坐拥深圳21万平方米旧改土地 华联控股发展优势凸显

　　华联控股城市旧改项目的发力已经箭在弦上。

　　日前，华联控股 （股票代码：000036）位于深圳宝安、南山等地的旧改项目已经取得新的进展。去年获批的旧改项目中，“宝安区27区原惠中厂区”已经完成项目前期市场调研和规划设计建筑工作，正在进行规划方案报批，预计明年中期开工建设。南山区“华达新置业厂区”的拆除重建项目的规划建设方案正在申报当中。

　　据了解，华联控股目前在深圳拥有约21万平方米的旧改土地资源。如容积率按3.0计算，华联控股的旧改土地的可开发权益面积接近70万平方米，优势凸现。

　　 坚持定位，任重道远

　　定位即战略。自2009年起，华联控股将自身定位为 “城市综合体开发运营商”，主营业务转变为房地产开发以及物业租赁管理等，公司目前在上海、杭州、深圳拥有多处办公楼、商场、创业园区等商业物业。据公司证券部负责人介绍，华联控股今后侧重于商业地产、旅游地产等特色地产的建设与发展，包括“宝安区27区原惠中厂区”、“南山区华联工业园A、B区”等房地产项目的建设、升级改造都将注入综合体的元素，坚持独立自主的发展道路。

　　华联控股近两年重点建设的项目为杭州“UDC时代广场”综合体项目。该项目分三期进行开发，一期“时代广场”(两栋32层甲级写字楼)总建筑面积7.5万平方米，目前已竣工。A栋已销售完毕，B栋改自持正在进行招租；二期“钱塘会馆”(酒店式公寓)总建筑面积4万多平方米，力争今年底获得预售许可证；三期“全景天地”(五星级酒店)总建筑面积5.5万平方米，目前也已动工兴建。杭州“UDC时代广场”项目是华联控股进行产业转型后的第一个城市综合体项目，其成功建设及投入运营为华联控股坚持既定战略迈出了坚实的步伐。

　　华联控股房地产主业发展可谓任重而道远。目前，国内房地产正面临着国家严厉调控，近期国内房价下跌的趋势明显。然而，华联控股未雨绸缪，其自身清晰的产业定位及近期在房地产项目建设上的合理安排，极大地回避了本轮房地产行业调控的风险。

　　 并购、旧改低成本拿地 促进主业稳定拓展

　　据了解，去年为华联控股整体盈利立下汗马功劳的杭州 “时代广场”城市综合体项目，又将迎来收获期，“钱塘会馆”项目将于明年初开盘发售。

　　2010年，华联控股“时代大厦”销售火爆，签约销售约12个亿，在杭州钱江新城众多写字楼项目中一枝独秀，预售均价达到27991.9元/平方米。

　　实际上，在剥离原有纺织、化工等业务之后，2009年将发展战略定位于城市综合体开发与运营，目前，华联控股在深圳、上海、杭州等多个城市拥有商业和住宅地产项目。

　　对此，华联控股证券部负责人表示，公司目前业务较为简单，就是要多做一些具有特色的地产项目，与别的房地产企业定位及发展可能不太一样。华联地产项目的排兵布阵上将重点向城市综合体项目的开发建设倾斜，加大写字楼、商业的比例，在现金流稳定、充裕的条件下，可以尽量保留部分优质物业。

　　从2010年开始，为了增强可持续发展能力，华联控股开始通过收购、旧改等方式、机会开始进行储备土地资源或项目。

　　2010年1月5日，华联控股旗下控股子公司深圳市华联置业集团有限公司出资2.09亿元华达新置业公司100%股权。

　　这次收购使华联控股获得了南山区“华达新置业厂区”的拆除重建项目，总占地面积1.73万平方米，计划作为华联城市山林三期项目进行开发。据悉，华联城市山林尾盘销售已达到3万元/平方米，由于拿地成本较低，一二期项目毛利率均超过50%。“华达新置业厂区”的旧改项目目前已经获批，初步估算的规划建筑面积在5万平方米左右。

　　2010年6月，华联控股再次以2.8亿元的代价，收购控股股东华联集团关联公司所持有的浙江兴财房地产公司70%股权。后者全资子公司杭州华联进贤湾房地产开发有限公司在浙江淳安县千岛湖拥有320，346.95平方米(折480.2亩)的低密度住宅用地。按规划，该地块的建筑容积率为0.35以下。华联控股已将该用地规划建设为旅游、度假项目——“半岛小镇”，目前，该项目正在进行规划方案报建和启动土石方场地整理工程，水厂、施工道路等开工建设工作。

　　 盘活旧改资源受益于城市更 新改造和深圳前海新区开发

　　由于深圳可供开发土地资源日益减少，旧厂区、旧城区等城市更新项目则可以腾挪出大量土地资源。

　　日前，深康佳集团计划将公司拥有的近30万平方米的厂区改为商住用地，消息一经传出，就受到引发投资者的热捧，也刮起了一股 “旧改”热潮。

　　《深圳市城市更新办法》自2009年12月1日正式实施，对于拥有大量旧改资源的房地产开发企业来说，这无疑是一个巨大的利好。

　　从那时起，华联控股就开始申报了 “宝安区27区原惠中厂区”(占地7.25万平方米)、“南山华联工业园区B区”(占地4.98万平方米)和“华达新置业厂区”(占地1.73万平方米)等三个项目的2010年的拆除重建计划，三幅土地的总面积约14万平方米。

　　据悉，上述地块在重新规划定位后，土地性质将从工业用地改为商住用地，不仅解决了华联控股深圳房地产业务的持续发展问题，这也给华联控股盈利增长带来的巨大想象力。

　　华联控股有关负责人还表示，上述拆除重建项目的实施，将有利于扩大公司房地产主业规模，进一步提升华联地产实力和品牌的影响力。