限购政策或仍将持续一年 明年商品房投资或负增长

　　本报记者 刘勇 北京报道

　　 正如中房集团董事长孟晓苏所言，2011年的主题词是“限”。那么2012年房地产行业将何去何从？

　　 11月9日，在“国际金融论坛2011全球年会”的“中国房地产下一步走向”论坛上，业内人士认为，限购政策可能还会持续一年，如果今年的状态持续到明年上半年的话，那么没有任何一个房企可以独善其身。

　　明年商品房投资或为负增长

　　 在限购的调控政策下，房企在商品住宅的投资上变得非常谨慎，房地产投资增速下滑明显。

　　 国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹预计：“明年房地产开发投资的增速将出现明显下滑。”

　　 “明年难以找到房地产开发投资增速的支撑点。新开工的保障性住房今年比去年增长了72%，明年肯定没有这么高的增长。而目前商品住房新开工增速已经明显下滑，在当前的货币政策下，明年上半年商品住房新开工面积的增长持续下滑已没有悬念。加之今年的基数比较高，在此基础上投资出现大幅增加的可能性很小。”秦虹进一步分析。

　　 国家统计局11月9日发布的数据显示，今年前10个月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%。虽然这个数字已经超过了去年全年的投资额，但是增速却连续3个月出现下滑。事实上，今年新开工1000万套保障房的计划对冲了商品住宅投资的下滑。

　　 华远集团董事长任志强表示，扣除保障性住房，今年商品住房的新开工数量已经为负增长，明年虽然房地产行业的总体投资可能为正增长，但是明年商品住房的投资将出现负增长。

　　 事实上，以万科为代表的房地产企业认为明年上半年的形势不容乐观。

　　 日前，万科公布的三季报显示，今年前9个月，万科累计实现销售面积和销售金额与去年同期相比仍然分别有39.9%和35.9%的增长，这令外界对于调控政策的效果产生疑问。对此，万科集团副总裁毛大庆表示：“在同样的城市，万科今年的销售成绩与去年相比并没有太多的增长。”

　　 “今年万科销售额的增长主要体现在两个方面。首先，2010年年底结转的约200亿的签约额。其次，今年万科新进入的七八个城市，土地成本比较低，销售情况还不错。”毛大庆解释。

　　 “如果明年上半年房地产行业依然是目前的状态，那么没有哪个企业能够独善其身，这将是全行业的危机。”毛大庆坦言，这次调控带来的是行业结构性的变化。现在很多中小房地产企业已经出现很大的问题，只是我们没有太多地关注它们。而产品线比较单一、过于集中于高端产品的企业，在调控时遇到的问题会比较大。

　　 但是，孟晓苏认为，我们不能只看到一些企业退出了房地产领域，也应该看到随着保障房建设力度加大，又有一批新企业进入到房地产领域。各地为了适应保障房建设的需要，已经纷纷成立了城投、城开这样的企业，他们将是房地产行业的生力军。

　　政策“信号”明确

　　 11月6日，国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡出席上海合作组织成员国总理第十次会议时表示，我们的目标是既要使房价回归到合理的水平，同时还要促进房地产业持续健康发展。

　　 事实上，温家宝总理对于房价有过多次表态。2009年12月，温家宝总理表示，要遏制部分城市房价过快上涨的势头；2010年4月，温家宝总理再次表态，“坚决遏止房价过快上涨。”

　　 首创置业董事长刘晓光认为，“合理价格的背后是合理的土地供应量、土地价格，以及资金供应，如果没有上述这些合理的因素，一个合理的价格水平将难以达到。”

　　 秦虹认为，合理水平就是人们的支付能力与房价的水平尽可能接近，而不是使两者的差距越来越大，最终目标还是要避免房价大幅偏离人们的支付能力。

　　 目前，一些业内人士认为此轮调控政策的目标已经基本达到，限购政策何时退出成为业界关注的焦点之一。对于限购实施的时间长度，孟晓苏、毛大庆、刘晓光、鄂俊宇均认为时间是一年。

　　 “未来限购会常态化，但是，目前所执行的调控政策在一年之内一定会发生变化。这并不代表一年之后就没有了，只是不再是一刀切的政策，不同城市会进行微调。”毛大庆认为，限购除了解决房地产的问题之外，还要解决过去几十年间地区发展的严重不均衡所带来的问题，而这个问题想通过短时间内大跃进式的补课是不可能完成的。

　　 然而，市场稳定健康发展需要一个非常明确的市场导向。

　　 刘晓光将在政策调控下的企业形容为“只能凑合活着”。“既定的目标完成有困难，企业也不知道还有什么新政策出台，房地产行业需要找一条出路，但是如果没有创新机制，房企的转型很艰难。”刘晓光表示。

　　 对于房地产政策，虽然房地产企业都期待有一个明确的信号，但是在房地产行业已经成为国民经济中重要的产业的情况下，仅仅从房地产行业本身的角度出发考虑问题显然是不全面的。

　　 秦虹表示，应当将房地产行业放在国际、国内的大环境中考虑。“国家针对房地产行业的历次调控政策不是完全站在房地产行业如何发展的角度来考虑的，更多的是服从于大局，这个大局包括国民经济发展的总体要求与社会的稳定。当国民经济需要调整时，占其比重比较大的房地产行业就会成为调控对象。”