以地产开发助教育发展模式告败 中科大遭遇强拆

　　当年批地，是基层政府试图以地产开发来资助教育发展；如今地主正阳集团却因政府未完全兑现承诺，要将中科大扫地出门

　　□ 财新《新世纪》记者 王晓庆 特约记者 陈怡 | 文

　　夏末的上海，两辆推土机开进了位于秀浦路99号的中科大上海研究院。一阵轰鸣过后，铭有“中国科学技术大学”的大理石校门被拆成了废墟。

　　随后，一篇“中科大校门被民企强拆”的网帖将此事曝光。中科大与校园开发商纠缠经年的矛盾，由此浮出水面：因为土地确权不明、投资协议细节争执等原因，双方发展均受限——中科大上海研究院未能如愿发展成中国的“普林斯顿高研院”，投资方称自己未能收回预期收益。拥有校园不动产产权的开发商——民企上海正阳投资集团有限公司(下称正阳集团)开始行使“主权”，要求中科大要么交租，要么离开。7月26日的强拆校门事件，成为双方多年来“较劲”的爆发点。

　　拆门之后，中科大12名海归正教授联名致信上海市委主要领导。8月中旬，上海市浦东新区政府官员一行数人前往合肥，与中科大协商解决事宜。

　　这桩由“政府牵头、企业协助、高校参与”的教育地产典范工程，最终演变成一桩尴尬事。

　　美妙姻缘

　　这桩曾经看上去很美的“三方联姻”要追溯到十年前。

　　并入浦东新区之前的原南汇区(下称“南汇区”)，地处上海东南一隅，远离中心城区。2001年前后，正值南汇撤县建区之际，为了提升区域竞争力，南汇区谋求引入优质教育资源。上海电力学院、上海水产大学、建桥学院、托普学院等一批公办、民办高校都在这一时期落户南汇，中科大的引进则最具“含金量”。

　　在接触中科大之前，南汇区与民企正阳集团达成意向，确认要共同开发该项教育地产资源。

　　正阳集团由福建人邹建明一手创办，1992年开始涉足房地产业，掘得第一桶金后，以房地产开发为主业，开始涉足通用航空、金融、生物医药等领域，旗下包括上海正阳置业有限公司、上海金汇通用航空有限公司、上海金汇机场建设有限公司、上海元易信担保有限公司等数十家子公司。

　　财新《新世纪》在南汇区与正阳集团2001年签署的意向协议上看到，最初他们想引进的是上海交大，最终作罢的原因不得而知，但南汇区政府与时任中科大校长朱清时顺利接触过多次。

　　据熟悉朱清时的一位中科大教授描述，彼时的朱清时正在寻找一块“试验田”，来完成其进行教育体制创新的理想，被朱清时称为自己“在科大校长任上的最后一个梦”。 2001年到2002年间，朱清时多次往返合肥与上海，商谈相关事宜。南汇区政府也欣赏其思路，愿意全力提供支持。

　　2002年1月8日，南汇区与中科大签订共建协议书。约定由南汇区政府负责学院的基本设施建设，初期工程的筹建经费初步概算为2亿元(含设备费、师资招聘费，不含土地费)，由南汇区政府提供。每年的教师费用、学生培养费用、办公经费等正常运转经费通过多渠道筹措，不足部分由南汇区财政补贴。

　　协议对事后产生纠纷的产权问题，仅表述为“乙方为甲方的发展规划提供1000亩的土地”，而未列明中科大对这1000亩土地的权属关系以及相关细则。

　　另一方面，南汇区政府则已将中科大上海研究院基本设施的实际建设，交由康桥工业园管委会下属企业上海康桥集团有限公司(下称康桥集团)和正阳集团共同组建的上海康桥正阳投资有限公司(下称康桥正阳)承担。

　　在共建协议签署前的2001年11月28日，作为政府全权代表的康桥集团与正阳集团签署承建中科大项目的协议书，当中对1000亩土地用途做了细致安排。

　　据时任南汇区政府该项目负责人转述的一份情况说明，该承建协议约定，1000亩土地中，500亩用于中科大校园建设，另外500亩用于商品房开发。

　　在承建方康桥正阳中，康桥集团与正阳集团的出资比例为40∶60，但半年后，通过增资方式，双方股权变更为12∶88，正阳集团处于绝对控股地位。

　　“执行方康桥正阳要通过500亩土地的房地产开发取得的效益，来完成中科大上海研究院的基础设施建设。”上述南汇区政府原负责人如此表述。两个500亩的规划看上去并行不悖，一边是生钱的“奶牛”，一边是受哺的教育项目。康桥正阳在商用地上开发了“中科大学村”的别墅项目，2004年首期开盘价为9000元/平方米，后涨至近5万元/平方米。目前业已售磬；中科大研究院一期工程也于2003年底前完工。

　　官办民助走样

　　不过，2002年至2004年间，用于校园建设的500亩土地和用于商业开发的500亩土地中，部分地块的权属相继通过“协议转让”的形式过户到康桥正阳名下，这家承建企业成为中科大上海研究院不动产实际意义上的“主人”。而控股股东正阳集团的董事长邹建明，也成为事业法人机构上海中科大高等科技研究院的法人代表和董事长 。初衷为“公办民助”的教育项目，由“校地合作”变成“校企合作”。

　　斡旋此事的政府方面人员解释说，项目所用土地原来的性质是国有用地，因为要修校舍，需要将国有用地转为教育用地，必须有一个机构接手以方便向商业银行融资。按当时的规定，如果中科大愿意出钱修校舍，那么两个副部级单位间，可以直接进行土地划拨。“但是中科大不愿意出钱，正阳愿意出，所以，政府只好把土地转给正阳。”

　　通过协议转让，正阳集团控制下的康桥正阳，共获得了校园用地中的346亩和500亩商业用地中的300亩。

　　“学校用地是每亩逾30万元，商业用地每亩约50万元。”正阳集团党组织书记汪德平告诉财新《新世纪》记者，土地款、动迁费、校舍建设投资，正阳方面共计投入了四五亿元，甚至中科大上海研究院从筹办开始的500万元运营经费，也是正阳方面提供。正阳集团可谓中科大项目实际的业主和投资人。

　　知情人士告诉财新《新世纪》记者，正阳集团从开始做的就不是无本买卖。为了“补偿”正阳集团帮助政府引入教育资源的投入，南汇区时任领导曾口头承诺，除500亩商用土地，还将低价转让1000亩土地给正阳集团，“支持办学”。

　　然而，随着2004年上海市土地招拍挂政策统一实施，“协议转让”不再可行。加上南汇区政府换届，新任领导认为前任的口头承诺“有问题”，不仅拒绝提供那1000亩用地，就连中科大项目500亩商用土地中尚未转让的200亩也卡住不予批准。正阳集团与南汇区政府的“蜜月”关系就此戛然而止。

　　汪德平形容说，“正阳本来以为抱了个金娃娃，现在发现是抱着个不下蛋的鸡。人家房地产公司一直是鸡生蛋蛋生鸡，我们这个鸡还要一直喂。”

　　不能从土地溢价和开发上获得收益，正阳集团在中科大项目上的投入也就此停滞。校园一期建成后，二期、三期规划仍停留在规划图纸上。中科大上海研究院500万元初始运营资金花完后，无法再获得投资。研究院开始在上海招收MBA班，用学费维持运营。

　　“现在这个项目上，企业的投资价值实际已经落空。”汪德平认为，正阳集团当初为了响应“科教兴市”的理念，积极和政府合作，结果投入产出不成正比，早就该抽身了。

　　这家公司曾提出两种解决方式，一是由政府回购校园资产；二是中科大继续零租金使用教学资产，但是要支付后勤服务费用。但在问题解决前，中科大和正阳集团之间的冲突不断升级。

　　教育创新之伤

　　如今，在秀浦路99号的大门内，右侧是中科大的教学办公楼，左侧为正阳集团的办公楼，东西分立，各自宣示对346亩中科大上海研究院的“主权”。

　　在大约2.8万平方米的可用建筑面积中，中科大仅使用30%左右的校园建筑。其他大量已建成教学科研用房，包括操场、球场在内的教育配套设施都被正阳集团使用。就连学校宿舍，双方也是谁“抢”到谁住。

　　正阳集团以中科大与南汇区政府共建协议中“后勤服务社会化”条款为依据，要求中科大支付宿舍租金、物业服务费、水电费等费用。中科大却坚守南汇区政府当初“无偿使用校舍”承诺，拒不支付。共建协议条款的不清晰，导致双方在此费用上互相“扯皮”。

　　2006年2月，取得了校园土地产权之后，正阳集团开始用占用教学楼、停水停电、封宿舍、锁大门的方式逼迫中科大妥协，直至2011年7月26日，强拆校门事件发生。中科大形容自己一直是“仰人鼻息，受其节制的办学状态，受尽屈辱和折磨”。

　　在这期间，此前并没有直接以有效法律文件约定彼此关系的中科大与正阳集团，签署一份零租金协议。中科大暂时获得无偿使用教育资产的权益，也相当于约定和确认双方的业主租客关系。

　　上述知情人士认为，朱清时校长专注于办学理想，忽略了这个商业社会的游戏规则，共建协议签署前后，中科大方面只有几个人参与，连法务人员都没有，方才陷于被动局面。

　　但正阳集团诟病的，亦不止产权关系，还有中科大未履行协议承诺。按共建协议，中科大在此建立的应是研究生院。但由于教育部未予批准，“研究生院”最终变成了“研究院”，没有独立的研究生招生指标和资格。

　　而朱清时提出“普林斯顿研究院模式”，产学研紧密结合，进行高校教育体制改革的先行先试，也随着其离任，以及教育政策的限制，变成海市蜃楼。

　　在运营上，中科大上海研究院曾提出“董事会领导下的院长负责制”，中科大方面负责出品牌、师资、管理，运营决策权在董事会。董事会由中科大、南汇区政府、正阳集团和社会贤达人士组成，院长由中科大指派。但这一模式难以贯彻，就连正阳方面也认为过于理想化和简单化。汪德平说，“谁投资谁做主，在这个领域行不通，外行怎么可能领导专家们？”

　　纠错未了局

　　一位知情人士告诉财新《新世纪》记者，正阳集团的种种行为，旨在“挟中科大，逼宫政府”，索要政府未兑现的低价土地。每遭逼迫举动，中科大都会以“加急求助”的文件形式上报浦东新区政府。而每次有政府领导来学院视察，正阳集团也会消停几日，观察事态进展。

　　然而，无休止的冲突，直接影响了中科大上海研究院的发展。囿于二线城市合肥的中科大，对上海研究院作为基地引进海外人才等方面的正面作用，曾非常看重，相继在此投入了高等数理研究中心、金融工程研究所等五个大型科研团队，包括2009年派驻的享有国际学术盛名的潘建伟团队“量子工程中心”。在2004年到2006年期间，胡森教授领军的高等数理研究中心还组织召开了多场高规格的国际性学术论坛。

　　据其办公室工作人员介绍，因为产权纠纷，中科大意欲引入的数位重量级学术专家受阻，包括拟聘请担任中科大上海研究院数理研究中心主任的国际著名华人科学家丘成桐教授。中科大为上海研究院精心规划的十年发展构想，也没有发展空间和条件。

　　办学的安全性和稳定性缺乏保障，中科大已决定停办上海的MBA项目，并考虑如果产权问题不能解决，中科大上海研究院可能会撤离，另作发展。

　　正因此，中科大寄希望于地方政府，将项目纠回到最初校地合作共建的轨道上，改变这种全国范围内鲜有的大学异地办学而产权归属私企的状况。

　　2009年八九月间，浦东新区副区长张恩迪召集正阳集团、学校与政府达成的三方共识，提出一个解决方案：浦东新区预计将回购该项目资产，对此前冻结的200亩商用土地进行招拍挂，区级财政所得全部用于中科大校产回购及运营。回购定价的原则，则是对正阳集团的前期投入，按康桥地区土地平均成本进行补偿，校园建筑按重置成本扣除折旧补偿，回购价预计为6亿元。

　　不过，正阳集团认为回购价难以弥补其投入和损失，仍与政府就回购价进行协商，并希望引入其他教育资源盘活资产。为此，正阳集团已向“租客”中科大下了最后通牒：决定将于2011年12月31日，收回中科大无偿使用康桥正阳资产的权利。

　　秀浦路99号已被拆掉的中科大上海研究院大门，正阳集团正欲改造成中式风格的“正阳门”。