全部公租房由一家政府专用平台公司操作，定位为保本微利的非营利机构，国开行给予贷款支持

　　□ 本刊记者 张宇哲 | 文

　　 blog.caing.com/zhangyuzhe

　　在

　　湖北黄石，保障房只有一种，就是公租房。

　　黄石市位于湖北省东南部、长江岸边。经过近几年的产业调整和环境治理，这里空气清新、天空蔚蓝，路边的绿化带随处可见，施工项目遍地，显得欣欣向荣。今年年初，黄石还入选了“2010中国十大经济转型示范城市”之一。很难想象，这里曾有着长达半个世纪“光灰城市”的称号。

　　黄石市第一个棚户区改造还建重点项目“金广厦”现场一片忙碌，项目配建廉租住房1004套，配建共有产权公共租赁住房500套。8月北区主体工程将竣工，年底将有1600余户原棚户区居民入住新房。

　　这一切都来自众邦城市住房投资有限公司（下称众邦公司）的操盘。众邦公司为黄石市专门从事公租房建设和运营的投融资平台，负责项目的规划、勘测、设计、建设管理。

　　“保障房建设不能头痛医头、脚痛医脚。”黄石市房地产管理局局长、众邦公司董事长刘昌猛这次是第二次接受财新《新世纪》记者的专访，他表示，现阶段的矛盾是“建”的问题，以后还有管理、退出等问题，要考虑长远。

　　4月16日，国务院副总理李克强在《求是》杂志发文提出，应发挥保障性安居工程专用融资平台作用，吸引金融机构贷款，调动企业投入建设的积极性。

　　黄石模式的众邦公司可说是符合这一思路打造的地市级第一个保障房专用平台公司，国开行为之提供了长达30年、总额45亿元的贷款承诺。今年3月，国开行与住建部签署了合作协议，支持保障房建设。“黄石众邦模式”将在国开行全行范围内推广。目前，江西等地也已开始相继成立类似专用平台公司。

　　“黄石模式把保障房打通了（即取消了保障房类别），几年之后可以出售，这样就可以能够保证现金流，适合商业银行介入。”建行湖北分行人士此前不久刚刚结束了对该项目的调研，对黄石的公租房项目表示兴趣浓厚。

　　“光灰城市”转型

　　黄石市原本是一座面临转型的资源枯竭型城市，下岗职工较多，“光灰城市”就是因为长期脏乱差而来的别名。黄石市80%的低收入家庭聚居于棚户区中。截至2010年底，黄石市人均建筑面积低于16平方米的中低收入家庭共有32549户，以按人均面积的60%保障计算，占全市居民总户数的24%。由于历史欠账较多，黄石城区保障性住房建设的任务非常艰巨。

　　2009年，黄石已开始探索将公租房和棚户区改造相结合的模式。作为资源型城市转型样板，当年10月，黄石市获得住建部批准，成为住建部公租房建设试点城市，期待通过试点，整合利用多种政策资源，用三到五年的时间在黄石市基本建立比较完善的公租房制度。（参见本刊2010年第45期“黄石统合保障房”）

　　黄石目前拓展了公租房的概念，将现有廉租房、经济适用房、限价商品房、国有直管公房、国有及国有控股企业公房等政策、保障性住房产品统一归并为公租房。

　　由于在中国公租房没有成熟模式的先例，在公租房试点推进过程中，资金成为最大瓶颈。

　　为给公租房运作体系找到一个可自我循环的商业化模式，国开行与黄石市政府一起探索设计了一套“政府主导+专业公租房平台公司+商业运作”的机制，借鉴了新加坡、香港经验，形成以公租房制度和专业住房保障实施机构为核心的住房保障体系。

　　该项目计划通过棚户区（含危旧房）改造和运营新建公租房的方式，建设期5年，运营期25年。总建筑面积约225万平方米，将提供32654套住房，其中棚户区15000户，公共租赁房17654户(其中廉租房1万户，公租房7654户)。黄石市计划到2015年、2020年，保障家庭覆盖率分别达到全市家庭总户数的20%、25%。

　　黄石是国开行最早开始合作的地级市，双方的合作早至1999年。此番在黄石近60亿元公租房项目总投资中，国开行将提供45亿元额度的项目贷款，其余项目资本金包括申请各级政府补贴约7.3亿元、约6.8亿元由众邦公司自筹解决，包括企业自主建设保障房项目和普通商品房项目配建资金3亿元，其他资金缺口由收储土地增值收益补充约3.8亿元。

　　国开行该笔贷款期限长达30年，目前已获得银监会批准，利率为五年期基准利率，前五年每年偿还利息，第六年开始偿还本金，一年偿还两次，避免一次还本的压力。这是迄今为止支持保障房单笔规模最大、期限最长的商业银行贷款。

　　这是国开行最新推出的公租房的专项贷款产品，仍然沿用了国开行的开发性金融模式，但有所不同的是，这一次“不是单纯支持保障房建设项目，而是创新了公租房产品和住房保障实施机构制度设计。”刘昌猛表示。

　　定位保本微利

　　 黄石众邦公租房模式中，建立了房产管理局、住房保障中心、专业的住房投资公司“三位一体”的住房保障实施体系，成立了专门的住房保障实施机构众邦公司。

　　简单而言，房产管理局作为公租房的行政主管部门，负责研究和制定相关政策及中长期供应计划；市住房保障中心负责承租众邦公司公租房的个人申请受理、资格审查、租赁补贴的审核和发放等政策性保障业务；承租人向众邦公司交纳租金；同时，通过政策引导，鼓励其他营运主体和个人参与公共租赁住房的建设和经营。

　　 “市住房保障中心会定期审核承租人的收入变化，因为每个人的发展是动态的，这个体系也是动态的、开放的。”刘昌猛强调。

　　众邦公司成立于2009年6月，为黄石市房地产管理局全资投资的法人独资有限责任公司。众邦和其他产业类平台公司或城投公司的不同之处在于，其注册资本1.35亿元，除货币资金外，其他资产大部分为有产权的公租房和土地。

　　值得注意的是，众邦公司的经营范围除了建设投资廉租房项目、棚户区、城中村、危旧房改造和公租房，及公租房、廉租房的经营管理；还包括商业房地产项目开发经营、物业服务。

　　“关键是每个项目都是市场化运作，因为市场化最有效率，不市场化就无法打破这个缺口。”刘昌猛强调。

　　以市场化方式取得土地，这是众邦公司与各地建设经济适用房项目不同的地方，后者通常依靠行政划拨得到土地。众邦公司是按照政府招拍挂出让土地的市场价格购买，然后政府再返还其土地出让金。“这样做便于未来产权的退出流转，划拨的土地流转有障碍。”刘昌猛透露，众邦公司还将作为土地储备中心的分中心，并被黄市政府赋予经营土地职能。通常的土地储备中心只有收储土地的职能。

　　不过也有质疑，由于众邦公司兼顾经营土地和垄断性质，会不会在运营多年之后成为一个当地房地产开发的“巨无霸”，出现此前国企不计成本拿地而成为“标王”的事件。刘昌猛明确告诉财新《新世纪》记者，“众邦公司定位是非营利性机构，利润追求是保本微利、不以赚钱为目的，只要能保证覆盖成本就可；其成立章程中已确立了其经营范围及定位。”

　　通过第三方机构测算，黄石公租房项目投资财务内部收益率5.31％，项目投资回收期为15.28年（含建设期），平均投资利润率为2.68%。这个5.31％的收益率只略高于目前代建拆迁安置房建设项目的5%利润。按照地方建委有关文件规定，拆迁安置房建设项目代建收入最高不得超过建安工程的3%，加上2%的管理费，开发商可以拿到的最低利润就是5%。“这应该属于低收益项目。”一位房地产信托业资深人士表示。

　　资金平衡存疑

　　建设资金有了，关键是未来45亿元贷款如何还本付息，以及如何做到公租房的滚动和可持续发展？

　　刘昌猛介绍，未来五年众邦公司可筹集的资金来源有七种，包括各级财政补贴、住房公积金增值收益约0.8亿元、土地出让金收益的10%约0.5亿元、棚户区改造安置后腾退的土地及整理改造后的增值收益（据第三方机构可研报告显示，未来六七年，这部分收益约为4.7亿元）、公租房建设项目中配套的商品房和商业设施的运营收益，以及公租房制度中市场租金、分类补贴、先租后售和租售并举的方式提供的现金流。

　　在刘昌猛看来，租金收入只是公租房建设回笼资金的小部分，公租房出让、商品房开发和土地经营，是未来现金流的主渠道。

　　“每一套公租房将配套一部分商品房，除了装修档次、户型面积不一样，在质量、设计、物业管理方面都一样。”刘昌猛举例称，40万平方米的建筑面积可配套5万平方米商品房。再者，该项目中，10%的公租房可用于销售，根据相关规定，公租房建成后的第五年方可出售，销售价格按商品住宅市场价的70%优先卖给中低收入者。

　　黄石当地公租房的成本（含土地成本、建安成本）为2200元/平方米，若按每年3%的上涨幅度估算，按照工程进度，公租房第八年可以开始销售的话，2018年公租房销售收入为约2亿多元。

　　根据相关机构的市场分析，2010年，黄石市公租房月均价格7.1元/平方米，第一批公租房全面建成投入使用后为2014年，考虑价格上涨因素，2014年平均每套公租房月均按8元/平方米收取租金，其后租金按每五年上涨5%的趋势进行调整。第四年公租房租赁收入约为4600万元。

　　这一租金是按市场定价，由住房保障中心按照承租人的收入和住房等情况核定后“分类补贴”、“租补分离”，即承租人向住房保障中心申领住房券，然后交纳租金；众邦公司将回收的住房券进行内部结算回笼，其他营运主体或个人凭住房券到住房保障中心兑现；公租房租售结合，但控制出售的比率、保有出租的基本量。此外，黄石还推出了共有产权公共租赁住房。比如，拆迁还建中超出的部分作为共有产权，可租可售，五年之后可回购。

　　据国开行湖北分行客户经理文明智介绍，由于黄石下岗职工多，棚户区改造多，公租房需求大，租金稳定。预计“十二五”期间新就业的、引进技术人才、来黄石投资的商人、企业长期签订劳动合同的职工等，共计3万人，约占增加的外来总人口的20%。为保证众邦公司的租金收入，这些公租房建设选址有些处在市中心，“没有太偏远的地方。”

　　据国开行测算，黄石市财政收入近2年税收平均增长30%以上，加上前述七项收入来源，按照30年期限计算，平均现金流有120%-130%覆盖本息。

　　也有业内人士认为，地方的保障房建设，财务测算并不重要，“先完成建设任务再说。能否真正实现资金平衡，还有待观察。”

　　北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任满燕云认为，公租房通过政府土地让利，是可能实现资金平衡的。最大的挑战并不是建房子，而是公租房的后期管理和监督，包括什么样的人适合住，谁来运营公租房。“在世界各国经验看，早期公租房供给少的时候政府应发挥主导作用；后期公租房管理运营负担加重，很多政府在逐渐退出；最聪明的方式是，政府通过激励政策发挥杠杆作用，让私营机构建设、提供、管理公租房，政府仅负责监督及准入的管理。”

　　

分享到: