以前经济适用房采取的是开发企业自行征地和计划申报的建设模式，而今后经济适用房项目建设用地将由政府统一储备，然后采取项目法人招投标制度。

　　□经济视点报记者 王 璐

　　 据了解，今年郑州市保障性住房建设的分解目标任务是54429套，是去年任务量的2.39倍，而在此基础上郑州市又自加压力，提出了力争完成6万套的目标任务。

　　业内人士认为，如此大的工程不管是土地还是资金都有很大的压力和挑战，而为了保证保障性住房建设目标顺利完成，5月3日郑州市人民政府下发了《关于进一步加强保障性住房建设管理的通知》（以下简称《通知》）。

　　《通知》不仅从方法论的角度指导保障性住房建设目标如何完成，而且还对于以往的保障性住房建设模式进行了大胆颠覆，在土地供应、资金保障和管理模式等方面都有很多创新和变化。

　　政府提前控制土地

　　保障性住房建设目标能否顺利实现，土地是关键。

　　据了解，此前郑州市国土局根据2.8的容积率测算，5万套保障性住房大致需要128公顷的土地供给。虽然目前包括郑州航空港区、富士康、格力电器在内的一些企业已经拿出一部分自用土地支援郑州市的保障性住房建设，但这方面土地供应总规模仅47公顷左右，土地的缺口仍较大。

　　为了保证保障性住房用地顺利落地，郑州市将着手提前控制建设用地。

　　“现在正抓紧编制‘十二五’保障性住房用地专项规划，此项规划将会在六月底前后公布。”郑州市住房保障和房地产管理局（以下简称郑州市房管局）副局长贺明理透露。

　　今后，结合产业园区、产业集聚区、城市组团和重大项目规划、供地时，在居住用地中要留出一定比例的建设用地，专项用于以公共租赁住房为主的保障性住房建设。同时，在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保必保。

　　据了解，此次对保障性住房用地征收工作要求非常严格，各级政府如果完不成保障性住房用地征收工作，就会暂停其他住宅用地的审批供应。

　　而经济适用房项目用地，则彻底颠覆了以前的模式。

　　据贺明理介绍，以前经济适用房采取的是开发企业自行征地和计划申报的建设模式，而以后经济适用房项目建设用地将由政府统一储备，然后采取项目法人招投标制度。“以前那种找地和选地的方式，不仅没有统筹考虑区域需求和项目布局，还易造成项目审批周期过长，进而导致计划落地难、房源控制难等，而新模式则有利于实现供地、建设、供应的健康发展。”

　　资金多元化保障

　　对于保障性住房建设的资金难题，很多省市都在探索不同的方法，郑州也加大了住房保障资金的归集力度。《通知》要求，市、区两级政府要将土地出让净收益的15%用于住房保障资金。

　　除了政府部门加大对保障性住房建设的资金投入，企业也是今后住房保障资金的一大来源。贺明理强调：“在保障性住房建设上，要充分发挥国有企业的主导作用。支持企业利用符合城市总体规划和土地利用规划的土地，进行大型保障性住房社区建设。”

　　与此同时，郑州市将鼓励支持各县、市、区政府成立国有投融资公司，进行保障性住房建设。

　　管理模式变化

　　因为经济适用房和商品房之间的差价巨大，所以即便满五年后才能转手也有利可图。然而，今后想靠投资经济适用房赚差价可“没门儿”了。

　　“对于新购经济适用住房，上市交易时由政府实施回购，之后再向符合条件的家庭出售，或转为公共租赁住房使用。至于具体回购办法，以后会另行通知。” 郑州市房管局规划和住房保障处处长冯荣智介绍。

　　而对于已向社会供应的经适房，则由郑州市财政、住房保障、国土资源等部门制定经济适用住房差价款补缴标准，报郑州市政府批准后执行。

　　此外，对于经适房项目配建的公共租赁住房政府将全部回购，而商品房项目配建的公共租赁住房，三环以内由政府回购，三环以外由企业按照规定实施经营5年后，按照相关区域实际需求，可由政府回购，或者按经济适用住房价格向承租人优先供应。

　　“这些管理方面的变化，不仅提升了资金保障能力，而且实现了政府资金的良性循环。”冯荣智认为。

　　同时，《通知》也对购房人申请资格审定进行了优化，由原来的轮候制变成了优先轮候制，在保障公平的前提下，对一些特殊人群进行了照顾。

　　根据规定，申请人年龄在55周岁以上且郑州市户籍年限达20年以上的保障对象，将纳入优先轮候范围。