榆林楼市暴利 一半市场脱离监管

　　杨俊卿、赵锋

　　“穷人买房、有钱人买地、暴发户买矿。”在陕西北部的榆林地区，流传的这则顺口溜，充分显现出民间金融已然导致陕北高房价成为常态。

　　长期沉浸于当地炒房市场的何先生感叹说：“陕北人买房子是一层一层的买，或者一栋一栋的买。”让投机客如此疯狂的底气来自于榆林市地方经济连年飞速发展的支撑。过去5年，因凭借当地丰富的煤炭资源创造出“陕北速度”，GDP年均增长达18%、财政收入年均增长达42.95%。

　　但《中国经营报》记者调查发现，榆林市房地产投资的数据却与火热的市场相背离。世联地产分析认为，榆林的房地产开发，至少有三分之一甚至一半以上的开发量不在政府主管部门的监管之列。

　　“抢房”催生高房价

　　榆林市房管部门一位负责人称，从来没想到榆林市的房地产业突然成为全国三线城市的房价高地。但随着延长石油、陕煤集团、中国神华、中国大唐、鲁能集团等一大批大型企业的纷纷进驻，榆林一夜间成为资源富集地和开发热土。

　　端倪最早出现在2006年。当年全国新商品房销售价格同比上涨6.6%，而榆林市区房价同比上涨达28.9%，涨幅高出全国平均涨幅4倍以上。 “2006年的时候，正逢煤炭资源价格快速飙涨，很多煤老板一夜之间成为暴发户。从那时起，整层或者整栋成为榆林特有的买房方式。”何先生感叹。

　　前述房管部门人士告诉记者，2006年以前，榆林房地产业一直比较滞后，但此后由于大量资金突然涌入，新建房源明显供不应求，造成一开盘就被“抢光”的局面，不少购房者跟风囤房、扎堆抢购，房价自然水涨船高。他介绍，2006年之前，即使榆林市区核心地段的房价只有1500元/平方米左右，房价只有西安的一半。

　　据当地资深地产界人士介绍，2007年5月中旬，元驰·世纪城一期推出时，房价在3200元/平方米，很快被抢光；二期仅有300套房子，但登记购房者达1000余人，原定3600元/平方米的房价，一下子超越了4000元大关，此时西安的房价也仅在4000元/平方米上下徘徊，即便如此，房子仍被抢购。如今，榆林房价已超越6000元/平方米大关，一些高端楼盘的销售均价达到8000元～9000元/平方米，市场甚至认为似乎年内就能破万。

　　房企先上车后买票

　　疯狂抢房之余，地王频现也成为榆林房地产业高危房价的另一个注脚。“榆林地方财政实力雄厚，并不依赖土地财政，但热情汹涌的民间资本仍然在榆林垒出了一个又一个的地王。”榆林市国土资源局局长赵勇告诉记者，榆林全市收取土地出让金53.64 亿元。相对于榆林市2010年1756.67亿元的GDP总值，53.64亿只是个“小数字”。

　　“主要原因在于投资房地产是榆林民间资本实现资产保值和收益的最主要投资渠道。”赵勇坦陈为了严防地王频现，榆林市一度“对查出的171宗、1.5万亩违法用地”，“收缴罚没款4500多万元”，但这些措施仍然无法阻止地王频现。

　　一位熟知内情的当地开发商告诉记者，“多数楼盘开建之初，没有任何手续。像公园时光、阳光城、塞维利亚、玉景湾、月亮湾、民生家园、御溪台、天池·世纪城等楼盘，大都是一边建设一边销售，等到房源销售差不多了，开发手续才陆续完善。”他透露说，更有甚者，有些房子都销售完了，“预售证”还没拿到，更不用说缴纳土地出让金了，譬如2009年开发建设的农垦花园、卓沁庄园，就属于这种情况。甚至房子卖完也未拿到《国有土地使用证》的也并不鲜见。

　　另一个令赵勇无奈的事实是，2010年，陕西全省共有6万亩违法用地，其中榆林就占四分之一。“2011年的卫星照片显示，榆林市已经变化了的土地面积达16万亩，其中肯定会有一些违法用地。在保障发展和纠正违法之间，我们的工作压力很大。”赵勇分析，“榆林之所以有这么多的违法用地，主因是用地指标申请批不下来。”

　　前述当地开发商告诉记者，房地产开发的暴利，让一些开发企业“等待不起”，只能“先上车后买票”，如果等到土地审批下来，再把各种手续办理完毕，黄花菜都凉了。

　　市场与数据严重背离

　　但榆林市房地产投资的数据却与火热的市场相背离。

　　世联地产的统计数据显示，榆林固定资产投资呈逐年递增状态，且增速平稳，年均增长率超过40%，但其房地产投资却一直处于非常低迷的状态。2009年榆林GDP增幅为13.3%，固定资产投资增幅为41.6%，达850.33亿元，是GDP增幅的3倍。其中城镇固定资产投资共完成688.6亿元，同比增长44.5%，而房地产投资仅为22.98亿元，仅占城镇固定资产投资总投资额的3.34%。世联地产相关人士告诉记者，反映投资结构是否合理的基础性指标，是房地产开发投资与固定资产投资总额的占比，一般而言发达国家的比例为20%~25%。而同期，西安房地产投资在固定资产投资总额中所占比例为 27.85%，鄂尔多斯为14.87%。显然，榆林房地产投资与经济发展水平严重脱节。

　　“我们还发现，榆林商业地产价格基本是住宅的3.7 倍，均价在30000元/平方米左右，仅2009年榆林开发区商业物业开发总量就已经达到52.67万平方米，而纳入榆林市住建部门统计范围的，直到 2010年全市完成房地产开发建筑面积仅73.8万平方米。”该分析人士由此判断，榆林的房地产开发，至少有三分之一甚至一半以上的开发量不在政府主管部门的监管之下，也难怪“无证售房”现象时有发生。

　　一方面地王频现，单位面积的房价成本在大幅度上扬，另一方面当开发商超过60%的金额都用于购买土地，造成阶段性开发建设的数额大幅度减小，市场新建房源紧缺，而现实购买力仍在不断加大。在“买涨不买跌”和“恐慌性购房心理”的影响下，各种社会游资涌入房地产市场，不少购房者跟风囤房、扎堆抢购，房价自然水涨船高。