本报记者 王海春 上海报道

　　 上海楼市在5月出现了量升价跌的新态势。

　　 5月1日至23日期间，上海新建商品住宅成交套数达到4925套，环比出现20.2%的上涨。

　　 但就在成交量上升的时候，开发商的推盘意愿却开始下降。上周（5月16日-22日）上海商品房的新增供应量只有6.1万平方米，环比前周下跌了66%。这样的供应量也接近了3个月以来的最低谷。

　　 对此，德佑地产分析师陆麒麟指出，目前的供应低谷一方面与前期推盘量猛增，楼盘之间打起了争夺客户的“内战”有关；另一方面，由于前期的供应高峰没有明显拉动成交量的上涨，也打击了开发商的信心。

　　供应量创新低

　　 上海楼市在5月出现了量升价跌的新态势。

　　 21世纪不动产5月24日的最新统计显示，5月1日至23日期间，上海新建商品住宅成交套数达到4925套，环比出现20.2%的上涨。成交面积则为55.7万平米，供销比为1.4:1。

　　 在前三周上海商品房的成交量上升的时候，价格也出现了略微下降的行情。据统计，上海5月前23天新建商品住宅的成交均价为2.15万元/平米，较4月份同期回落了8.5%。

　　 对于5月这种量升价跌的现象，分析师指出这与5月份高档房成交量所占比例较小有关。另一方面，一些普通商品房采取了程度不等的优惠，也使得近期的成交价格较4月同期有所下调。

　　 “5月份是传统的销售旺季，开发商在4月都加大了推盘力度。尤其是在外郊环1万-2万元/平米的普通商品房，开发商想抓住一些刚性需求入市的机会，做了小幅度的优惠从而推动了成交量。”陆麒麟表示。

　　 不过记者在采访中了解到，近期，开发商推盘的意愿远没有4月份时强烈，上海楼市的新增供应量也开始下降。

　　 “连续两个月出现的供应面积递增现象，可能会在5月份终止。”研究部经理黄河滔告诉记者，今年5月份上海预计供应的新建商品住宅只有78余万平米，与4月份的115万平米相比，将大幅减少37万平米，环比下降32.1%。而新上市的项目数量也将从4月的45个减少至32个。

　　 上周（5月16日-22日）上海商品住宅市场新增供应量却在暴跌。

　　 上周上海全市只有中冶祥腾宝月花园和上置香岛原墅两个商品住宅项目获得了预售证。同时，上海商品房的新增供应量只有6.1万平米，环比前周下跌了66%。这样的供应量也接近了3个月以来的最低谷。

　　房企推盘意愿大减

　　 为何在成交量上升的时候，开发商的推盘意愿却开始下降了？

　　 陆麒麟指出，自五一房展会以后，上海商品房的供应量就呈明显的下滑趋势。“目前的供应低谷一方面与前期推盘量猛增，楼盘之间打起了争夺客户的‘内战’有关；另一方面，由于前期的供应高峰没有明显拉动成交量的上涨，也打击了开发商的信心。”

　　 业内人士告诉记者，对后市持“观望”态度，待势态明朗后再采取行动，成为不少房企当下的选择。

　　 仁恒置业市场部一位人士向记者透露，现在房企采取了多渠道营销的方式来销售房子。一次性大批量上市的做法并不被看好。“在开盘前一定要了解买家的需求意愿。开发商要看能积累多少客户后再销售，否则房子推出来了，却一片冷清，反而会造成不好的效果。与其这样，还不如推迟开盘的时间。”这位人士说。

　　 “虽然现在成交量比4月同期要好，但这主要是自住需求购房所致。但刚性需求的数量还是有限的，他们对价格要求比较高，希望开发商能在价格上做出更多的让步。可这也正是开发商所最不愿意采用的销售方式。而从政策来看，由于限购令的执行存在期限性，因此绝大部分开发商都推迟了新盘的开盘日期，希望能避过这个低谷。”沪置房产策划总监付琦表示。

　　 而后市的不明朗，也让开发商变得无所适从。有业内人士告诉记者，其实现在开发商也有些焦虑。

　　 “虽然政府一再表示要将调控进行到底，但究竟什么时候楼市会发生大变化呢？说不好。但业内也一直存在这样一种观点：谁挺到最后才降价，谁就赢了。因为房地产的调控不可能一直持续。很多房企都认为，等到政策退市的那一天，房企自然就‘解套’了。但如果这个时间过长，房企一直没有销售业绩，也足够让开发商面临巨大的困境。”易居中国一位分析师认为。

　　 上海一家房产代理公司市场部的经理告诉记者，开发商并不是不愿意开盘，而是开盘后一定要见到“效果”。如果没什么“效果”，那干脆就不开了。

　　商办成交量超住宅 投资客青睐商务园区

　　本报记者 王海春 上海报道

　　 受限购令影响，上海商业和办公楼的成交量，极为少见地超过了商品住宅的成交量。

　　 佑威地产的监测数据显示，5月16日-22日这一周，上海商铺、办公类商业地产成交了20.9万平米，而商品住宅的成交量只有18.55万平米。

　　 “商铺和办公楼的成交量罕见地反超了商品住宅12.6%。”佑威地产分析师金滢珺表示。

　　 据佑威地产的数据，在上周上海商办楼的成交中，各类商业用房成交了4.8万平米；而办公楼成交面积为16万平米，相比前一周暴涨了369.1%。在上周成交了11.29万平米的新世界长宁商业中心，其均价为2.8万元/平米。

　　 “主要是办公楼的成交量增长速度非常快。”戴德梁行研究员告诉记者，受限购令影响很多投资客都转到办公楼市场上。而沪办公楼的成交量自2月底以来，已经连续三个月保持了较热的成交态势。

　　 一方面，较高租金回报率以及未来涨价预期促使租客纷纷考虑购买自用写字楼；另一方面，随着住宅调控政策逐步加重，住宅价格下跌预期越来越强烈，造成部分投资资金逐步关注商业地产的投资机会，从而进一步加剧写字楼市场价格上升速度。

　　 “买不了住宅，投资商办是很多人的选择。但目前沪在售的商铺要比写字楼的售价高很多。而且商铺回收的周期也比办公楼要长。”一位投资者告诉记者，买办公楼就是看中了其价格优势。位于漕河泾开发区的浦江高科技广场在售的D栋楼，目前其售价约为2.4万元/平米-3.5万元/平米，而E栋则只租不售。而该办公楼周边的一品漫城，售价为2.4万元/平米，一些精装修房则能卖到2.6万元/平米。

　　 而租赁市场旺盛的需求和办公楼供应的短缺，也是为什么几个月以来，沪办公楼的买卖一直很活跃的重要原因。

　　 “随着经济的回暖和商业销售量的增加，在上海的办公需求增长的特别快。一些企业由于扩租需求较大，很多电子信息、生物医药、快速消费品和制造类企业在CBD地区找不到价格和面积都比较合适的办公场地，已经在商务园区寻找新的办公地点。”高力国际董事王嵘亮说。

　　 商务园区较低的租金，和更为灵活的办公空间及不断完善的交通网络，吸引了电子信息、医药及高科技类的企业。目前，沪商务园区办公楼的日租金在3.5元/平米左右，只有市中心办公楼租金的约40%-50%。

　　 “虽然市场预计今年上海供应的甲级写字楼约100万平米，但实际可供应的量大概只有63万平米。很多新增的办公楼都被一些国内的金融机构买下做自用的办公场地了。因此很多投资者及企业把目光投到了商务园区的办公楼上。”王嵘亮告诉记者。

　　

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