11套房源收购单价约4．8万元整改升级后再以10万元单价出售

　　见习记者 刘娟商报记者 徐跃明

　　近日，四川信托正在公开发行一款较大资金规模的房地产信托产品，目标锁定青浦朱家角的优质别墅房源。据商报记者了解，该款信托产品将以3．2亿元总价，4．8万元／平方米的收购单价，一次性打包买下11套海源别墅房源，并称要在将其包装成顶级豪宅别墅后，叫价10万元／平方米重新上市，发售对象则是“个人资产在20亿元以上”的富豪圈。

　　4．8万元收购单价“不贵”

　　从四川信托的产品说明书来看，全称为“四川信托－上海森泽股权投资集合资金”的信托计划，将由信托主体上海森泽房地产有限公司认购9950万元，四川信托向合格投资者募集2．5亿元的形式，组成庞大的资金规模，通过新组建的项目公司，来支持上海森泽一次性打包整体收购位于上海市青浦区11套高端海源别墅。

　　网上房地产显示，海源别墅首次开盘于2009年5月，总套数为18套，开盘参考价为4万元／平方米，可浮动幅度为20％。在2010年4月以前，该别墅楼盘陆续售出7套房源，累计合同均价为4．58万元／平方米。此后至今的一年多时间里，该项目没有成交记录，目前待出售为11套别墅，可售总面积6631平方米。

　　“信托资金拟收购的11套房源，其实就是网上房地产上显示出来的房源，均已取得销售许可证，为现房销售。这11套房源总建筑面积合计8380．55平方米，我们收购时按地上建筑面积6630．65平方米计算，平均收购价格预计为4．8万元／平方米，收购总价预计在3．2亿元。”四川信托驻上海的一位项目经理介绍称，事实上，这一价格远低于市场零售价格。据称，海源别墅对外叫价已到5．6万元／平方米。这也让四川信托对于此项信托计划的安全边际信心满满。前述信托计划书显示，该信托期限为18个月，投资门槛为100万元，每年分配一次收益，而预期年化收益率为10％－13％。

　　升级为亿元级别总裁官邸

　　根据信托计划，项目公司日后将通过出售11套海源别墅收回资金。而为了获取更高的收益，上海森泽或带头将海源别墅来个大幅度的升级换代。据了解，在收购完成后，海源别墅将以亿元级别墅总裁官邸为市场定位进行内外装修，而目前，据传上海森泽已经约谈了多位有着“已进入上海的总部经济背景，个人资产在20亿元以上”的富豪。

　　“作为绝版的别墅楼盘，海源别墅本身就具备了得天独厚的优势条件。”据上述负责人介绍，海源别墅拥有0．14超低容积率，绿化率高达75％，在上海别墅乃至整个国内市场上几乎绝无仅有，具有唯一性和稀缺性价值。而买一栋别墅，附送20亩的涵养林，这对于将海源别墅打造成亿元别墅，也是非常有说服力的。

　　据了解，森泽公司将给每栋别墅配以20亩20年涵养林使用权，该涵养林距离海源别墅仅约为10分钟车程。此外，项目方还将聘请欧洲顶级品牌的阳光房提供商，为每栋别墅配以马道、泳池和一套300－500平方米的手工制作阳光房。

　　按照信托方面的期望，预计改造后，海源别墅该11套房源销售单价为10万元／平方米，并或实现近9亿元的销售收入。

　　据了解，2010年9月份后，青浦区的高端别墅价格已经猛涨，以江南华府项目中一套1209平方米的大型别墅为例，这是一套面积超过1000平方米的在售别墅，预计售价将达到1．68亿元以上，号称青浦的“墅王”。“江南华府别墅占地面积为4亩，而海源别墅占地在3－7亩，项目在装修完成后，品质及性价比均可超越江南华府，销售价格按10万来看，属于合理预期。”上述负责人介绍说。

　　据介绍，目前该信托计划已处发行中后期，发行效果很好，100万－200万元的小额投资份额已经约满，现在想要加入，出资额需在300万元以上，且最迟参与日期就为本周一，即今天。