房地产信托规模超6000亿 或面临兑付危机

　　【《财经》综合报道】 据中国信托业协会数据统计显示，截止2011年第2季度末，投向房地产的新增信托资金累计达2077.6亿元，房地产信托达到6051.9亿，占资金信托总规模16.91%。房地产信托余额比一季度末的4868.88亿元大幅增长24.3%。房地产信托成为信托行业中规模扩张最快的产品类型。与此同时，信托的融资成本也急剧升高，同比至少升高超过50%。

　　随着宏观调控的持续深入，整个地产业的弦已经越绷越紧。从银行拿钱已如同海底捞月，信托则成了众多开发商拼命抓住的救命稻草。为了融到钱，很多开发商几乎可以说是不计成本。

　　据中国证券报报道，有业内人士提醒，明年开始，房地产信托计划将进入密集兑付期，但是不少信托计划的标的项目并没有实现理想的销售业绩，这意味着，信托计划可能面临到期后”还不上钱”的窘境。兑付一旦成问题，房地产信托就有可能步温州民间借贷危机的后尘。

　　作为资金紧张时的权宜之计，开发商通过信托途径筹集现金头寸可以缓解燃眉之急，不过，目前的房地产信托计划绝大多数是为项目筹集开发资金。显然，信托兑付的即时性和开发周期的长期性存在矛盾。在房地产业下行的趋势下，部分房地产信托的标的项目销售率很低，由此可能陷入兑付危机。

　　房地产信托期限以2年期和3年期居多，平均期限在2.5年左右。2009年下半年开始房地产信托密集发行，由此推算，2012年后房地产信托将进入集中兑付期。但截至目前，多数项目的销售情况很不乐观。

　　成本急升：融资成本年增50%

　　据《机构投资》报道，江苏新城地产股份有限公司(以下简称新城B股(900950))，一家以房地产开发与经营为主营业务的B股上市公司。目前它的主要融资渠道是发行信托产品，2010年共发行6笔信托计划，融资总计28.1亿元。

　　据相关资料显示，2010年3月，新城B股与中诚信托合作的项目预期最低收益率为7%，融资成本接近10%。今年以来，该公司与爱建信托、江苏信托、中诚信托陆续展开合作，其公告的融资成本一路上扬，从10%升到13%。

　　而随着不断房地产信托被叫停的消息传出，2011年上半年，新城B股仅发行了2笔信托，总额不超过7亿元。其中一款是2011年4月20日，新城B股与中泰信托有限责任公司合作设立的“中泰上海东郡股权收益权集合资金信托计划”。

　　其信托计划具体为，新城B股向中泰信托转让上海东郡房地产开发有限公司100%股权的收益权，而中泰信托支付转让对价人民币4.5亿元(即信托资金总额)，融资成本不超过14.7%。从7%升至14.7%的融资收益，短短不到一年的时间，新城B股的信托融资成本涨幅已过50%。

　　此前新城B股业绩中报显示，截至今年6月30日，公司的短期借款为3.49亿元，都是通过信托融资所得，而这些融资都是由集团子公司的股权进行质押、并提供全额担保等方式予以保证。

　　业内人士称：“对于高负债的企业，特别是中小企业，稳妥的信托不会考虑接手，激进的信托公司一般也会从中提走更多的抽成，有些信托公司能提到高达5个点。”

　　不可否认的是，随着通过信托渠道融资成本的水涨船高，信托融资的规模越来越大，其风险也在不断的加剧。

　　九月，一则关于绿城中国母公司绿城集团被银监会清查其百亿信托融资的信息在业内传开，在H股市场，绿城中国当日垂直跳水16.23%。绿城中国2011年半年报显示，截至6月30日，绿城集团现有现金及银行存款为97.46亿元，总借贷约350亿元，净资产负债率高达163.2%，较去年年末132%的负债率上升了31.2个百分点，成为大型开发商中负债率最高的房企。今年前8个月，绿城集团累计取得销售额约248亿元，只完成全年550亿销售目标的一半。

　　二次抵押：川信违规接棒？

　　近期四川信托发行的一款“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”(简称“川信。青岛凯悦”)引起市场关注，该计划主要投资于青岛凯悦置业开发的凯悦中心房产项目未来受益权。而之前中融信托发行的一款“中融。青岛凯悦”也是同样投资于青岛凯悦中心。

　　青岛凯悦中心有未售公寓149套，价值8.55亿元，未售写字楼21套，价值1.41亿元。同时价值22亿元的在建工程和有关土地使用权全部用于项目的质押。

　　据《机构投资》报道，分析人士称“中融信托当时发的产品是用于房地产开发的贷款，四川信托发的产品是特定资产受益权，目前青岛凯悦中心已经建成。”据知情者透露：“当初中融信托发那款产品，过于乐观的估计了市场的状况，随着中融青岛凯悦产品的临近到期，该项无法完全回款。”因此，有业内人士猜测，本次“川信。青岛凯悦”融到的资金，其中一部分将用于归还“中融。青岛凯悦”相关款项。

　　普益财富产品部副总监刘辉称：“两次信托的抵押物都是青岛凯悦中心的房地产，四川信托的抵押是第二顺位抵押，中融的产品到期后就解除了抵押，四川信托就变成第一顺位抵押。对青岛凯悦来说，以未来的销售收入作为特定资产发一个信托产品融钱，归还之前的贷款，是一个市场化的行为。”

　　而从募集金额上看，“川信青岛凯悦”要高于“中融青岛凯悦”。“中融青岛凯悦”募集资金预计为3.8亿；而“川信青岛凯悦” 发行总规模为8亿元，第一期募集资金不低于5.2亿元，第二期募集资金约2.8亿元。

　　分析人士称：“一开始中融信托融资的时候只是抵押项目的一部分，而全部未售房产未来受益权全部抵押给了四川信托公司。”

　　而分两期归还贷款，也在业内比较少见，普益财富产品部副总监刘辉称：“这是一种考虑到流动性的风险控制，融资8个亿，第一年到年底要先拿回5.2亿，拿不回来，相当于提前进入了抵押程序。”值得注意的是，该产品收益较高，预计年收益率为11%-13.5%，高出银行同期定期存款利率约6-7个百分点。

　　而问题的争议主要在于：如果信托产品募集的资金投向是去还另一笔信托产品的本息，这是不合规的，因此四川信托的上述产品在销售中遇到了一些困难。

　　监管层防控措施升级

　　据媒体报道，已经有南京地产信托项目不能到期正常兑付；上海也出现个别房地产信托兑付难的问题。有的项目用发行新信托来偿还旧信托，有的则由信托公司直接监管，还有的则与一些资产管理公司私下协议解决。

　　兑付危机和可能的违约迹象已引起监管层的重视，银监会防控风险的措施也在升级。6月银监会要求将房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后，又对项目立项“窗口指导”，实质上实行审批制。10月银监会叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务，为期3个月。

　　业内专家建议，除收缩房地产信托外，加强对房地产信托项目的跟踪和监管，敦促开发商加快资产抵押品的销售率和周转率，也是防范房地产信托兑付危机的重要举措。