40城微调热炒地价 地方政府贱价卖地6500亿

　　21世纪网讯 从频繁的土地流拍，到溢价潮涌遍全国，不过一年时间。

　　县长亲自“吆喝”卖地，百名政府官员坐镇，为优质地块承诺优惠政策……十万亿地方债压顶，地方政府贱卖土地已成为常态。

　　2012年，被视为地方政府“第二财政”的土地出让金严重缩水，如何还债成了捉襟见肘的最大难题。据中国指数研究院的数据，今年上半年，全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元，缩水额度超过4000亿元，全国土地出让金大降38%。

　　为缓解财政困局，21世纪网统计，自2011年下半年以来，全国已经有近40个城市，从不同角度出台了楼市微调政策。值得注意的是，微调政策中涉及放松限购的政策全部被叫停。6月以来，中央多个部委5次重申“坚持房地产调控不动摇”、“个人房贷政策不变”。

　　5000亿保障房资金倒逼 官员坐阵卖地

　　百名政府官员坐镇，县长亲自“吆喝”卖地。去年五月，湖北省五县市百名政府领导亮相武昌，带来14个招商项目。其中两个县的县长和副县长亲自上阵，推出一级土地开发权项目。

　　今年同期，五县市扩到十县市，湖北武汉一五星宾馆内，官员再次披挂上阵，所推介项目包括城区黄金地块、旅游地产、旧城改造及新区开发的土地开发权等优势项目。

　　县长带队，一行浩浩荡荡几十人，所推均为优质中心地块，承诺优惠政策……这是不少土地推介会上的场景，卖地已经成为了很多三四线城市招商引资的关键，招商地点多选在武汉、南京、上海、深圳等一二线城市。

　　十万亿地方债压顶，地方政府财源缩水，地方官员如此卖命吆喝，也是无奈之举。

　　去年6月，国家审计署公布，截至2010年末，全国地方政府性债务余额10.72万亿元，从偿债年度看，2012年到期的地方政府债务有1.84万亿元，偿还部分约为17.17%。2012年地方债首个偿付高峰来临。

　　此外，地方政府还面临着保障房建设的政治任务，资金压力雪上加霜。受资金约束，去年十月底曾出现保障房开工率达100%，但2/3处于“挖坑待建”状态的窘境。今年上半年，部分省市保障房开工进度也出现放缓。如广州市，截至6月25日，4万套保障性住房已开工5804套，占总数的14.5%，而去年上半年的进度为40.7%。

　　2012年将是保障房建设的资金拨付高峰期，地方政府的保障房资金需求将超过2011年的5000亿水平。作为政府筹资的最重要来源，2012年的土地拍卖收入将在2011年的基础上再降到1.6万亿左右。如无新的融资渠道，2012年政府显然将入不敷出，资金缺口或达5000亿~10000亿。

　　地方债收闸 上半年全国土地出让金降38%

　　债台高筑，地方政府的“财源”却严重缩水。

　　许多城市地价在过去10年间的平均涨幅在20倍以上，土地出让金已经成为地方的“第二财政”。

　　但据中国指数研究院数据，今年上半年，全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%，土地出让金的缩水额度超过4000亿元。

　　作为去年全国土地收入的冠亚军，京沪两地今年均遇到“卖地难”。根据官方数据，今年上半年北京市土地出让金仅为144.8亿元，同比下降55.7%，为2011年全年的13.7%。上海完成土地出让收入184.20亿元，同比下滑62.77%。 武汉、天津、沈阳、苏州、成都等大中城市的土地收入金也纷纷下滑。

　　土地出让金下滑严重，房地产营业税也难逃此运。根据财政部数据，受商品房销售额下降的影响，5月全国房地产营业税减少22亿元，同比下降6.9%。今年前5月，全国商品房销售额同比下降9.1%，销售面积下降12.4%。

　　根据财政部的《关于2011年中央和地方预算执行情况与2012年中央和地方预算草案的报告》，今年的财政收支压力将大于2011年。预计2012年地方本级收入为57680亿元，地方本级财政支出超出一万亿元，收支差额为47601亿元，差额较2011年增长19.1%。

　　据上海易居房地产研究院的调研，现阶段，土地收入和房地产税收收入占据地方财政收入的3成以上。同时，与房地产有关的多个上下游产业的景气程度，也随楼市的阴晴而变化。因此，短期内地方经济增长尚难以摆脱对房地产业的依赖。

　　经济增幅缓慢，财政吃紧，税收下滑，地方政府叫苦不迭。 面对巨大的债务偿付压力，地方政府只能 “借新还旧”，化解债务风险。除了借贷还贷外，发行企业债、短融、超短融、中票、非公开定向融资工具等公司类信用债偿还贷极为普遍。

　　地方政府不断“倒逼”，中央反而更加坚定地守住地方债闸门。

　　6月26日，人大审议预算法修正案时，正式将“禁止地方政府举债”提上议程。草案明确规定 “地方各级预算按照量入为出、收支平衡的原则编制，不列赤字。”“除法律和国务院另有规定外，地方政府不得发行地方政府债券。” 这给本已捉襟见肘的地方政府出了一道还贷难题。

　　40城“微调”热炒地价

　　为缓解地方财政困局，据北京中原市场研究部统计显示，自2011年下半年以来，全国已经有33个城市，从不同角度出台了楼市微调政策。近期河南省发文称首套房贷利率可打七折，引爆了市场对楼市调控是否会放松的讨论。

　　上海易居房地产研究院部长杨红旭曾表示，地方政府微调主要在于受楼市调控影响，当地房地产市场低迷，影响到地方财政收入。另外，房地产作为经济增长的驱动力，严重影响了当地的经济发展，因此政府不希望楼市再低迷下去。

　　亚太城市房地产研究院的公开研究显示，目前微调主要分为以下几种类型：

　　一是免或减征购房契税或退税。譬如马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州。

　　二是改变普通住房价格标准。譬如天津、增城、中山、上海、南昌。

　　三是公积金贷款首付及额度方面的调整。譬如重庆市首套房公积金贷款首付由30%降低到20%，贷款额度由20万元提高到40万元。另外，济南、厦门、重庆、郑州、南昌、武汉、合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳、芜湖等城市提高了公积金贷款额度。

　　四是重启购房入户政策。譬如从化、长春。 五是补贴首次置业。譬如青岛、重庆、杭州、芜湖、扬州等。 值得注意的是，微调政策中涉及放松限购的政策全部被叫停。6月以来，中央多个部委5次重申“坚持房地产调控不动摇”，“个人房贷政策不变”。

　　中央调控态度坚硬，但在经济放缓、财政吃紧的情况下下，面对地方政府的“微调”，国家信息中心作出如下表态。

　　“本轮调控虽对抑制高房价有一定作用，却不能从根本上推进社会公平分配。应加速房地产税收体制改革并调整土地出让金制度，建立房地产调控长效机制，而不是依赖当前的行政高压调控模式。”

　　下半年是否有更多城市加入微调行列？汉宇地产市场研究部经理付伟对21世纪网表示，这要考虑两个前提，首先是市场成交量，如果成交量较好就没有微调的必要。其次要看中央能否默许地方微调。从目前来看，下半年不会出现大多数城市微调的情况。

　　“下半年国家房产调控在一线城市不会松动，二三线城市可能会出现小范围的松动。”德佑地产市场中心高级经理陆骑麟称。 据中指院报告，6月份10个城市成交量创近17个月新高，环比5月上涨11.8%，同比增长35%，已连续4个月实现同比正增长，且增幅较5月有所扩大。全国100城市住宅均价比5月涨0.05%，结束自2011年9月以来连续9个月环比下跌态势。

　　付伟表示，房价已经进入筑底反弹阶段，下半年新房降价幅度有收窄趋势，二手房价维持现状。预计三季度末到四季度成交量将有明显升温。

　　“今年三季度，强化经济稳增长与镇压再度上涨的房价，将形成水火不容之势。因此我认为应重点强调限购、限贷不放松，抑制投资投机性购房政策不动摇，另外还需加点‘佐料’性质的新政策，比如利用40个城市住房信息联网的优势，加强对跨地区炒房行为的大家，趁机推出第二批房产税试点城市等。”杨红旭称。(21世纪网 战瑞琬)