“狼性”恒大：适者的智慧

　　5月11日，香港湾仔中环广场35楼，尽管恒大地产（3333.HK）每月例行的业绩发布会依然简短，但两个数字引起业界关注：4月份，恒大地产销售额61.5亿元，同比增长64.5%，环比增长11.5%；今年1-4月份，恒大地产销售共计259.5亿元，同比增长113.9%。

　　同一天，在上海发布的《2011中国房地产上市公司测评研究报告》显示，恒大名列2011年中国房地产上市公司综合实力榜第二。

　　无论是业界，还是恒大自己，对这些数字已经不再惊喜，自2009年11月5日在H股上市以来，恒大地产一直保持着良好的增长势头，特别是在去年年底楼市调控越来越紧的情况下，恒大地产的销售同比和环比均出现大幅增长，2月、3月和4月的销售分别达到45亿元、55亿元和61.5亿元。

　　有人曾把恒大地产形容为“狼性”企业，但仅仅有“狼性”显然不足以支撑业绩的高速增长，恒大提前布局二、三线甚至四线城市而带来的销售贡献，更显露出勇者的谋略和适者的智慧。

　　700亿目标完成近四成

　　2011年，恒大地产把销售目标定在700亿元，截至4月底，已经完成了全年目标37%，加上五一黄金周良好的销售表现，这一目标已完成近四成。

　　恒大地产在5月11日的业绩发布会上宣布，4月集团销售额61.5亿元，同比2010年同期的37.4亿元增长64.5%，环比3月55.2亿元增长11.5%；合约销售面积87.5万平方米，同比2010年同期57.8万平方米增长51.3%，环比3月76.4万平方米增长14.4%。

　　就在恒大在香港发布4月业绩的同一天，《2011中国房地产上市公司测评研究报告》在上海发布，恒大名列2011年中国房地产上市公司综合实力榜第二，紧随万科之后。报告中称，恒大地产2010年进入城市最多，达62个，此外，万科、保利、碧桂园、华润置地、金地等知名房企进入城市均超过20个。

　　实力来自于良好的销售业绩。数据显示，今年1-4月，恒大地产销售共计259.5亿元，较2010年同期的121.3亿元，增长113.9%；累计合约销售面积373.1万平方米，较2010年同期的189.3万平方米，增长97.1%，已经完成了全年目标的37%。

　　自今年2月以来，恒大3个月的销售额分别达到45亿元、55亿元和61.5亿元，连续三个月同比、环比“双增长”。 而与3月份相比，地产大佬万科4月销售面积和销售金额出现了负增长，环比减少了18.8%和15.33%。

　　“对于大多数开发商而言，同比增长容易，环比增长的压力非常大。”一位地产界人士表示，“因为今年比去年房价上涨幅度很大，做到同比增长较容易，但在楼市调控越来越紧的情况下，要想每个月都比上个月有增长，就不是一件容易的事情了。”

　　但恒大集团董事局副主席、总裁夏海均却对未来市场信心十足，理由是恒大地产已经成功布局刚性需求旺盛的二、三线城市。夏海均在5月11日的业绩发布会上表示，由于国家从一月份开始进行宏观调控政策，已经使一线城市楼价增长过快的局面得到控制，但二线城市房价还处于平和阶段，三线城市略有上升。

　　“我认为在现阶段，发展商如果成功布局了二、三线城市的话，可以有效地规避目前宏观调控政策的风险，从而保证公司业绩的增长。恒大近几个月的销售量环比同比都在上涨，正是前瞻性的进入二、三线城市带来的积极的结果，我们也相信公司的战略会在未来的时间内体现我们的前瞻性。”夏海均说，“我们也看到，销售业绩比较好的公司，基本上完成了在中国二线城市的布局，正在进入三线城市，这些公司销售的旺势也是跟前期的战略有关。”

　　90%重心放在三线城市

　　如果把中国房地产市场看作是一盘棋局，恒大地产无疑是个有谋略的棋手。截至今年4月底，恒大地产在售项目达到71个，分布于中国的38个城市。“我们已在14个省区市的21个三线城市拥有在售项目，年内我们还将有更多的三线城市项目陆续开盘销售。”夏海均表示，恒大的重心80%或者90%是放在了三线城市。

　　恒大为何偏重三线城市？

　　“二、三线城市是中国刚性需求的城市，老百姓的刚性需求都在其中。如果开发商局限于一线城市，或者是局限于高房价的二线城市，我相信销售上不可能有增长的。”夏海均说，“我认为政策导致的影响是在一线城市和高价楼盘，使高房价地区楼价能够降下来，如果一线城市的楼价有15%或者是20%的向下调整，我相信这些楼盘一定会受到当地市场的欢迎。二、三线城市是楼价比较合理和稳定的区域，我认为个别的调整不会有太大的影响。”

　　目前，恒大在中国的大部分省会城市基本上完成了布局。

　　“浙江的杭州和福建的福州我们没有去，因为这两个地区的楼价非常高。”夏海均说，“恒大进入的是中国经济高速发展的二、三线城市以及老百姓刚性需求的城市，这些地区的楼价基本上是在6000元/平方米左右。这也是恒大从2009年上市后快速发展的根本。”

　　但夏海均表示，有巨大商机的时候，恒大也会进入北京和上海这样的一线城市，“项目非常良好，有巨大投资收益的时候，公司才会集中财力进入这些区域。”

　　“向下布局”的战略为恒大带来巨大的销售贡献。恒大4月共推出5个新项目，都位于三、四线城市，包括淮北恒大名都、涪陵恒大山水城、自贡恒大绿洲、丹阳恒大名都、曲靖恒大名都，新盘合计销售13.4亿元。

　　夏海均透露，恒大5月份计划新开盘8—10个项目，都位于二、三、四线城市，比如铜陵恒大绿洲、新余恒大雅苑、运城恒大绿洲、云浮恒大城、舞钢恒大华府等，5月计划新增195万平方米左右可售货量，加上现有的499.2万平方米可售货量，预计5月全月可售货量保持在690万平方米左右，相对4月有较大增长。

　　恒大的表现受到国际资本市场青睐。一个月前，高盛将恒大地产列入首选12支中资股并将目标价定为6.44港元。日前高盛又将恒大今明两年每股盈利上调11.4%及14.1%，至0.63元人民币及0.7元人民币，继续恒大买入评级，目标价上调至8.08港元。

　　高盛表示，恒大积极在港融资、预售回款理想，至2010年底，手头现金达到人民币200亿元，连同未使用的银行授信额度，共拥有可动用资金约532.5亿元，并且2010年公司总负债率29.8%。对于恒大在二、三线城市的前瞻布局，高盛表示，恒大在政策影响较少地区，收购土地及项目开发、销售的能力，令其未来数年销售前景较预期强劲。

　　无法复制的“狼性”

　　与万科一样，恒大的快速发展成为不少地产公司学习的目标，甚至有开发商公开提出“学习恒大好榜样”的口号。但业内人士指出，恒大很难在其他公司被复制，因为恒大血液里的“狼性”独一无二。

　　“在红海中，恒大人只有挑战，不给借口、不找理由，坚信办法总比困难多。商场如战场，恒大就是要在血淋淋的战场上勇于竞争，并在竞争极端激烈的市场中立于不败之地。” 这是恒大集团董事局主席许家印2007年底在恒大内部会议中的一段讲话，从中可以看出许家印“勇于竞争”的天性。

　　在中国的房地产界，恒大的集权式管理而带来的快速、有效的执行能力，甚至超过有着军队血统的保利地产。在广州的恒大集团总部，有着2000多名员工，而地产大佬万科在深圳的总部只有200多名员工。但恒大的垂直式、集权式管理，却能做到一项政令在一个小时内传达到全国各公司，如此高效的执行力让许多同行惊讶。

　　有知名开发商在参观完恒大集团总部后感叹，原以为一个有着2000名员工的“臃肿”的总部一定是效率低下的，没想到竟然完全相反，“许家印是在总部复制了2000个自己。”

　　确实，许家印的骨子里有着“争强好胜”的基因。一位恒大内部人员透露，当初许家印投资足球不过是为了提高恒大的品牌竞争力，但现在许家印却“爱上了足球”，几乎恒大足球队的每场比赛必看，“足球的竞技性，非常符合许总的性格。”

　　正是因为“勇于竞争”，许家印在2009年底将处于低谷的恒大推向国际资本市场，成功在香港上市，并且至今保持着高速增长。

　　（大麦）