　　二手房房价15个月来首涨

　　而记者从福州二手房市场了解到，今年上半年的成交量也比去年下半年涨了不少，“去年最低的时候，一个月整个福州仅成交千套左右，而现在基本有两千多套的量”，福州骊特房产总经理郭华表示。

　　去年以来，福州二手房的成交量一路下滑，连续跌了13个月，而在今年4月止跌，环比持平。5月，福州二手住宅价格环比上涨0.4%，这是福州15个月内出现的首次上涨。

　　“成交量复苏，而政策也在微调，确实给市场一定的信心，部分房东要求涨价”，双安房产总经理郑爱新表示，福州近期二手房成交量有微幅上涨。

　　好几家开发商调高了售价

　　“一些开发商开始涨价了，一些楼盘单价涨了近千元”，近日，一些购房者表示，福州有多家楼盘调高了售价。

　　而记者昨天从福州五四北的一家楼盘了解到，目前他们正在销售的产品，优惠后均价10600元/平方米。而今年3月份，记者在该楼盘了解到，均价大约9000多，如果一次性付款，高层单价也仅9000元左右。“现在只有135平方米的户型，价格和年初相比是上涨了，下个产品出来还要涨价。”该售楼部的工作人员说道。

　　五四北的另外一家楼盘单价9000元起，尽管未告知均价，售楼小姐透露，与年初相比，售价已有所上涨。

　　“好几家开发商都调高了售价”，一位业界人士笑着告诉记者，一些开发商对定价策略做了调整。

　　观点

　　“涨价是给购房者压力”

　　“开发商是逐利的，他们会从各自的角度研判市场”，一位业界人士认为，开发商把销售价格往上提，一方面也是说明他们对后市比较有信心。

　　“涨价也是给购房者施加压力，楼市历来买涨不买跌”，一位业内资深人士表示，夏季是传统的销售淡季，开发商选择这个时间段涨价，也是一种市场僵持，涨价等待金九银十的行情。

　　莫非近期开发商已经不缺钱了？对此，上述资深人士告诉记者，开发商还是很缺钱，但是目前楼市政策微调，他们对市场的预期看好，宁愿借高利贷，也要把价格往上涨，赌政府放松楼市政策，他们也是吃定了政府面临经济压力大，不会施压楼市。

　　而业界认为，目前市场还是有一定的问题，市场的流动资金比较少，各种政策放松效果不会那么明显。

　　“福州楼市已经筑底”

　　“涨价是一些开发商的市场行为，但如果不符合市场大环境，可能会碰到头破血流。”省内房产专家刘福泉表示。不过，在刘福泉看来，福州楼市已经筑底，未来或稳步回升。

　　刘福泉认为，让2011年房市寒冷、价格下探的原因应该有四个：国民经济衰退；过于紧缩的货币政策；房价盘整的客观需求；房地产调控。而目前，这四个因素有三个已经悄然发生了变化，多次降准后又降息，货币政策已经在逐步放松；而房地产调控政策已经在微调，地方政府用不断提高公积金贷款上限等方法来刺激拉动消费，也在说明地方政府对房地产的依赖，和在不触及中央限购限贷政策红线前提下放松楼市政策。而此外，房价经过近一年多的盘整，市场也逐步接受消化。

　　“楼市低迷有一个重要原因是房地产行业本身发展的需要。”刘福泉说道，2008年第四季度房价为最低点，2011年第二季度为最高点，在两年多时间里房价狂涨93.87%，剔除2年的通货膨胀率5.2%，实际上升88.67%。之前房价已经持续上升了8年，2008年仅是小幅盘整，当房价再次大幅上升以后，房价在技术上应该有盘整的要求。因此，自从2011年第三季度开始，房价明显下行，截止到2011年第四季度，房价下跌7.73%，加上2年的通货膨胀率10.3%，房价实际下降18.03%。

　　刘福泉认为，从以上因素研判，目前楼市已经触底，复苏的步伐还要看宏观经济的变化。

　　数据

　　连降九个月后 全国平均房价环比涨0.05%

　　中国指数研究院7月2日公布报告称，6月全国100个城市(新建)住宅平均价格环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。

　　6月百城住宅均价为8688元/平方米，其中45个城市环比上涨，55个城市环比下跌。北京、上海等十大城市的住宅均价为15429元/平方米，环比涨幅0.75%。

　　6月百城住宅均价同比则下滑1.9%，降幅较上月扩大0.37个百分点。

　　报告称，在货币政策微调的背景下，购房者买房意愿逐渐加强，主要城市成交量3月以来持续稳步回升，部分楼盘在获得较好销售业绩后开始取消折扣甚至略微调高价格。

　　【分析】很难说会立刻反弹

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从未来趋势角度来讲，房价持续下跌的动力正在逐步消失。

　　据悉，中指院监测城市价格数据显示，环比5月监测的下跌的城市个数减少18个，跌幅在1%以上的有12个城市，较上月减少5个；涨幅在1%以上的有11个，较上月增加3个。

　　北京、上海、广州以及深圳等十大重点城市中的新建住宅均价达15429元/平方米，环比上月涨0.75%。但与去年同期相比则下跌2.53%，整体跌幅缩小。

　　“今年上半年，全国一线城市房地产开发投资，企业拿地规模等同比去年大多数处于负增长局面，开发商资金层面紧张仍未改变，止跌微涨还难说会造成房价立刻反弹。”张宏伟说，或许今年会一直处于这个阶段性的底部。

　　他说，开发企业还应该抓住政策面“微调”给予市场释放刚需的“窗口期”，及时推盘跑量，而不应该“见好就收”，制造市场买涨不买跌的气氛。只有及时跑量回笼资金，开发企业才可以“现金为王”。

　　(综合)