本报记者 王海春 上海报道

　　4月，上海商品房成交量环比3月上涨了六成，但却创下了5年以来同期上海成交量的历史最低。业内人士指出，4月成交量的上涨，主要是因为3月份的成交量跌入了冰点。

　　同时，4月最后一周(4月25日-5月1日)，上海新房推盘量高达51.47万平方米，创下近30周的供应新高。但另一方面，价格仍然没有松动。虽然开发商已经加大了推盘力度，但价格仍处于僵持中。在5月2日结束的上海五一房展会上，虽然有约150个项目参加了展示，但有折扣和优惠的楼盘还不到二成。

　　业内人士表示，上海楼市僵局并没有打破。房企虽有资金压力，但是在大量外来人口拥入上海，产生大量需求的情况下，除非仍有政策介入，否则开发商不会轻易降价。

　　成交量创5年最低

　　易居中国5月3日发布的报告显示，4月份上海商品房成交量为117万平方米，环比3月大幅增加了62%。

　　这个成交数据是否意味着，沪楼市已经回暖？

　　“说不上回暖。”华燕置业市场部总监冯伟告诉记者，上海4月的成交量只能说是季度性因素，而且这个成交量中除了有普通商品房还包括动迁房量。

　　据了解，在117万平方米的成交量中，剔除动迁房、商办楼外，普通商品住宅的成交量只有63万平方米。而4月成交量环比增幅较大，与一季度成交量跌入冰点有关。

　　“4月上海商品住宅成交5914套，虽说环比3月上涨了六成，但其实是创下了5年以来上海的历史最低。”上海永庆房屋总经理陈史翎指出。

　　据上海永庆房屋统计，对比2007-2011年同期成交13345套、8307套、16853套、8469套、5914套后可以发现，今年4月上海一手住宅成交套数为5年来同期的最低，只有2009年同期成交套数的35.1%。

　　业内人士指出，成交量环比大幅上涨是因为前一个月成交基数较低。在经历今年2月初新一轮调控后，上海2、3、4月份商品住宅分别以17万、39万和63万的月度成交量，创下几年来楼市成交历史同期的最低水平。

　　“购房需求的正常释放所致，没有任何迹象表明目前的成交量水平能够带动行情走高。”陈史翎表示。

　　记者在采访中了解到，上海楼市目前仍处于僵持阶段，购房者盼望降价、开发商挺着不降。“沪绝大多数开发商仍然处于观望状态。但从近期新房供应的数量来看，开发商推盘的力度明显加大了。”冯伟告诉记者。

　　在5月2日结束的上海春季房展会上，万科、金地等地产大佬悉数到场。而在五一假期房展会这一周(4月25日-5月1日)上海商品住宅市场出现集中推盘，推盘量高达51.47万平方米，创下自去年10月以来的近30周的供应新高。

　　僵局难破

　　购房者希望房价下降，但楼盘价格却基本没有太大变化。

　　在上海五一房展会上，虽然有约150个项目参加了展示，但其中只有约30个项目挂出优惠旗号，仅占参展楼盘的二成左右。

　　“上海五一房展会上楼盘优惠少，说明楼市僵局并没有被打破。这种价格的坚挺预计还要僵持几个月。虽然有一些房企在做融资，但总的来看开发商的资金还没有到非降价不可的地步。”冯伟告诉记者，这是房价为何坚挺不动的重要原因。

　　这种楼市僵局，分析师认为没有更大政策的再次介入，很难打破僵局。易居中国分析师薛建雄表示，在现在通胀和经济增长的情况下，开发商的资金受到一定压力，但是民间融资和信托还比较充裕，所以开发商没有降价的压力。此外，包括建筑、人力等在内的各项成本都有上升压力，所以开发商在短期内也不愿降价。

　　“业界也都认为现行的政策一定会有退出的时候，开发商都看好2013年前后的楼市。所以他们是能挺多久就挺多久，一定不会轻易降价的。”一家房产机构人士向记者表示，开发商均认为在上海，开发住宅仍有相当大的前景。

　　而这种前景，与巨大的需求量有直接关系。

　　上海统计局5月3日发布的人口普查数据显示，上海全市常住人口达2301.91万人口，其中外省市来沪常住人口为897.7万人，占到了39%。

　　据上海统计局的数据，与第五次人口普查相比，十年来外省市到上海的常住人口数量增加了551.21万人，增长幅度高达159.08%。这意味着上海平均每年就要增加55.12万人，每年人口的平均增长率为9.99%。

　　“如此多人口的导入，必然产生大量的住房需求。而投资者也一定会想方设法投资那些他们认为有回报的房产。除非需求量出现明显的下降，否则政策一旦退市，房价很有可能再次上扬。这也是为什么开发商力挺不降价的重要原因。”冯伟指出。

　　而今年上海一季度的商品房交易中，刚性需求成了真正的主角。

　　据上海永庆房屋统计，上海4月份成交的商品住宅中，总价在120万-150万元和150万-200万元的一手住宅占比最高，分别占成交总套数的24.6%和20.1%。而单价在1万-2万元/平方米的占比则高达57.8%，表明目前市场成交主力群体仍然是首次购房的刚性需求客户。

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　　上市房企在沪集中开盘

　　随着A股市场一季报相继出炉，上市房企可谓几家欢喜几家愁。

　　在房地产调控持续加码的情况下，大型房企在今年一季度依旧取得了较好的销售业绩。

　　绿城集团(3900.HK)一季度累计实现销售额89.4亿元，销售面积45.4万平方米，同比分别增加15.5%和2.95%。万科(00002.SZ)、保利(600048.SH)、金地(600383.SH)等龙头企业前三个月的销售额增长都超过50%，其中万科销售额的增幅高达135%。

　　在大型房企业绩飘红的同时，中小房企的业绩却出现了下滑。

　　据Wind资讯统计，113家房企今年一季度净利润出现同比下滑的达到了42家，出现亏损的房企为25家。另外，113家房企的存货和负债却出现同比大幅增长，总体存货已接近万亿元。据Wind资讯，113家房企的整体存货达到了9035亿元，较去年同期激增2591亿元，增长幅度为40.21%。

　　但是值得注意的是，即使是大型房企，其销售业绩在3月也出现略有下滑的迹象。

　　万科一季度每月平均收入超百亿，但3月份93.3亿元的销售额，远远低于1月份201亿的销售额。金地集团3月份实现签约面积9.9万平方米，同比下降10.6%，也是今年公司首次出现降幅。

　　华燕置业市场总监冯伟指出，虽然现在房企的资金还没有到最紧张的时候，但对开发商来说，长时间没有销售也是一个问题，因此5月份上海新房上市的数量会有所增加。

　　搜房网统计，5月份上海预计将有52个住宅项目开盘，其中公寓项目31个，别墅项目19个，还有2个为公寓、别墅混合盘，相比去年5月份实际开盘量增加11%。

　　5月，上坤公园天地、象屿骊庭、中冶祥腾宝月花园等将上市，万科、保利、金地等知名房企也加大了推盘力度，有不少都是新推的项目，包括万科的金色华庭、金色领域，以及金域缇香、保利大场项目、金地的佘山天境和艺境等项目。

　　预计5月份嘉定、浦东新推项目最多，各有10个楼盘入市。此外，宝山区将有7个，松江区6个，奉贤、闵行也各有4个楼盘上市。

　　

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