综合项目集住宅、酒店、会所、商业及艺术展示于一体

　　商报记者 袁晨晨

　　继证大外金服地块、新世界新黄浦163地块之后，去年2月在沪上轰动一时的三大黄金商业类地块中的华侨城苏河湾地块也于近日披露了项目的初步规划。整个地块项目总投资预计将达到108亿元，规划建成集住宅、高端行政公寓、精品奢华酒店、星级会所、时尚精品商业及艺术展示等多功能于一体的综合项目，总建筑面积将超过20万平方米。

　　一街坊地块披露初步规划

　　昨天，商报记者从一份公开发布的公告中获悉，同济大学受华侨城（上海）置地有限公司委托，开展对“华侨城苏河湾一街坊项目”的环境影响评价，并根据国家及本市法规及规定，向公众进行第一次信息发布。

　　商报记者了解到，“苏州河现代服务业集聚区”是闸北区“十一五”规划服务经济发展的重要产业功能区，也是上海市确定的首批现代服务业集聚区之一，苏河湾几乎囊括闸北范围内的沿苏州河的整个河岸，西起共和新路、东至河南北路、南临苏州河、北至曲阜西路—海宁路，占地面积达到46．6公顷。根据规划，到2015年，苏河湾将建成集文化时尚消费地、高端商业商务汇集地、水景旅游观光地为一体的城市新地标。而华侨城苏河湾一街坊地块位于整个苏河湾概念中的“黄金一公里”核心段，东至河南北路、南至北苏州路、西至山西北路、北至天潼路，不得不引起商报记者的关注。

　　华侨城苏河湾一街坊地块总占地面积约4．2万平方米，计划开发建设成集住宅、高端行政公寓、精品奢华酒店、星级会所、时尚精品商业及艺术展示等多功能于一体的综合项目。按照当前规划，整个项目将由1栋42层高的超高层商办综合楼（Ｔ1）、两栋45层高的超高层住宅楼（Ｔ2、Ｔ3）和3栋4层高的滨水商、住楼组成，总建筑面积预计将达到约21．9万平方米，其中，地上建筑面积约为13．3万平方米，包含了5．98万平方米的住宅建筑面积、6．67万平方米的行政公寓／酒店面积、1200平方米的公交枢纽面积以及位于地块东北角靠河南路桥一侧上海总商会旧址保留建筑面积5200平方米；除此以外，整个地块项目的地下建有3层空间，建筑面积约合8．6万平方米。

　　这一地块项目将由华侨城（上海）置地有限公司进行建设，整个地块项目的总投资金额将达到108亿元左右。

　　随后，商报记者致电华侨城（上海）置地有限公司，一位工作人员告诉记者，华侨城苏河湾一街坊地块的初步规划确实已在内部通过，但是正式的规划审批通过还需较多手续才能完成，而关于这一地块项目的其他信息对方则表示并不清楚。

　　去年已成为全国单价地王

　　事实上，华侨城苏河湾一街坊地块早在拿地阶段就已经是全国赫赫有名的单价地王。

　　在2008年初，坐北朝南临河的苏河湾就传出“正式启动”的消息，令不少业内人士翘首以盼，并纷纷预测因此将催生上海商业用地的新地王。然而到2008年中，上海商业土地市场突然遭遇寒流，苏河湾地块出让也被搁置。

　　直到去年国庆节前夕，上海规土局突击发布当年11号土地“预出让”公告，所涉的闸北、杨浦、普陀、闵行等12个地区的40幅经营性用地（出让面积合计达355万平方米）中，苏河湾首幅地块——一街坊地块才榜上有名。随后，在2010年1月13日，上海市规土局发布当年第2号土地公告（新年首个经营性用地公告）中，“闸北区苏州河北岸东块一街坊地块”名列其中，至此，商报记者密切关注了两年的苏河湾地块才正式面市。

　　公告内容显示，该地块总面积约4．2万平方米，出让面积3．556万平方米，土地用途为公共设施用地（商办、文化娱乐）、居住用地（最受开发商看重的住宅比例占到了45％）、市政公用设施用地及公共绿地，容积率3．74（包括保留优秀历史建筑和开发可建两部分）。照此估算，其地上建筑面积约为13．3万平方米，挂牌起始价高达47亿元，起拍楼板价（综合）高达3．53万元／平方米，为全国土地（竞拍）市场底价最高。

　　作为全上海土地一级开发成本最高的地块之一，苏河湾首幅地块在出让中设置苛刻的条件，包括（所开发的）商业物业必须持有经营、办公楼不得分割出售、竞买人须有保护保留建筑改造开发及高档酒店开发与管理的经验、竞买保证金高达18．8亿元等，因此，虽然地理位置稀缺，以至于领取苏河湾地块申请书的企业数虽达44家之多，但是最终只有两名竞买人申请竞买，分别是知名央企华侨城集团旗下的深圳华侨城房地产和盛高置地旗下的上海世康房地产咨询与百仕达（01168．ＨＫ）旗下的上海百仕达苏河湾发展组成的联合竞买体。

　　去年2月11日，经过双方逾百轮的举牌竞价，华侨城集团以70．2亿元的天价竞得地块，成交楼板价高达5．28万元／平方米，较新黄浦新世界联合体在黄浦区163街坊地块上创造的5．18万元／平方米的全国最高楼板价还要高出1000元／平方米，华侨城苏河湾1街坊地块也由此成为新一轮的全国单价地王。

　　当时，上海华侨城相关负责人对媒体透露，华侨城对上海市、区两级政府在地块上进行的旧区改造与未来规划相当看好，因此不惜巨资争夺地王。他同时表示华侨城将凭借自身开发经验在此建设具有标杆意义的高端住宅，而华侨城旗下商业、文化创意、旅游、办公等各种产品的开发优势也将集结于此，构筑一个集商、旅、文为一体高端城市综合体项目。

　　如今，相隔一年多的时间，华侨城苏河湾一街坊地块正式发布环评公示，规划在此地块内开发建设成集住宅、高端行政公寓、精品奢华酒店、星级会所、时尚精品商业及艺术展示等多功能于一体的综合项目，这也意味着这一备受期待的黄金地块项目的前期工作已经展开，项目也即将开始启动。

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　　去年三大重量级地王纷纷启动

　　2010年，上海土地交易市场着实上演了一场狂飙盛宴，涌现出了一个又一个“地王”。时至今日，去年的这些重量级的地块也纷纷启动。

　　2010年的2月，上海三大重量级商业用地展开了龙虎斗。戴志康领衔的证大置业以92．2亿元的报价竞得了外滩国际金融服务中心（8－1）地块，荣膺全国商业地产总价地王的称号；新黄浦和新世界组成的联合体以34．1亿元的总价竞得黄浦区163地块，成交楼板价5．18万元／平方米，登上全国单价地王的宝座；而相隔不过3天时间，华侨城集团又以70．2亿元竞得苏河湾1号地块，成交楼板价达到了5．28万元／平方米，再一次刷新了163地块所创造的全国单价地王的纪录。

　　如今，包括华侨城苏河湾一街坊地块之内，上海市中心这三大赫赫有名的“地王”地块都已发布环评公示，披露初步规划。其中，证大外金服地块项目将分为南北两部分，南区拟建两栋高180米的办公楼，底部通过3层裙房相连，北区为酒店、商场、办公、文化等，层数3－18层不等，南北两区在地下4层～地下2层通过地下通廊连为一体；新黄浦－新世界联合体摘得的163地块项目已命名为新世界广场，计划建成世界一流购物中心，首层至6层为商业用房，7层为电影院。

　　

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