问底楼市

　　陈哲 邬琼 胡蓉萍

　　万科总裁郁亮登上了最新一期时尚杂志《芭莎男士》的封面。

　　IT界熟知，凡搜狐CEO张朝阳出现在时尚封面，必是他的公司身处危困，以个人形象博内外信心之时。此番地产业又逢拐点，王石登山装形象渐褪，代之以一向低调的郁亮头戴礼帽、身着花格短裤，摆出POSE，是一副充满自信、挑战危情的姿态。

　　万科喊一声“降价”，着实不易。11月中旬郁亮终于正式抛出“过冬说”。在此前11月的房价僵持状态中，上海龙湖、中海分公司，率先发起价格战，令上海万科落人一步。几乎万科所有区域分公司，开始处于警戒状态。

　　万科降价之举无疑是房价拐点的产业标志。知情人士说，为了过冬，郁亮为万科总结了四条策略，核心是宁要现金不要利润。这与龙湖董事长吴亚军在近期“动员会”上意思如出一辙。失了先机的万科，随即于11月下旬将上海两楼盘降价接近30%，在深圳的降价尺度高过其他房企，并在全国展开新一轮团购大战。

　　业界用万科、龙湖“火拼”形容价格战激烈程度。据悉，两家公司目前一些区域分支利润多有在5%以下者。并且，“万科在每个区域的地方公司，只在启动阶段，总部给予资金，营运头寸自行解决，销售压力极大。”一位地产商透露说。

　　经济学家巴曙松估计一线城市的房价普遍降幅达到20%-30%，才能令市场解冻。“三、四线城市投资和保障房将维持固定投资，支撑调控延续。”建设部政策研究中心副主任王珏林说。

　　降价还不是终点。11月23日晚，正忙着腾挪项目的绿城董事长宋卫平发来一条短信。

　　宋卫平的短信说：“企业是社会经济之基本单位，房产是走向发达之主要需求。我们会坚持。”

　　但能坚持多久，解困进展如何，宋卫平没有回答。多数人认为本轮调控结束、房价见底的重要标志是大公司倒下一两个、行业大规模洗牌。

　　现金为王

　　11月22日，万科总裁郁亮跟北京万科员工座谈，主题是健康和过冬，并考虑把今年年终奖减半发放。

　　郁亮总结了四条过冬策略：一是现金为王，现金流比利润率更重要；二是积极销售，不囤地、不捂盘；三是谨慎买地，不当地王；四是开源节流，管控运营成本。这与龙湖吴亚军此前“动员会”上的意思相似：即降价策略由保证成本改为保障现金流。

　　龙湖10月在上海领衔降价20%以上后，标杆万科坐不住了。11月，万科宣布在上海的楼盘清林径、尚源优惠折扣20%-30%，更是将北京金隅万科城每平米直降3000元，南京的项目降价幅度也与京沪相当。日前万科又将深圳清林径项目售价下调10%，领降当地楼市。万科苏州项目甚至向老业主承诺如果再进一步降价，将按原价回购。

　　据链家地产统计，目前包括上海、深圳、南京、苏州、杭州、长沙、长春等10余个大中城市的20余楼盘已经将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定。

　　知名房地产咨询公司世联地产近期发布的报告称，目前开发企业资金来源基本上全部被阻，房企自筹资金比例达到历史最高点的41%，全力销售回款成为绝大多数房企的唯一希望。在多方压力下，降价促销成为四季度及2012年上半年市场营销的主旋律。

　　目前更让开发商接受的是团购。位于广州番禺区的奥林匹克花园，本月开盘时向媒体从业者提供8.3折优惠，最低至8.1折。一家开发商甚至把售楼处搬到了广东电视台大楼。“类似团购的针对性优惠，可以准确把握客户群，此部分客户收入稳定，且大多刚需，银行愿意发放按揭。”武汉保利营销负责人说。

　　开发贷过去一年多的紧缩，是导致房企面对弱市压力陡增的原因。而在交易端，开发商也碰到了销售回款的新问题。

　　“上半年按揭款的回流速度很慢，尤其是中小银行。我们上半年在中小银行的按揭款大概在3000-4000万元之间，但是他们真正支付给我们的按揭款仅100-500万元，如果算上大银行，对我们总的欠账大概在3-4亿元。”一位不愿具名的开发商对本报表示。

　　他预计，全年的销售大约在30-40亿元之间，1/10的按揭欠账意味着该公司今年大部分的利润无法入账。

　　“个贷业务现在普遍难做，几次存准上调，整体额度都有限，”中国银行上海分行个贷中心一位负责人说，“开发商需要排队等支行头寸。有的银行相对宽裕，可能要等上一两个月，个贷业务多、头寸又紧张的，要拖三四个月甚至更长时间。”

　　“救急难。”该中行上海分行负责人说，“只能断断续续地放，我们这种大支行，每次从分行只能批下来个五六千万，放一家都不够，要不断跟开发商做工作。”

　　重压之下，大中型企业只能撑着，但小玩家还可以选择退场。

　　原九龙山（600555）老板李勤夫今年刚刚把壳卖给海航置业，套现十多个亿。李勤夫曾是浙江纺织大王，后来转型做印刷，又再回来做地产。“每一次转的点，后来证明都是合适的。”

　　绿地集团每个月都会接触各地一些民企项目推介。“现在项目很多，但有实质合作的少。市场和政策面不确定，我们更多的是考虑如何营销好手头的项目。再加上四季度，地方政府推地规模很大，价格便宜。”一位绿地集团高层说。

　　一些房产基金认为现在是很好的接盘机会。君投资本目前同时在接触好几个房地产项目。正在操作的一个案例位于海南三亚。资产包里包括一块100亩以内的旅游地块、一个在建的酒店式公寓和一个正在运营中的酒店。“老业主需要大量资金，但现在手头自有资金有限，银信渠道不畅，才打算出售这部分资产。”君投资本彭俊明说。

　　中国指数研究院数据显示，前三季度，全国房地产企业并购案例近90起，总并购金额近260亿元，比去年增长120%。

　　绿城断臂

　　“绿城不选择大幅度降价。首先是（因为）我们成本高、降价空间有限；其次，降价还不一定卖得出去。”绿城中国常务副董事长、执行主席寿柏年接受本报采访时说。

　　致命的是，在绿城最新财报披露的350亿元债务中，其中一年内到期的短债高达135亿元，偿债期集中在今年年底和明年。“公司从银行、信托等传统金融机构很难再拿到钱了。”一位绿城的人士说。

　　两年前绝处逢生，宋卫平仍借助信贷杠杆、甚至比贷款贵得多的信托迅猛扩张，绿城的土地储备到2011年上半年已达4069万平方米，其中权益建筑面积为2533万方。宋卫平却“没想到”，去年四季度遭遇了“双限”政策。

　　高压之下，宋卫平抛出纾解安排：先促销但不降价，其次卖项目股权，再不行就清仓退出。

　　进入10月份，绿城向市场推出了十多个楼盘，在价格上也做出调整，但新盘去化率仍不到20%。11月初绿城也针对阿里巴巴员工给出9.2折的团购优惠，效果不佳。市场的进一步萎缩，让卖股权成为现实选择。“绿城的资产是块肥肉。”长期跟踪绿城项目的中房信研究员薛建雄说。跟很多高周转开发商不同，它很多地都拿了多年，且多是协议出让。按照年初的市场行情，绿城土储估值约1000亿元，在建项目资产在500亿元上下。按照30%的折扣，实际的总资产也在千亿左右。

　　寿柏年披露，“公司内部对当下资产负债的估值大，大致算来，两块多钱的（净）资产，一块钱的债。卖出去几个项目，就能渡过难关。”

　　近期有望完成的腾挪是杭州的兰园项目和新华项目，绿城分别拥有上述两地块的42.5%权益和35%权益。业界传言，绿城打算把股权转给杭州几家企业换来十几个亿的现金。更有传闻称，绿城有望获得浙江铁路投资集团和浙江省能源集团的注资，并在同昔日地产大佬孙宏斌探讨合作事宜。但在11月24日接受本报采访时，寿柏年表示尚不便披露具体进展。“我只能说，无论是项目还是子公司层面，都有和潜在的战略投资者在谈。民营和国企都有。”而两个月前，绿城诸高管都绝口未触及在公司层面引进战略投资者的话题。

　　即便如此，卖哪些项目仍是摆在绿城面前的一道难题。“先处理非核心资产，像公司在舟山/海南郊区拿下来的地块，这些项目可能仍需要好的行情才能启动，而且这些地入手时的价格低廉，转手的空间大。”一位接近绿城人士说。

　　问底楼市

　　尽管市场丝毫不见好转迹象，但有些开发商仍寄希望于明年年初信贷会有所松动，理由是：“年初放贷相对宽松，（部分贷款）仍然会流入企业，一些有商业地产项目和多元化的企业仍然能够获得资金。”

　　但乐观者并不是多数。渣打银行进行的第三次中国房地产开发企业调研显示，极少数的房地产开发企业预期未来3到6个月房地产政策会放松；多数企业预计政策会进一步趋紧。

　　世联报告称，目前各大城市的开发商的库存量都到了历史高点，北京、上海、广州三地的消化时间预计分别在23个月、18个月和13个月。这些库存仍然将受到市场预期的影响。

　　巴曙松报告说，开发商未来可能参考不同城市居民住房可承受能力的上限空间选择降价幅度。根据不同城市的房价和收入水平粗略测算，一线城市的平均房价降幅应在20%～30%之间，二线城市则在10%～20%之间。

　　但巴曙松同时警告称，但从开发商项目利率水平、融资成本和自有资金的机会成本来看，企业能够承受的极限只有15%。

　　数年前就预见楼市崩盘的经济学家谢国忠说:“房地产产业能够拖到今天是因为开发商利用了其他行业给它融资，任何和房地产开发商做生意的都变成了它的融资平台。但今天我看到能够借给它钱的行业已经借完了。”

　　在被问及楼市何时见底时，绿城的寿柏年说:“这个底，我们没法去判断，太多房地产之外的因素在其中，能够告诉外界的是，绿城对这个冬天有充分的思想准备。”

　　（本报记者贾华杰、陈文雅、胡芳洁亦有贡献，相关文章见18版）