保障房建设进入攻坚阶段。5月3日，国资委下发通知，要求各中央企业要积极参与保障房建设。

　　保障房建设进入攻坚阶段。

　　5月3日，国资委下发《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》(《下称通知》)，通知要求各中央企业要积极参与保障房建设。

　　“央企红利会不会对保障房建设提供资金支持，央企红利怎么用，用在什么地方，需要财政部等多部门共同协商，现在具体方案还有待确定。”国资委新闻处处长苏桂锋表示。

　　《中国经营报》记者调查发现，保障房建设的土地供应难题得到解决后，资金却成了难以克服的瓶颈。根据国务院楼市调控督察组4月份调查发现，各地资金筹措依然没有到位。

　　当下，在央企等各个利益方逐渐明晰后，保障房建设的融资模式或将逐渐形成。

　　 央企积极布局

　　“在没有明确的投融资模式之前，央企要发挥火车头作用。”

　　央企参与保障房建设旨在分食市场份额?苏桂锋表示：“这是误读。由于保障性住房利润低，很多企业不愿意参与。”

　　“保障房建设利润在其次。”北京住总集团董事长张贵林表示。

　　业内共识：“十二五”期间3600万套保障房的体量仅仅靠政府投入，是绝对难以完成的。“在没有明确的投融资模式之前，央企要发挥火车头作用。”全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝在多个场合阐述保障房建设的重重困境。

　　按照《通知》要求，央企要积极发挥勘察设计、地产开发、工程建设、建材供应等各方面优势，争取地方政府的支持，在地方政府的领导下，按照市场化运作方式，通过多种途径参与保障性住房开发建设。

　　这是否会延迟部分央企退出房地产业务时间表?2010年3月，国资委下达“退房令”，要求除16家以房地产为主业的央企外，其他78家有房地产业务的央企全部退出房地产行业。

　　苏桂锋表示：《通知》中的“有关企业”主要指的是16家房地产企业，一些勘察设计、工程建设、建材供应等企业“按照市场化运作的方式”提供相关服务。“发挥央企在设计、建筑、材料和后勤管理等方面的优势，利用品牌和管理等综合能力来实现微薄的利润。”

　　国资委的意图是：勘察设计合理的话投资回报就高，央企在建筑材料的质量和环保上有保证，而优质的管理服务也同样能降低成本。

　　据了解，除16家央企外，另外五家“保留房地产业务但受到限制”的房地产央企也将参与保障房建设，他们分别是鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团。“因为这些企业具有自身优势，比如中煤和华能的优势主要在矿区，其他企业没有经验很难进入。”

　　根据“十二五”规划，棚户区改造工作纳入到当地保障性住房建设计划。“《通知》已经下发到二级企业，主要涉及承建和设计企业，没有开发业务。”中国中煤能源集团有限公司党委副书记王晞 5月6日晚告诉本报记者。

　　资金缺口压力大

　　住建部计算，2011年要完成的1000万套保障性安居工程，年度投资在1.3万亿元左右。其中，8000多亿元是通过社会机构投入和保障对象及其所在企业筹集来的。

　　国资委此次出台《通知》，关键问题就在于资金缺口巨大。“南京今年保障房资金需要350亿元，还有100亿元的缺口。”南京保障房公司总经理李进介绍。

　　住建部计算，2011年要完成的1000万套保障性安居工程，年度投资在1.3万亿元左右。其中，8000多亿元是通过社会机构投入和保障对象及其所在企业筹集来的。剩余的5000多亿元资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。

　　从地方政府层面来讲，中央明确规定土地出让金的10%要拿出来建保障房。按照2010年全国土地出让金2.7万亿元来计算，地方能够拿出的资金也就是2700亿元，加上2011年中央财政投入1292.66亿元用于住房保障方面，地方政府资金缺口1000亿元左右。

　　不仅如此，地方政府还要筹集8000亿元，拓展保障房资金来源成为地方政府完成分配任务的严峻挑战。来自4月20日结束的房地产调控督察组反馈的信息，一些地方的保障性安居工程建设资金尚未足额筹措到位。212>>

　　保障房建设进入攻坚阶段。5月3日，国资委下发通知，要求各中央企业要积极参与保障房建设。

　　渣打银行在一份关于保障房的研究报告中指出，由于资金缺口大，预计2011年地方政府只能实现1000万套建设目标的60%～80%。同时，完成该建设目标所需资金总额也可能超过官方预计的1.3万亿元，甚至接近1.9万亿元。报告称，今年合计接近400万套的公租房和廉租房建设所需资金远不止预期的3000亿元，按照平均每套建筑面积50平方米、耗费成本25万元计算，220万套公租房将需要资金可高达5500亿元，160万套廉租房则需4000亿元。

　　按照政府的规定，建设保障房的利润是3%。据业内人士透露，保障房的净利润率大约4%~6%。但由于保障房与商品房相比售价较低，房地产开发商尤其是民营开发企业更倾向于开发后者。在限购、限贷等楼市高压调控下，绝大多数企业尤其是民营开发企业已自顾不暇。

　　保障房融资模式亟待解决

　　央企在保障房中扮演什么角色，要投入多少资金，会不会要拿出国有资本金(央企红利)，都没有明确规定。

　　按照业内人士分析，国资委以《通知》形式要求央企参建保障房建设只是将一个利益方从幕后推到前台。

　　“央企在保障房中扮演什么角色，要投入多少资金，会不会要拿出国有资本金(央企红利)，都没有明确规定。从《通知》中可以看出，央企参与保障房建设只是国资委的一次倡导，没有硬性指标的规定。”杨乐渝说。

　　“下一步，央企红利会不会对保障房建设提供资金支持，央企红利怎么用，用在什么地方，需要财政部等多部门共同协商，现在具体方案还有待确定。”苏桂锋透露。“在包括央企在内的各个利益方露面后，有利于推动保障建设游戏规则的制定。”

　　截至目前，参与保障房建设各方在融资方式上已经“各显神通”。

　　4月29日，财政部网站刊发消息，第二批中央补助保障性安居工程专项资金337亿元已经下拨，加上3月份第一批下拨的100亿元，目前已经累计下拨437亿元。

　　在地方政府这个层面上，一些城市在探索资金筹集方式。如南京与全国社保基金理事会商谈合作，2011年2月全国社保资金首单30亿元保障房贷款落户南京。贵阳市已与北京国际信托投资有限公司达成50亿元的意向性协议。

　　作为民间资金方面，各种基金也开始萌动。3月22日，中国建银精瑞资本管理集团董事长李晓东称：旗下建银精瑞公租房建设投资基金年内即将成为国内首只以民间资本投资为主的保障房建设投资基金，并希望3年内能够做到500亿元。

　　金融创新也不甘落后。据报道，国家开发银行已向国务院递交了一份解决保障房项目资本金问题的方案，建议特批一定规模国开行金融债的发债额度以建立专项基金。国开行董事长陈元在4月份曾透露， 国开行2011年计划拿出1000亿元，支持保障性住房建设，约占国开行全年新增贷款规模20%。

　　如何形成有效的融资模式成为保障房建设亟待解决的问题。由于3600万套保障性住房主要集中在公租房和廉租房，企业主要因为无法获得长期持有的收益，只能采取代工的方式。落在政府身上的则是回购和持有物业的投入。

　　这一系列的问题再次成为地方政府的一个沉重负担。“必须进行制度上的探索，才能够吸引更多的房地产企业加入保障房建设，变成一种可持续的力量。”张贵林表示。

　　保障房建设资金来源地方模式

　　南京

　　首试信托定投模式

　　2月26日，全国社保基金理事会与南京市保障房建设发展有限公司(下称南京保障房公司)签订了信托贷款协议，30亿元资金将定向投向南京市4个项目的保障房建设。建筑面积940万平方米。30亿元社保资金分两次进入南京保障房公司在民生银行的账户，首笔15亿元资金在1月份已经划拨完毕，另外一笔已在3月底到位。

　　陕西

　　拉国企“入伙”

　　对于如何解决保障房资金短缺问题，陕西省成功说服总资产超过2000亿元的延长石油与该省财政共建西部第一家政企联盟式的地方性保障房建设公司——陕西省保障性住房建设工程有限公司。其中，延长石油出资30亿元，陕西省财政出资10亿元。

　　重庆

　　资金来源多元化

　　保障房建设资金主要来源有三个，其一是政府储备的土地出让资金;其二是部分新发生的土地出让金以及从房产税拿出一部分;其三是预算内财政收入的一部分和中央补助。剩下的几百亿元则通过银行、保险、信托、社保、住房公积金融资。而还本付息来源也有三块：第一是公租房收取的租金，有持续现金流还款;第二是4000万平方米公租房配套的300万平方米商业建筑，这部分按市场价出让有300亿元收入;第三是未来可以以3000元~4000元/平方米的低价格出让一部分给愿意购买的使用者，剩下一半左右收取租金。2<<12

　　

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